Synthèse de l’avis
Les points positifs :
- Une capitalisation importante
- Une sectorisation géographique et typologique ultra défensive
- Un réserve rassurante en cas de problème sur les marchés immobiliers
Les points de vigilance :
- Un rythme de collecte soutenu
- Un Taux d’Occupation Financier dans la moyenne basse à surveiller
Les points positifs
La SCPI Primopierre est une des SCPI de rendement les plus importantes du marché. Sa capitalisation proche des 4 milliards d’euros la place dans la catégorie des mastodontes de la pierre papier. Avec sa capitalisation conséquente et son nombre de locataires (393 au 31/12/2022), Primopierre apporte une forte dilution du risque locatif à tous les associés.
Le positionnement de cette SCPI bureaux concernant les achats d’actifs renforce son degré défensif. Celle dont la capitalisation offre déjà une forte assise se positionne à la fois sur un secteur géographique solide : Paris et l’Île-de-France pour une majeure partie de son allocation. Mais elle est également quasi-exclusivement investie sur des actifs de bureaux, réputés pour être les plus défensifs en cas de turbulences de marché.
Au 31/12/2021, Primopierre pouvait également se targuer d’avoir des réserves intéressantes. Celle, qui est parfois présentée comme la SCPI la plus importante du marché est également une SCPI ISR qui dispose d’une cagnotte intéressante en cas de problème. Cette donnée que l’on retrouve sous le nom de Report à Nouveau (RAN)est relativement conséquente chez Primopierre. Exprimée le plus souvent en jours, elle correspond au temps durant lequel une SCPI peut continuer à verser des dividendes à ses associés sans pour autant percevoir de loyers. Chez Primopierre, le RAN au 31/12/2022 est de 148 jours. Un chiffre en hausse par rapport à l'exercice 2021.
Les points de vigilance
Nous sommes conscients que la capitalisation de la SCPI Primopierre constitue un avantage mais nous attirons aussi l’attention ceux qui souhaitent investir en SCPI au sujet de la rapidité de la collecte. La SCPI Primopierre existe depuis presque 15 ans et a autant collecté depuis 2008 que ne l’ont fait certaines SCPI en 60 ans. Cette rapidité interroge donc sur la qualité du portefeuille d’actifs. Celle-ci se mesurera définitivement lorsque la SCPI commencera à arbitrer certains de ses actifs.
Malgré de bons indicateurs et de bonnes performances, les épargnants doivent retenue une attention particulière sur le Taux d’Occupation Financier de la SCPI Primopierre. Cette donnée renseigne sur la proportion d’actifs réellement loués. Pour la SCPI écologique Primopierre et son jeune historique, la norme serait d’avoir un TOF supérieur à 90%. Or ce dernier est plutôt situé autour des 89% pour 2022. Loin d’être catastrophique, il est tout de même à surveiller.