Pour commencer, pourriez-vous nous présenter la SCPI Iroko Zen et nous parler de ses fondamentaux ?
Créée par la société de gestion Iroko, la SCPI Iroko Zen a vu le jour en novembre 2020 dans un contexte très chahuté par la crise sanitaire qui a accéléré quelques tendances de fond comme la démocratisation du télétravail ou l’essor du e-commerce. Nous avons alors voulu proposer une SCPI éloignée du modèle classique de l'époque, très concentré sur l’immobilier de bureaux et de commerce. Nous ne voulions dépendre d’aucun dogme, et être le plus diversifiés possible à la fois en termes de types d’actifs immobiliers et de zones géographiques.
A l’inverse de la plupart des SCPI, nous faisons le choix d'actifs à taille modeste valorisés entre 1 million d’euros et 20 millions d’euros et privilégions ainsi une stratégie d’allocations diversifiée grâce à un portefeuille composé aujourd’hui de plus de 100 actifs répartis dans les secteurs de :
- la logistique à près de 30%,
- l’immobilier commercial à près de 30%,
- l’immobilier de bureaux à près de 30% et
- l’éducation et santé à près de 10%.
Iroko Zen est accessible à partir d’un montant de 5050 euros en pleine propriété et en démembrement, sans commission de souscription.
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Depuis trois ans et donc depuis son premier exercice complet, Iroko Zen affiche un taux de distribution supérieur à 7%. Pouvons-nous dire que la SCPI a fait de ce rendement sa signature ?
En effet, Iroko Zen bat son objectif de rendement non garanti de 5,50% depuis l'origine. Après avoir servi 7,10% en 2021, 7,04% en 2022, 7,12% en 2023, Iroko Zen vise un taux de distribution non garanti situé entre 6,50 et 7,50% pour 2024 tout en ayant augmenté son prix de souscription de 1% au 1er août, reflet de sa bonne santé. Cette distribution devrait lui permettre de figurer parmi les meilleures SCPI de l’année 2024.
Iroko Zen continue de multiplier les acquisitions en 2024, vers quel portefeuille cible se dirige-t-elle ?
Cette capacité à délivrer dans la durée de la performance s'explique évidemment par notre stratégie d'investissement granulaire et diversifiée mais également par le contexte actuel.
La hausse de taux brutale a pesé lourdement sur la valeur des actifs immobiliers et les baisses des prix constituent pour nous des sources d’opportunités extraordinaires.
Nous faisons partie des rares SCPI dont la valeur du patrimoine a progressé entre fin 2022, fin 2023 et juin 2023. La crise actuelle, combinée à une des meilleures collectes du marché avec plus de 160 M€ net au 1er semestre 2024, nous permet d’embarquer de l’immobilier offrant un couple rendement risque inédit, en faveur de la performance long terme pour les épargnants.
Nous souhaitons conserver ce qui fait la force de la SCPI aujourd'hui : une SCPI diversifiée et granulaire.
Avec un historique assez jeune et plus de 100 immeubles, quels sont les principaux défis auxquels la SCPI fait face ?
Iroko Zen a la particularité de détenir un très faible stock de biens acquis dans un contexte de taux bas. Et notre souhait est de nous concentrer sur des actifs à taille modeste (environ 6 M€ / actif en moyenne) nous a permis d'être moins concurrencés par les assets managers traditionnels et de nous positionner sur un marché plus dilué et plus profond.
Nous sommes actuellement une équipe composée de 12 personnes dans la section immobilière, répartis entre l'investissement et l'asset management. C’est assez élevé pour une jeune société de gestion mais c'est une obligation que nous nous fixons pour garder ce niveau de qualité à l'investissement et à l'asset management.
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