SCPI Cristal Care

Un périmètre 100% international

Le patrimoine se concentre entre l'Europe et l'Amérique du Nord. La société de gestion précise que les investissements seront réalisés uniquement dans des pays disposant d'une convention fiscale bilatérale avec la France. À plus long terme, elle souhaite conserver la faculté d'étudier des opportunités dans d'autres régions du monde, notamment en Amérique du Sud et en Asie. Cette extension reste conditionnée aux conditions de marché, aux opportunités immobilières.

Si la SCPI a mis l’accent sur l’internationalisation, l’Amérique du Nord constitue l’un des principaux marchés immobiliers et économiques au monde, avec le plus grand volume de transactions, une grande diversité d’opérateurs et un secteur de la santé privée particulièrement développé. Cristal Care y trouve ainsi un marché profond, offrant de nombreuses opportunités dans l’immobilier de santé.

Pour investir sur ce marché, Cristal Care s’appuie sur SPHERE Investments. Basée à Miami et également présente en Europe, elle intervient en coopération avec Inter Gestion REIM dans l’immobilier de santé, l’investissement, le développement immobilier et le conseil stratégique. Réunissant des spécialistes de l’immobilier, de la data et du secteur médical, Cristal Care s’appuie sur ces compétences complémentaires pour analyser et sélectionner ses investissements.

Une SCPI diversifiée avec un biais santé

Si Cristal Care est diversifiée géographiquement, elle l’est également sectoriellement. Avec un accent mis sur les actifs de santé, la SCPI n’exclut pas d’autres secteurs d’activités et se définit comme une SCPI diversifiée et vise un large panel d’actifs : commerces, bureaux, logistiques et résidentiels.

Toutefois, son approche se veut inédite sur le marché de l'investissement en SCPI. La définition retenue par la société de gestion dépasse largement les établissements plus niches sur le marché de l’investissement immobilier. La SCPI cible des :

• centres de rééducation,
• résidences et hôtels dédiés aux soins et à la convalescence des militaires,
• établissements de formation liés à la santé et
• résidences pour soignants et étudiants ;
• cliniques et centres médicaux,
• laboratoires et centres de recherche ;
• les centres de diagnostic et de médecine préventive ;
• les actifs liés au sport, au bien-être et à la prévention.

Cette approche fait écho au développement du marché de la prévention privée, particulièrement aux États-Unis et dans certains pays européens, où les actifs de « executive health » (cliniques des bilans médicaux et des diagnostics corporels complets) se développent. Inter Gestion REIM estime d'ailleurs se positionner, avec cette lecture élargie, sur un marché cinq fois plus important que celui de la santé traditionnelle.

Une sélection centrée sur les locataires

Comme sur le reste de sa gamme SCPI, Inter Gestion REIM entend faire de la qualité de l'exploitant un critère central. L’analyse devrait notamment porter sur la santé financière du locataire, son niveau d’endettement, la pérennité de son activité, les investissements réalisés dans les locaux, mais aussi sur le poids de certains salariés ou praticiens clés dans le fonctionnement de l’exploitation et sur le potentiel économique et démographique de la zone.

La SCPI recherche des opérations de sale and leaseback : un opérateur propriétaire de ses murs les cède à la SCPI et continue à occuper les lieux dans le cadre d'un bail, généralement de longue durée. Le capital ainsi libéré peut lui permettre de financer son développement ou de moderniser son activité. Cristal Care combine deux approches immobilières :

• La stratégie de Buy and Hold : la SCPI acquiert des actifs occupés par des locataires solides et les conserve sur le long terme afin d’en percevoir les loyers. Il s’agit de son axe principal, avec un patrimoine destiné à être détenu sur des horizons compatibles avec les cycles immobiliers, sans objectif de rotation rapide.
• Une stratégie de Value-Add : en complément de la détention long terme, la SCPI peut acquérir des actifs présentant un potentiel d’amélioration. L’objectif est d’en accroître la valeur grâce à des travaux de rénovation, une meilleure exploitation ou un repositionnement de l’immeuble. Une fois l’actif valorisé, la SCPI peut choisir de le conserver ou de le revendre si les conditions de marché sont favorables. Cette stratégie peut notamment être davantage utilisée aux États-Unis, où les cycles de détention et de revente sont généralement plus courts.