L’avis de France SCPI sur Iroko Zen

Synthèse de l’avis

	POINTS POSITIFS
1	Une SCPI sans frais de souscription, d’une nouvelle génération,
2	Une performance très supérieure à la moyenne des acteurs,
3	Une forte diversification géographique et sectorielle

	POINTS DE VIGILANCE
1	Une structure de frais qui comporte malgré tout de nombreux coûts.
2	Un risque mécaniquement supérieur lié à la plus forte performance
3	SCPI jeune sans historique de gestion

Les Points positifs

La SCPI Iroko Zen, créée et gérée par la Société de gestion Iroko est une des premières SCPI de rendement à proposer aux épargnants d’investir en SCPI sans supporter les fameux frais de souscription. Habituellement supérieurs à 8% pour la plupart des SCPI, les frais de souscription peuvent être un frein à l’acquisition de parts dans la pierre papier. Même s’ils sont supportés par l’épargnant au moment de la revente, c’est un important dégrèvement que subit l’associé vendeur. C’est un des principaux arguments qui amènent les investisseurs à se diriger vers la SCPI Iroko Zen : la part s’achète en effet 202 euros et se revend au même prix. Précisons qu'elle est également accessible en démembrement de SCPI.

Vous pouvez d'ailleurs retrouver le classement de toutes les SCPI sans frais.

La performance est un également un point fort de la SCPI Iroko Zen. Cette dernière fait partie du Top 3 du classement des meilleures SCPI sur le seul critère du rendement. En 2023, la SCPI Iroko Zen affiche un Taux de Distribution de plus de 7%. La moyenne de la pierre papier pou cette année 2023 est de 4,52%. La SCPI star de la société de gestion Iroko surperforme de près de 3 points la moyenne. Précisons que les performances passées ne présagent pas de l’avenir.

Une des qualités notables de la SCPI diversifiée est sans aucun doute sa diversification. Elle est d’abord géographique puisqu’elle permet d’investir indirectement en France mais également en Europe avec des actifs déjà détenus en portefeuille. C’est effectivement dès les premiers mois de sa création qu’elle a fait l’acquisition d’un bien situé à Barcelone. Elle a depuis étoffé son portefeuille d’actifs avec des biens situés en Ile de France, en Régions et naturellement à l’étranger. La diversification dont peuvent profiter les associés d’Iroko Zen est également typologique. Le portefeuille d’actifs est en effet composé de Bureaux, d’entrepôts ou même de crèches. Cet éventail permet à chacun d’accéder à une diversification intéressante et pertinente.

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Les Points de vigilance

Même si la SCPI Iroko Zen comporte de nombreux avantages, nous attirons également l’attention de nos clients et de futurs investisseurs sur certains détails qui peuvent interroger. Le premier d’entre eux est sans doute la fausse absence de frais. Les fameux frais de souscription ne sont pas nuls sans contrepartie. Aucune société ne peut fonctionner sans un minimum de frais. La répercussion se retrouve donc dans les frais de gestion perçus par la Société de Gestion Iroko sur les loyers encaissés annuellement. Habituellement proches des 10%, les frais de gestion appliqués sur Iroko Zen sont plus importants et avoisinent les 14%. Par ailleurs, on retrouve aussi des frais liés aux acquisitions. A chaque fois que la SCPI Iroko acquiert un bien sont appliqués des frais de 3%. Ces derniers n’existent pas dans une SCPI classique.

Nous mettons également en garde les épargnants quant aux SCPI qui affichent un niveau de rémunération trop élevé. En effet, c’est le revers de la médaille du Taux de Distribution élevé d’Iroko Zen. S’il dépasse de quasiment 2,5 points le niveau moyen depuis 2021, c’est que le risque pris sur les actifs est également supérieur. Nous le répétons sans cesse mais la rentabilité ne peut pas être élevée sans une prise de risque minimum. C’est ce que doivent retenir ceux qui placeraient le rendement comme unique critère de sélection.

Enfin, la SCPI Iroko Zen s’est créée en 2020 et c’est un point de vigilance important. Sans historique et sans recul sur la gestion d’une SCPI, il est difficile d’être à 100% affirmatif quant à la pertinence des acquisitions. Certaines données nous permettent de comprendre les choix des gérants mais la réelle valeur d’un portefeuille est connue lorsqu’il est vendu. Nous incitons donc nos clients à investir progressivement sans placer, pour l’instant, toutes leurs économies dans une SCPI sur laquelle personne n’a de vision.

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