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L’avis de France SCPI sur Epargne Foncière

Synthèse de l’avis

Les points positifs

Un historique important,
Une des plus fortes capitalisations du marché de la pierre papier,

Les points de vigilance :

Une diversification sectorielle insuffisante,
Une inertie propre à sa taille,
Des réserves améliorables au regard de sa taille.

Les points positifs

L'un des atouts majeurs de la SCPI Epargne Foncière réside incontestablement dans son impressionnant historique. Introduite sur le marché de la pierre papier en 1968 par l’Union Financière de France, elle intègre le portefeuille immobilier de La Française REM en 1975, l'une des plus grandes sociétés de gestion au monde. Cette étape stratégique marque le début d'une ère pour Epargne Foncière, grâce à l'exploitation des compétences de ses nouveaux gestionnaires. En 2021, son histoire prend une nouvelle dimension lorsqu’elle absorbe 3 autres SCPI : Multimmobilier 2, Eurofoncière 2 et Pierre Privilège. Cette opération a considérablement renforcé sa position sur le marché, lui permettant d'élargir son portefeuille immobilier et d'augmenter sa capacité à entreprendre des investissements d'envergure. Epargne Foncière continue ainsi de s’étendre, profitant pleinement de son expérience et de son historique qui lui ont permis de faire face aux diverses crises économiques.

Epargne Foncière présente un autre atout majeur. Il s'agit de sa solide capitalisation. Profitant ainsi d’une expertise incontestable, cette SCPI internationale a atteint une capitalisation dépassant les 5 milliards d'euros à la fin de l’année 2022, ce qui fait d’elle la plus robuste du marché. Cette assise financière lui confère la capacité de saisir toutes les opportunités qui se présentent et se positionne parmi les choix de prédilection pour les investisseurs en quête de rendements stables.

Les points de vigilance

Les points positifs d'un investissement en Epargne Foncière comportent inévitablement des aspects à surveiller attentivement. L'un des points clés à prendre en compte concerne la diversification sectorielle insuffisante de cette SCPI de bureaux. Avec un portefeuille immobilier de plus de 460 immeubles, les actifs de bureaux prédominent largement le portefeuille d'Epargne Foncière. Cette hyper-spécialisation pourrait potentiellement créer des déséquilibres au sein de la SCPI. En effet, actuellement, moins de 75% de ses actifs sont alloués aux investissements de bureaux, représentant ainsi une concentration trop élevée. Le reste de son patrimoine, réparti entre les actifs de commerce à 18%, les actifs hôteliers à 5% et les établissements de santé à près de 3%, ne permet pas une dilution suffisante des risques locatifs en cas de difficultés spécifiques liées à un secteur. Les SCPI ayant opté pour une diversification sectorielle plus large bénéficient d'une répartition plus équilibrée des risques.

L'une des conséquences directes de cette forte concentration est l'inertie du portefeuille immobilier de la SCPI. Sur les 467 biens immobiliers qu'elle détient au 01/01/2024, près de 350 actifs sont des immeubles de bureaux, créant ainsi une dépendance involontaire à ce seul secteur. Cette situation peut être préoccupante, car même si Epargne Foncière s'est engagée dans un processus de diversification de son portefeuille, elle demeure vulnérable. En cas de fluctuations significatives à la baisse sur le marché immobilier des bureaux, la SCPI pourrait faire face à des pertes locatives significatives, impactant ainsi les rendements pour ses investisseurs. Les acquisitions récentes d'actifs commerciaux à Paris, notamment dans le quartier de Montmartre, et à Marseille, témoignent de la volonté de la SCPI de diversifier son patrimoine. Toutefois, il est essentiel de souligner que sortir de cette situation de concentration excessive pourrait prendre de nombreuses années. La diversification sectorielle est un processus qui nécessite du temps pour s'effectuer en minimisant les risques potentiels.

Un autre point d’attention est à souligner au sein de l’investissement Epargne Foncière. Les réserves de la SCPI semblent insuffisantes. Malgré sa longue existence depuis 1968, la SCPI dispose d'un Report À Nouveau de 253 jours. Ce chiffre indique qu’en cas de difficultés financières, la SCPI paneuropéenne serait en mesure de maintenir un dividende équivalent à celui de l'année précédente pendant une période d'environ huit mois. Cependant, selon France SCPI, cette période de résilience financière semble insuffisante pour une SCPI de cette envergure, qui a traversé plus de cinq décennies. Pour garantir une plus grande stabilité, il pourrait être nécessaire pour Epargne Foncière d'augmenter ses réserves afin de faire face à d'éventuels défis économiques futurs.

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