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La SCPI spécialisée dans le "recyclage urbain"

La SCPI Novaxia Neo s’est très vite démarquée sur le marché de la pierre papier : en plus de proposer un modèle sans frais de souscription, ses performances en termes de rendement sont nettement supérieures à la moyenne des SCPI. Elle fait appel à plusieurs leviers de croissance pour assurer les potentiels rendements de ses associés, dont sa stratégie de “recyclage urbain”. Nous avons interrogé Mathilde Krieger, Directrice Générale de Novaxia Investissement, pour comprendre comment se concrétise cette stratégie.

Pouvez-vous rappeler la stratégie d’acquisition de la SCPI Novaxia Neo ?

La SCPI Novaxia Neo vise une stratégie d’investissement diversifiée axée principalement sur des actifs immobiliers de bureaux, d’hôtels et de résidences gérées (étudiants, senior, tourisme, etc.). En moindre proportion, elle cible également des immeubles d’activités et de commerces, et à titre accessoire des actifs immobiliers résidentiels. Les actifs privilégiés seront situés en France et dans les pays de l’OCDE.

D’après le bulletin d’information trimestriel publié par Novaxia au 30/09/2022, la SCPI Novaxia Neo dispose d’un patrimoine immobilier diversifié de 24 actifs (bureaux, hôtellerie, locaux d’activités et hôtels) répartis en France et à 33% en Europe, notamment en Espagne, au Pays-Bas et en Allemagne.

La résilience du patrimoine de Novaxia Neo, labellisé ISR depuis 2021, se révèle également au travers de ses engagements ESG visant à réduire l’impact environnemental de son parc immobilier et lutter contre l’obsolescence de ses actifs.

Ainsi, les principaux critères de sélection d’un actif pour la SCPI Novaxia Neo sont multiples :

  • Sa typologie : des actifs diversifiés du secteur tertiaire comme des bureaux ou des locaux d’activités,
  • L’emplacement géographique : à proximité des principaux axes routiers et des transports en commun,
  • Le rendement locatif en accord avec les objectifs de rendement de la SCPI,
  • La qualité du locataire,
  • Les provisions nécessaires aux éventuels travaux, notamment pour des actions ISR.

Novaxia Investissement ajoute à ses critères d’investissement, l’analyse du potentiel de recyclage pour optimiser le patrimoine de la SCPI et les revenus potentiels des investisseurs.

En savoir plus sur la SCPI Novaxia Neo

Comment se concrétise votre politique de « recyclage urbain » ?

Novaxia Investissement anticipe les fluctuations de marché en sélectionnant essentiellement des actifs réversibles à fort potentiel de résilience capables d’évoluer avec le marché. Si, à l’issue du bail et en cas de départ du locataire, un actif ne trouve pas preneur, il peut être recyclé. Dans ce cas, le projet de transformation de l’actif est préparé en amont par Novaxia Investissement pour une cession une fois le permis obtenu et définitif, par exemple à un promoteur.

Ainsi, en envisageant une réversibilité de l’actif dès le départ, Novaxia Neo anticipe les fluctuations du marché pour protéger la valorisation de l'actif et la performance potentielles pour les investisseurs.

Enfin, si la SCPI Novaxia Neo sait anticiper les évolutions du marché immobilier, c’est grâce à sa vision ancrée dans le savoir-faire de Novaxia Investissement. Une approche inédite qui s’appuie sur l’expertise historique de la société de gestion dans le recyclage urbain depuis 2014, pour optimiser les revenus potentiels des clients investisseurs, dans un monde en perpétuelle mutation.

À titre d’exemple, pouvez-vous nous parler de la transformation la plus marquante d’un bien et des bénéfices de cette opération ?

Novaxia Investissement est une société de gestion experte du recyclage urbain qui gère au 30/09, 115 actifs pour 1,2 mrd€ d’encours sous gestion. Bien que le potentiel de transformation soit étudié pour chacun de ses actifs, Novaxia Investissement n’a pas encore recyclé d’actif pour le compte de Novaxia Neo puisque l’objectif de la SCPI est de capitaliser sur la pérennité de ses locataires et d’assurer des revenus potentiels sur le long terme.

En revanche et à titre d’exemple, la SCPI a étudié le potentiel de transformation d’un immeuble de bureaux acquis en septembre et situé à Rueil-Malmaison (92).

Il s’agit d’un immeuble de 15 000 m² 100% loué à un locataire pérenne, leader mondial dans les métiers du sol, des structures et du nucléaire. L’actif est situé à proximité de Paris, au carrefour des villes résidentielles et des pôles tertiaires majeurs de l’ouest parisien. Il bénéficie d’une excellente accessibilité par la route et par les transports en commun, qui sera renforcée en 2030 par l’arrivée du tramway. Il fait également l’objet du label HQE (Haute Qualité Environnementale).

Cet actif bénéficie d’une protection supplémentaire de rendement à long terme pour l’investisseur puisque la SCPI a identifié un potentiel de recyclage en +12 000 m² de logements ou résidences gérées après une modification du Plan Local d’Urbanisme. Ce projet pourrait avoir lieu dans le cas où le bien deviendrait vacant à l’issue du bail. Cette option de transformation est confortée par un environnement propice puisque l’actif est situé dans une zone d’habitat de type pavillonnaire.

Comment vous différenciez-vous des autres SCPI qui ont, comme vous, adopté le modèle « sans frais » ?

Novaxia Neo est une SCPI innovante et résiliente. D’après l’AMF, elle a été la première SCPI sur le marché à proposer 0% de frais de souscription1. Aussi, elle sélectionne des immeubles tertiaires loués avec un potentiel de recyclage urbain. Cette capacité d’évoluer avec le marché confère à ses épargnants une distribution de revenus potentiels sur le long terme dans chaque situation.

Elle présente également un caractère innovant puisque les épargnants peuvent souscrire comme ils le souhaitent grâce à diverses modalités de souscription : en pleine propriété, en démembrement, etc.

Pour rester au plus près des besoins de ses partenaires et accompagner l’épargne de ses souscripteurs dans le temps, Novaxia Investissement a lancé deux solutions innovantes pour Novaxia Neo au mois d’octobre :

  • La mensualisation des revenus : En adaptant les versements pour correspondre au mieux aux besoins de revenus complémentaires et au calendrier du financement des parts de ses épargnants.
Tout savoir sur la mensualisation des revenus
  • Le mandat de démembrement avec versements programmés : L’investissement en nue-propriété en versement unique ou progressif offre une solution pertinente pour les clients en attente d’optimisation de placement de trésorerie moyen/long terme sans fiscalité.

Par ailleurs, Novaxia Neo a obtenu cette année 2 prix2 qui viennent récompenser ses convictions :

  • Le Trophée du « Meilleur Espoir » dans la catégorie SCPI Bureaux décerné par Toutsurmesfinances.com
  • La Victoire d’Or dans la catégorie « SCPI les plus prometteuses » décernée par Le Particulier

1 Dans le cas où les investisseurs conservent leurs parts pendant plus de 5 ans. Pour les parts détenues depuis moins de 5 ans, seuls 5 % HT du montant remboursé seront prélevés, sauf exceptions listées dans la note d’information.

2 Ces récompenses ne préjugent pas de la réussite des futurs projets et donc de la performance pour l’investisseur. Le commissionnement des conseillers ne fait pas partie de critères de choix et n’impacte pas le résultat.

La distribution de Novaxia Neo fait partie des plus élevées du marché, comment pensez-vous maintenir ce niveau de rendement pour les prochaines années ?

En 2021, le taux de distribution de Novaxia Neo s’est élevé à 6,49%, occupant ainsi la 3ème marche du podium en termes de rendement d’après le classement des meilleures SCPI de France SCPI. Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, Novaxia Investissement souhaite poursuivre sur la même lignée de performance tenue depuis la création de la SCPI en 2019, c’est-à-dire un taux de distribution supérieur à 5,5%. Pour 2022, nous visons un objectif de taux de distribution prévisionnel de 6,29%. Nous rappelons toutefois qu’il ne s’agit que d’un objectif donné au 30/09/2022 à titre indicatif et lissé dans le temps sur la durée recommandée de 10 ans.

Pour accomplir ses objectifs, Novaxia a recours à plusieurs moteurs de performance :

  • Son patrimoine européen diversifié réversible lui permet d'anticiper les fluctuations du marché pour protéger la valorisation du patrimoine et la performance potentielle pour les investisseurs.
  • Novaxia Neo présente près de 40% de son allocation à l’étranger, ses associés bénéficient ainsi des spécificités fiscales des revenus de sources étrangères (en fonction de la situation fiscale personnelle de chaque associé).
  • Pour conforter sa stratégie résiliente, la SCPI a adopté une démarche responsable, labellisé ISR. Au travers de ses engagements ESG, elle vise à réduire l’impact environnemental de ses immeubles et lutter contre leur obsolescence en menant des actions d’amélioration concrètes.

À savoir également que la SCPI Novaxia Neo dispose de réserves avec un report à nouveau de 1,6 M€ au 30/09/2022 qui permettrait de lisser la distribution aux associés en cas de potentiels aléas de marché.

Investir sur la SCPI Novaxia Neo

La société de gestion nous demande de préciser que l’investissement dans la SCPI Novaxia Neo constitue un placement à long terme, sur 10 ans minimum, qui comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. L’ensemble des risques et des frais sont détaillés dans la note d’information et le DIC disponibles gratuitement et sur France SCPI ou auprès de la société de gestion.

Le dernier rapport annuel, le dernier bulletin d’information semestriel, la note d’information et les statuts doivent être remis avant toute souscription et sont disponibles gratuitement et sur le site de France SCPI et de la société de gestion Novaxia.

Novaxia Neo est une Société Civile de Placement Immobilier à capital variable ayant reçu visa de l’Autorité des Marchés Financiers sur la note d’information n°19-13 en date du 14/06/2019 / RCS Paris 851 989 566 / Siège social : 45 rue Saint-Charles, 75015, Paris.

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