Synthèse de l’avis
Les points positifs :
- Un rendement très satisfaisant,
- Un patrimoine immobilier à l’étranger lui permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse,
- Une SCPI labellisée ISR.
Les points de vigilance :
- Un portefeuille immobilier encore peu diversifié sectoriellement,
- Un faible historique,
- Un Taux d’Occupation Financier un peu faible.
Les points positifs
L'investissement en SCPI se démarque par sa capacité à offrir des rendements attractifs et stables, un élément clé recherché par les investisseurs. Parmi les options disponibles sur le marché, Paref Evo se distingue. Elle allie de manière efficace un portefeuille défensif à un rendement élevé, répondant ainsi aux attentes des épargnants cherchant à combiner ces deux aspects. Alors que les SCPI de bureaux ont servi un rendement moyen de 4,1% pour l’année 2023, Paref Evo a affiché un Taux de Distribution particulièrement remarquable de 5,8%. Ce chiffre, bien au-dessus de la moyenne, positionne Paref Evo parmi les SCPI les plus performantes de sa catégorie. Sa stratégie de gestion défensive couplée à un rendement supérieur à la moyenne, confirme sa place parmi les meilleures SCPI sur le marché de la pierre papier.
Paref Evo se distingue par un portefeuille immobilier essentiellement situé à l'étranger, un atout majeur qui constitue son deuxième point fort. En se concentrant sur la zone euro, la SCPI internationale évite à ses associés une imposition fiscale souvent lourde. La Tranche Marginale d’Imposition (TMI) combinée aux prélèvements sociaux peut, en effet, impacter significativement la rentabilité. Dans cette optique, Paref Evo a judicieusement choisi d'investir en Pologne, un pays reconnu pour sa fiscalité avantageuse. Ce choix stratégique, renforcé par la convention fiscale liant la France au pays de l’Europe de l’Est, est une mesure visant à éviter la double imposition et à favoriser les associés de la SCPI. Les taux d'imposition liés au Foncier, généralement plus bas, permettent ainsi d'accroître la rentabilité des loyers perçus. Cette attractivité fiscale est encore accentuée par des incitations d’investissement, telles que des réductions d'impôts pour les épargnants étrangers. Ainsi, la stabilité économique et la croissance continue de la Pologne offrent un environnement propice à la génération de revenus locatifs stables. En choisissant la Pologne comme zone d'investissement, la SCPI optimise sa structure fiscale, améliore ses performances et devient ainsi plus attractive auprès de nouveaux investisseurs.
Lancée durant l’année 2020, la SCPI, orchestrée par la société de gestion Paref Gestion, s'est rapidement imposée sur le marché en obtenant le label ISR. Cette distinction, décrochée en 2023, devient davantage recherchée par les investisseurs soucieux de l'écologie. Ce label, reflétant l’engagement envers la durabilité, est de plus en plus prisé dans le monde de l'investissement. Il représente une amélioration des performances environnementales à long terme. Les immeubles, respectueux de l'environnement, bénéficient ainsi d'un attrait croissant et affichent généralement des taux d'occupation élevés. Cette tendance contribue à la valorisation du patrimoine de Paref Evo. De cette manière, la SCPI se positionne ainsi efficacement face aux tendances réglementaires et aux attentes sociétales en constante évolution concernant la responsabilité sociale et environnementale. L'obtention du label ISR constitue ainsi un atout majeur pour attirer de nouveaux investisseurs, faisant de SCPI écologique un choix d'investissement à la fois sage et respectueux de l'environnement.
Les points de vigilance
Bien que la SCPI Paref Evo présente des avantages indéniables, certains points de vigilance sont à considérer avant d'envisager un investissement. Le premier concerne la diversification sectorielle de son portefeuille immobilier. Avec cinq actifs, Paref Evo a opté pour une concentration sur les immeubles de bureaux avec près de 90%. Le reste de son patrimoine, occupé par les locaux d’activités, limite de manière considérable la dilution du risque locatif. Bien que le taux de distribution de Paref Evo soit élevé, les performances locatives pourraient à l'avenir diminuer engendrant une baisse du rendement. En effet, les SCPI axées principalement sur les investissements de bureaux tendent à offrir une rentabilité plus modérée. Les SCPI diversifiées répartissant leurs actifs de manière plus équilibrée, ont démontré une plus grande résilience face aux fluctuations des différents secteurs du marché immobilier.
Paref Evo fait face à un défi de taille en raison de son historique relativement court. Alors que de nombreux véhicules d'investissement se sont imposés grâce à leur stabilité et leur aptitude à valoriser leur patrimoine immobilier sur le long terme, cette jeune SCPI n'a pas encore eu l'opportunité de démontrer pleinement ces capacités auprès des investisseurs. L'absence d'un historique solide soulève des interrogations concernant sa capacité à générer des rendements stables sur la durée. Cependant, sa société de gestion bénéficie d'une excellente réputation, consolidée par son expérience avérée dans le secteur de l’investissement immobilier. Cette expertise pourrait ainsi, à moindre mesure, compenser le manque d’expérience de la SCPI et jouer un rôle clé dans l'établissement de sa réputation auprès des investisseurs potentiels.
Un dernier élément mérite une attention particulière au sein de l’investissement en Paref Evo. Le Taux d'Occupation Financier (TOF) de la SCPI s’élève à 97,2% au début d'année 2024. Pour ce véhicule d’investissement ne détenant que cinq actifs, ce niveau d'occupation interroge quant à la gestion locative et à la stratégie d’acquisition. Bien que la SCPI se concentre sur des immeubles multi-locataires, une occupation complète permettrait à la SCPI d’améliorer ses performances globales, et par conséquent, son rendement. Pour une SCPI de même ancienneté et avec un portefeuille similaire, le TOF devrait être de 100%. Ce facteur devrait être pris en compte lors de l'évaluation de la stratégie de gestion et des choix d'investissement de la SCPI.