Pourquoi investir sur la SCPI Epsicap Nano ?
Historique de la SCPI Epsicap Nano
Epsicap Nano fait partie des SCPI de rendement les plus récentes du marché de la pierre papier. Créée sous le nom d'Epsilon 360°, elle est introduite sur le marché de la pierre papier en 2021, simultanément avec sa société de gestion Epsicap REIM, à une période où la concurrence entre les SCPI reste assez limitée.
Son lancement intervient plus précisément dans le contexte post-Covid-19, avec pour objectif de saisir les opportunités immobilières apparues à la suite de la crise sanitaire. Dans cette optique, Epsicap Nano adopte initialement un positionnement small caps (des actifs de petite taille dont la valeur vénale est comprise entre 1 et 5 millions d’euros), avant de progressivement faire évoluer son positionnement pour s’orienter vers les mid caps (actifs de taille intermédiaire avec une valeur unitaire comprise entre 10 et 20 millions d'euros).
Son développement se déroule dans de bonnes conditions et lui permet progressivement de voir plus grand. Initialement présentée comme une SCPI franco-française, Epsicap Nano évolue et s’inscrit désormais comme une SCPI internationale.
Caractéristiques et chiffres clés de la SCPI Epsicap Nano
Caractéristiques
Chiffres clés et évolution
- Capitalisation
- 216 M€
- Nombre d'associés
- 5 123
- Valeur de reconstitution
- 277,46 €
- Prix de retrait
- 244,15 €
- Ran en % du dividende
- 9,49 %
- Ran en jours
- 35,00 jours
- Pgr en % du dividende
- 0,00 % du dividende
- PGA
- 8,27 %
Depuis l'année 2021, le rendement est exprimé par le terme « TD » ou Taux de distribution*, les années précédentes, ce même rendement était exprimé par le terme « TDVM » ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché.
Prix de référence au 01/01 de l'année.
Notre avis 2026 sur la SCPI Epsicap Nano
Epsicap Nano se démarque par un positionnement sectoriel iconoclaste. Investie essentiellement dans des actifs de petite taille, elle s’est affranchie des codes traditionnels pour se faire une place à part sur le marché de la pierre papier. Une stratégie qui fait sa force, mais qui présente aussi certaines limites à ne pas négliger.
Points positifs
- 1.Un fort rendement pour son troisième exercice complet.
- 2.Des frais de souscription parmi les plus compétitifs.
- 3.Une diversification géographique internationale qui débute.
Points de vigilance
- 1.Un historique encore faible.
- 2.Une gestion granulaire qui nécessite plus d’efforts.
- 3.Un portefeuille encore trop concentré sur les actifs de petite taille.
Avis détaillé sur Epsicap Nano
Points positifs détaillés
-
Un fort rendement pour son troisième exercice complet : Depuis son lancement, Epsicap Nano a systématiquement servi à ses associés un rendement supérieur à la moyenne du marché. En 2025, pour sa troisième année complète, elle a affiché un Taux de Distribution de 7,01%, contre une moyenne de 4,91% pour l’ensemble des SCPI cette même année-là.
-
Des frais de souscription parmi les plus compétitifs : Epsicap Nano se démarque également par ses frais de souscription réduits à 5%, bien en dessous des niveaux généralement observés sur le marché. Généralement proche des 12%, ce niveau de frais préserve le capital initialement investi et permet de récupérer une plus grande partie de la valeur en cas de revente des parts.
-
Une diversification géographique internationale qui débute : D’abord exclusivement investie en France, notamment dans les régions, Epsicap Nano a amorcé une ouverture à l’international. La SCPI est désormais présente en Espagne, au Portugal, en Pologne et au Royaume-Uni. Cette évolution répond également à une volonté exprimée par de nombreux épargnants voulant accéder à une diversification géographique et à la perspective de capter de nouvelles opportunités de rendement.
Points de vigilance détaillés
-
Un historique encore faible : La jeunesse d’Epsicap Nano constitue un élément de vigilance. Dans l’immobilier tertiaire, les baux suivent généralement une structure dite « 3-6-9 », avec un engagement initial de trois ans et des possibilités de renouvellement jusqu’à neuf, voire douze ans. Avec un recul encore limité, il est difficile d’évaluer la régularité de ses performances sur le long terme ou sa capacité à traverser des phases de marché plus complexes.
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Une gestion granulaire qui nécessite plus d'efforts : L’une des spécificités d’Epsicap Nano réside dans sa gestion granulaire, liée à son positionnement sur des actifs de petite taille. Avec plus de 100 locataires répartis sur ses 57 immeubles, la SCPI mise sur une dilution du risque locatif, ce qui constitue un atout. Cependant, cette granularité implique également une gestion plus complexe et plus chronophage qu’un portefeuille concentré sur quelques grands ensembles.
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Un portefeuille encore trop concentré sur les actifs de petite taille : En se concentrant à son lancement exclusivement sur des actifs de petite taille, dont la valeur vénale avoisine les 5 millions d’euros, Epsicap Nano a adopté une stratégie affirmée mais restrictive. Ces biens, souvent situés sur des marchés locaux ou secondaires, peuvent présenter une valorisation plus limitée et une liquidité réduite en cas d’arbitrage. Attentive à ce point de vigilance, la SCPI a commencé, à la fin de l’année 2025, à acquérir des biens de plus grande envergure. Toutefois, cela reste encore insuffisant pour sortir de cette forte concentration, qui constitue toujours l’essentiel de son portefeuille.
Notre avis 2026 sur la SCPI Epsicap Nano en vidéo
Stratégie de la SCPI Epsicap Nano
Une stratégie d’investissement diversifiée et flexible
L’inertie plus faible des jeunes SCPI, associée au coût attractif de certains actifs, permet à Epsicap Nano d’adapter rapidement ses investissements aux opportunités du marché. Les dernières années ont ainsi été marquées par une diversification accrue de son patrimoine, avec l’intégration de nouvelles classes d’actifs.
Son portefeuille couvre désormais plusieurs typologies : la logistique, la santé, l’éducation, les bureaux, l’hôtellerie et les commerces. Cette dernière classe d'actifs représente encore plus de la moitié du patrimoine. Epsicap Nano continue donc d’élargir ses investissements à d’autres secteurs afin de renforcer son identité de SCPI diversifiée.
Cette diversification se retrouve également sur le plan géographique. Historiquement, la SCPI est concentrée en France, notamment dans de grandes métropoles comme Marseille, Lyon ou Bordeaux ainsi qu'en Île-de-France pour bénéficier de baux longue durée.
Depuis 2024, Epsicap Nano étend progressivement son terrain d’investissement au-delà des frontières françaises. Elle détient désormais des actifs en Espagne, au Portugal, en Pologne et au Royaume-Uni. Cette ouverture européenne lui permet d’élargir son univers d’investissement et de saisir des opportunités sur plusieurs marchés immobiliers. La SCPI ambitionne ainsi de poursuivre le développement de son portefeuille et de figurer parmi les meilleures SCPI du marché.
Une sélection rigoureuse des locataires pour une activité constante
La SCPI privilégie des biens immobiliers occupés par des enseignes de proximité ou des sociétés nationales reconnues dans leurs secteurs. Parmi ses locataires les plus connus figurent Générale d'Optique, Marie Blachère ou encore La Vie Claire qui requièrent très souvent une exposition géographique centrale pour exercer leur activité.
De ce fait, les actifs sélectionnés par Epsicap Nano sont situés dans des zones à forte demande, où la demande dépasse souvent l’offre, ce qui permet à la SCPI de bénéficier d’une activité locative élevée et constante. Cette forte demande locative, corrélée à la rareté foncière, permet ainsi à la SCPI d’afficher une occupation de son patrimoine immobilier quasiment optimale.
L'engouement pour la SCPI est concret avec une collecte soutenue. Epsicap Nano se donne ainsi pour objectif de répondre davantage aux objectifs d'investissement des épargnants. La SCPI élargit donc son champ d'investissement avec des actifs de plus grande taille et vise à adopter une vision 360°.
Le patrimoine de la SCPI Epsicap Nano
Au 30 juin 2026, Epsicap Nano affiche une capitalisation de 216 millions d'euros. Celle-ci fait référence à la quantité de parts détenues par ses 5.123 associés. Cet indicateur est très pertinent pour comparer les différents véhicules de placement du marché bien qu’il soit à mettre en perspective avec la date de création de la SCPI. Une SCPI créée il y a quelques années aura en effet une capitalisation plus faible qu’une SCPI en activité depuis 30 ans.
Son portefeuille est composé de 57 actifs, répartis entre ses 103 locataires. Son Taux d'Occupation Financier (TOF) est de 97,90% avec une WALB (durée d’engagement ferme de locataires) de plus de 5 ans.
Il existe un indicateur propre à la pierre papier qui reflète la valorisation du portefeuille immobilier : la valeur de reconstitution. Celle-ci tient compte à la fois de la valeur des actifs détenus et de tous les frais nécessaires pour les acquérir. En comparant avec le prix de souscription, cette métrique communiquée par part permet aux associés de savoir s’ils achètent une part sur-valorisée ou sous-valorisée. Dans le cas de la SCPI Epsicap Nano, son prix de souscription est fixé à 257 euros pour une valeur de reconstitution de 277,46 euros au 30 juin 2026.
Parmi les autres indicateurs clés, il y a le Report à Nouveau (RAN). Il indique pendant combien de temps la SCPI pourrait continuer à servir un dividende à ses associés sur le rythme de l’année précédente. Celui d'Epsicap Nano est de 35 jours.
Les caractéristiques du patrimoine de Epsicap Nano
- Prépondérance
- Diversifiée
- Nombre d'immeubles
- 57
- Nombre de locataires
- 103
- Taux d'occupation financier
- 97,90 %
Répartition du patrimoine de Epsicap Nano
Répartition sectorielle
Au 31/12/2025
Répartition géographique
Au 31/12/2025
Exemples d'acquisitions
| Localisation du patrimoine | Typologie de bien | Date d'acquisition | Surface m² | Prix d'acquisition € |
|---|---|---|---|---|
| 89 Rue Nationale - Lille - France | Commerce | 11/2022 | 1 500 | - |
| Conecteo - Martillac - France | Bureaux | 09/2022 | 1 500 | de 1 à 5 M€ |
| 8 Rue des Vieilles Granges - Aubergenville - France | Locaux Activités | 07/2022 | 1 700 | de 1 à 5 M€ |
| 104 Avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny - Manosque - France | Commerce | 06/2022 | 1 100 | de 1 à 5 M€ |
| 225 Avenue de Paris - Montauban - France | Commerce | 04/2022 | 2 300 | de 1 à 5 M€ |
| 18 Rue Thomas Edison - Canéjan - France | Bureaux | 02/2022 | 800 | de 1 à 5 M€ |
| 11 Rue de l'Aunette - Bailly-Romainvilliers - France | Commerce | 02/2022 | 300 | inférieur à 1 M€ |
| 66 Rue Guy Môquet - Paris - France | Commerce | 02/2022 | 100 | de 1 à 5 M€ |
| 380 Rue Gustave Eiffel - Meyzieu - France | Bureaux | 02/2022 | 2 400 | de 1 à 5 M€ |
| 24 Rue Daniel Trudaine - Lanester - France | Commerce | 02/2022 | 900 | de 1 à 5 M€ |
La documentation sur la SCPI Epsicap Nano
France SCPI met à disposition les derniers bulletins trimestriels et rapports annuels de la SCPI Epsicap Nano. Ces documents offrent une vue d’ensemble sur les chiffres clés, incluant la capitalisation, le prix de part en vigueur et le taux d’occupation financier, ainsi que sur ses dernières actualités. Par ailleurs, les documents réglementaires de la société de gestion Epsicap REIM tels que les statuts, le Document d’Informations Clés pour l’Investisseur et la note d’information sont également disponibles pour une consultation préalable à tout investissement.
Interview des dirigeants de la SCPI Epsicap Nano
France SCPI s’est entretenu avec les responsables de la SCPI Epsicap Nano. Consultez nos vidéos ou articles ici.
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