Synthèse de l’avis
Les points positifs :
- Une capitalisation importante lui permettant de faire face aux fluctuations immobilières,
- Une diversification géographique équilibrée,
- Une valeur de reconstitution supérieure à son prix de part.
Les points de vigilance :
- Un rendement sous la moyenne,
- Une exposition mono typologique,
- Une inertie propre à sa taille.
Les points positifs
L'investissement en SCPI consiste à regrouper les fonds des épargnants pour constituer un portefeuille immobilier professionnel, tout en diluant le risque locatif. Selectinvest 1 incarne bien cette approche. Créée en 1968 par la société de gestion La Française REM, elle se distingue par une forte capitalisation de plus de 1,6 milliard d'euros. Cette assise financière, fruit de plusieurs décennies d'existence sur le marché de la pierre papier, fait de Selectinvest 1 un pilier majeur de l'investissement immobilier. Sa croissance remarquable, en partie due à l’absorption de la gamme des fonds d'investissement immobiliers Selectinvest, a contribué à renforcer son statut de référence du marché. La SCPI bénéficie ainsi de l'expérience et du savoir-faire accumulés, lui permettant de couvrir plusieurs secteurs d'activité. Sa solidité financière lui permet de profiter pleinement des opportunités du marché et de se présenter comme une option privilégiée et fiable pour les investisseurs.
L'une des autres raisons de considérer l'investissement en Selectinvest 1 comme judicieux est sa diversification géographique. Dans ce registre, la SCPI paneuropéenne excelle. Avec plus de 52% de son patrimoine établi en Île-de-France (hors Paris), la SCPI se spécialise sans pour autant se cantonner à cette seule zone géographique. Le reste de son patrimoine, situé à Paris, en régions et à l’étranger, lui permet de minimiser les risques locatifs. Cette répartition géographique témoigne de la capacité de la SCPI à saisir les avantages de différents marchés immobiliers. En cas de difficultés financières éventuelles liées à une localité, la SCPI dispose d’autres options pour développer son portefeuille immobilier. Ainsi, elle maintient un flux de revenus stable, élément essentiel pour une croissance durable.
Le troisième point positif, l’un des fondements de l'investissement en SCPI, est l'appréciation constante du portefeuille immobilier. Ce principe se vérifie particulièrement avec Selectinvest 1. Depuis son lancement sur le marché de la pierre papier, la SCPI a su valoriser son portefeuille. En effet, sa valeur de reconstitution est supérieure à son prix de part. La valeur de reconstitution de Selectinvest 1, qui représente la valeur réelle des actifs immobiliers de son portefeuille s'établit à 709,28 euros. Le prix de souscription qui indique, quant à lui, le prix auquel les investisseurs acquièrent les parts, est fixé à 640 euros. L'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui protège les investisseurs, autorise une variation du prix de souscription allant de -10% à +10% par rapport à la valeur de reconstitution. Les investisseurs, investissant dans cette SCPI, acquièrent donc des parts à un prix avantageux par rapport à leur valeur actuelle.
Les points de vigilance
Les points positifs engendrent malgré eux plusieurs points de vigilance. Le premier d’entre eux concerne son rendement. Les SCPI orientées vers l'investissement de bureaux sont considérées comme plus défensives, en raison de leur approche davantage axée sur la stabilité et la réduction des risques. En se concentrant sur des investissements immobiliers moins volatiles, ces SCPI visent à offrir une sécurité supplémentaire. Cette stratégie impacte directement le rendement de Selectinvest 1. Avec un Taux de Distribution de 4,13% durant l’année 2023, elle présente un TD en-deçà de la moyenne de l’ensemble des SCPI établie à 4,52%. Ce différentiel, bien que mineur, mérite d'être relevé, car il s'inscrit dans une tendance, où depuis plus de dix ans, le rendement de Selectinvest 1 est inférieur à la moyenne des SCPI. A titre de comparatif, les SCPI les mieux placées dans le classement des meilleures SCPI ont distribué durant le dernier exercice des dividendes dépassant les 7%, soit environ 3 points de base de plus que Selectinvest 1.
L'un des autres points de vigilance à considérer avant d’investir dans la SCPI Selectinvest 1 est la composition mono typologique de son portefeuille immobilier. Depuis son lancement sur le marché de la pierre, la SCPI s’est spécialisée dans l’acquisition d’actifs de bureaux. Cette orientation stratégique en fait la pierre angulaire de son activité. Avec un parc immobilier composé de 271 immeubles au 31 décembre 2023, 207 biens sont des actifs de bureau. Cette hyper concentration soulève des préoccupations en cas de ralentissement économique spécifique à ce secteur. La SCPI, manquant de diversification, est moins à même d’amortir les fluctuations du marché. Bien que Selectinvest 1 détienne également plus de 50 actifs de commerces, leur impact est limité face à l’étendue de cet impressionnant portefeuille de bureaux. Durant les crises économiques, les espaces de bureaux sont généralement davantage impactés. Les entreprises tendent à réduire leurs surfaces et à adopter des modèles de travail flexibles, comme le télétravail. De plus, de nombreux actifs de bureaux, surtout situés dans les grandes villes, ont été construits durant le 20ème siècle selon des normes historiques et culturelles différentes. Ces bâtiments robustes, bien qu’ayant été conçus pour la durabilité, ne répondent pas forcément aux normes environnementales actuelles. Leur adaptation aux standards actuels de durabilité et d'efficacité énergétique implique d'importants travaux de rénovation, entraînant inévitablement des périodes de vacance. Pour les investisseurs envisageant Selectinvest 1, ce facteur est essentiel car il peut influencer la performance de la SCPI.
L'une des conséquences directes de l'hyper spécialisation de Selectinvest 1 est l'inertie de son portefeuille immobilier. Ce facteur soulève des préoccupations. En dépit d'une récente initiative de diversification, la SCPI demeure vulnérable, surtout face à un éventuel ralentissement du secteur du bureau. Une telle situation pourrait entraîner des pertes locatives, affectant ainsi les rendements pour ses investisseurs. Depuis quelques mois, les gestionnaires de Selectinvest 1 se sont engagés dans un processus de diversification, intégrant des acquisitions d'actifs de différentes typologies. Néanmoins, la transition d'un portefeuille excessivement concentré vers une diversification plus équilibrée est un complexe et long. La diversification sectorielle est essentielle pour une SCPI et exige du temps pour minimiser les risques associés à ce changement de stratégie.