Synthèse de l’avis
Les points positifs :
- un rendement parmi les plus forts,
- une SCPI zéro commission de souscription,
- une diversification géographique pertinente,
- un niveau de réserve satisfaisant.
Les points de vigilance :
- d’importants frais de gestion annuels,
- un faible historique,
- un portefeuille mono-typologique.
Les points positifs
L'un des atouts majeurs de la SCPI Novaxia Neo réside assurément dans son rendement. En affichant un taux de distribution de 6,51% pour l'année 2023, elle figure dans le classement des meilleures SCPI 2023. Depuis son lancement en 2019, cette SCPI diversifiée a constamment offert un rendement supérieur à 6%. A titre de comparaison, le rendement moyen des SCPI en 2023 était de 4,52%. Une telle stabilité la positionne indéniablement en tête de liste pour les investisseurs exigeant un rendement élevé.
Contrairement aux véhicules traditionnels qui affichent des frais compris entre 8 et 12%, Novaxia Neo se distingue par l'absence totale de frais de souscription pour ses associés, constituant ainsi un deuxième argument phare. Même s’ils sont supportés par l’associé au moment de la revente, ces fameux frais de souscription freinent l’investissement en SCPI. En leur absence, les épargnants sont donc davantage enclins à investir dans la pierre papier. En l'espace de trois ans, cette SCPI a réussi à attirer plus de 5.000 épargnants, témoignant ainsi de son son incontestable attractivité.
Un autre élément remarquable de la SCPI réside dans sa diversification géographique. En effet, il convient de noter que Novaxia Neo détient près de 45% de son portefeuille immobilier au sein de la zone euro, hors de France. Il s’agit de pays comme les Pays-Bas, l’Irlande, l’Espagne ou l’Allemagne. En plus de diluer le risque locatif, cette stratégie géographique permet de bénéficier d’une fiscalité plus douce.
Un autre point positif à mettre en avant repose sur l'importance du report à nouveau (RAN) de la SCPI. Cet indicateur renseigne sur le niveau de réserve financière établie par chaque SCPI. Celles-ci permettent de faire face à d'éventuelles fluctuations de revenus qui pourraient survenir en cas de difficultés. Ainsi, grâce à ce matelas de sécurité, la SCPI, créée par la société de gestion Novaxia Investissement, serait en mesure de continuer la distribution des dividendes pour compenser un manque de revenus. En effet, il convient de souligner que Novaxia Neo se prévaut d'un RAN de 176 jours, correspondant à une période approximative de 6 mois. En d’autres termes, si la SCPI se trouvait privée de revenus, elle aurait la capacité de verser un dividende semblable à l’année précédente à ses associés pendant une période de trois mois.
Les points de vigilance
Malgré de nombreux aspects positifs, il convient de souligner certains points de vigilance pour Novaxia Neo. L'absence de frais de souscription, qui constitue certainement l'un de ses points forts, entraîne néanmoins une ombre au tableau. En effet, les associés de Novaxia Neo supportent indirectement des coûts de gestion annuels considérables. Alors que les véhicules traditionnels appliquent des frais oscillant de 7% à 12%, les frais de gestion annuels de Novaxia Neo s'élèvent à 18%. Ces derniers couvrent les dépenses liées à la gestion immobilière, telles que la recherche et l'acquisition des biens immobiliers, la gestion des locataires, les travaux d'entretien et de rénovation ainsi que les frais administratifs. De plus, si les épargnants souhaitent céder leurs parts avant une période de détention de 5 ans, la SCPI impose des frais de rachat de 6% TTC à ses souscripteurs.
Un autre point à prendre en considération réside dans le faible historique de Novaxia Neo. Créée en 2019, la SCPI dispose d'un historique limité, rendant moins lisible l'évaluation de sa qualité de gestion, de sa capacité à générer des revenus stables ou à valoriser convenablement son patrimoine immobilier. Par ailleurs, il convient de noter que la SCPI pourrait engendrer un risque de liquidité plus élevé, dû à la relative jeunesse de son portefeuille immobilier.
Le patrimoine mono-typologique de la SCPI Novaxia Neo, composé à 95% de bureaux, soulève des questions. Bien que son portefeuille ait permis de générer un rendement élevé, ce succès est partiellement attribuable à la nouveauté de ses actifs. À mesure que ces immeubles accumuleront de l’historique, ils pourraient subir des fluctuations plus prononcées, affectant potentiellement le rendement de la SCPI. En comparaison, les SCPI diversifiées, tant sur le plan sectoriel que géographique, ont prouvé leur robustesse et leur capacité à s’adapter face aux différentes crises immobilières.
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