Synthèse de l’avis
Les points positifs
- Un très fort rendement dès son premier exercice complet,
- Un positionnement sectoriel iconoclaste sur les petites capitalisations,
- Une répartition géographique précurseure.
Les points de vigilance
- Un historique encore faible,
- Une gestion granulaire qui nécessite plus d’efforts,
- Un rythme de collecte soutenu dû à la jeunesse de la SCPI.
Les Points positifs
La SCPI de rendement Epsilon 360, bien que récente, fait déjà partie du classement des meilleures SCPI. Pour sa deuxième année d’exercice complet en 2023, la SCPI a dépassé son objectif de Taux de Distribution, avec un rendement qui s'élève à 6,25%. Comparativement, la moyenne du Taux de Distribution des SCPI cette année-là se situe à 4,52%. Ce fort rendement est indéniablement un argument fort quand on souhaite réaliser un investissement en SCPI. C’est donc ce que propose la SCPI Epsilon 360 à ses associés : un fort complément de revenus.
Le positionnement sectoriel de la SCPI Epsilon 360 est sans aucun doute un point positif. Depuis le départ, elle a décidé de d’axer ses investissements sur des actifs dits de petites tailles. Autrement appelés “Small Cap”, ces biens sont caractérisés par leur valorisation inférieure à 5 millions d’euros. Cette stratégie vise à investir sur des biens dont la valeur d’achat serait trop importante pour des investisseurs particuliers et pas assez élevée pour des institutionnels. De ce fait, cette typologie de biens ne rentre ni dans le scope des épargnants classiques ni dans celui des grands acteurs.
La première SCPI d’Epsilon Capital, sa Société de gestion, est également une SCPI que l’on pourrait qualifier de diversifiée. Positionnée à l’origine sur des commerces, elle commence à se positionner sur d’autres typologies comme les Bureaux et les locaux d'activité, diluant d’autant son risque locatif. Parallèlement, elle ouvre progressivement sa zone géographique d’investissement à toute la côte atlantique, que l’on identifie comme prisée dans les prochaines décennies.
Les Points de vigilance
Le premier point de vigilance est lié à la jeunesse de la SCPI qui ne lui permet pas de démontrer une pérennité dans la gestion. Dans l’immobilier professionnel, les locataires s’engagent généralement pour 3 ans minimum et 9 voire 12 ans maximum. C’est le fameux bail 3-6-9. Le premier vrai rendez-vous pour constater ou non la régularité du Taux de Distribution sera probablement en 2026-2027, lors de la renégociation éventuelle des différents baux.
La gestion plus fine et plus granulaire qu’implique l’investissement sur des biens dits Small est le pan négatif de la stratégie d’investissement. Un patrimoine composé d’une multitude de biens immobiliers demandera évidemment plus de travail qu’un seul bien ou les charges de gestion ou de travaux seraient mutualisées. Le nombre de locataires souvent corrélés aux nombres de biens demandent également un travail plus lourd. Cette gestion pourrait donc, à terme, grever la rentabilité et constitue donc un point de vigilance pour France SCPI.
Comme pour toute SCPI nouvellement créée, nous attirons également l’attention de nos clients et des investisseurs en général sur le rythme de collecte qui doit, pour que la SCPI soit attirante, être relativement soutenu. Cet afflux doit être parfaitement géré par les Sociétés de Gestion et investit rapidement. Et c’est justement dans cet empressement que les acquisitions peuvent être surpayées.