La SCPI Primopierre suspend la variabilité de son capital

Primopierre tire la sonnette d’alarme. Face à une montée continue des demandes de retrait (plus de 10% de sa capitalisation), la SCPI de Praemia REIM France a pris une décision forte. Lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire organisée en ce début d’année 2026, la société de gestion a acté la suspension temporaire de la variabilité du capital : en d’autres termes, pour une durée de deux ans, Primopierre adopte le fonctionnement d’une SCPI à capital fixe, mettant donc fin à l’inscription automatique dans le registre des sorties pour les associés voulant revendre leurs parts.

Cette décision a également une conséquence immédiate pour les investisseurs déjà inscrits dans ce registre : leurs demandes de retrait sont annulées. Désormais, toute cession de parts devra s’effectuer exclusivement sur le marché secondaire.

Afin d’accompagner les associés dans cette nouvelle procédure, Praemia REIM France a publié sur son site les principales valeurs issues de la campagne d’expertise arrêtée au 31 décembre 2025. Ces repères servent de base aux négociations sur le marché secondaire :

• Valeur de réalisation estimée par part : 79,50 euros,
• Valeur de reconstitution estimée par part : 93,40 euros.

Cette évolution marque un tournant pour cette SCPI historique. Elle met en lumière les fragilités d’un modèle qui, lorsqu’il s’appuie trop longtemps sur ses acquis, peut rapidement se retrouver sous tension dès que le marché se retourne, en particulier si les arbitrages ne suit pas l’évolution de l’immobilier. Déjà mal positionnée ces dernières années, la SCPI ne fera désormais plus partie du tableau des meilleures SCPI à partir de cette année 2026.

Au-delà de Primopierre, cette action ébranle la confiance de certains épargnants envers la pierre papier. Pourtant, dans leur grande majorité, les SCPI continuent d’adapter leurs stratégies afin de préserver la qualité et la pérennité de leur patrimoine.

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Comment ça marche pour les SCPI à capital fixe ?

Puisque Primopierre bascule temporairement dans un fonctionnement à capital fixe, une question devient essentielle pour les associés : comment revendre ses parts dans ce cadre ?

Les SCPI à capital fixe reposent sur un principe : le nombre de parts est limité. Les échanges se réalisent sur le marché secondaire, directement entre investisseurs, sans intervention directe de la société de gestion. Le prix des parts dépend alors de l’offre et de la demande.

Sur ce type de SCPI, les acheteurs sont généralement en position de force. Les vendeurs, qui cherchent à céder leurs parts, peuvent être contraints d’accepter un prix inférieur pour trouver preneur.

Autre différence importante : contrairement au capital variable, où le prix de souscription doit rester encadré autour de la valeur de reconstitution, Primopierre n’est désormais plus tenue de s’inscrire dans cette réglementation. Le prix de la part peut donc s’éloigner davantage des valeurs d’expertise.

Le prix fluctue alors au rythme des transactions, souvent à partir d’une moyenne mensuelle, et les acheteurs peuvent proposer des niveaux nettement inférieurs, notamment par rapport à la valeur de réalisation estimée à près de 80 euros.

Il en va de la survie de la SCPI

Cette décision s’inscrit toutefois dans un cadre réglementaire : la suspension de la variabilité du capital est un outil de gestion de crise, mobilisable lorsque la pression sur les retraits devient trop forte. Elle est préparée et encadrée par les différents organes de contrôle et de surveillance de la SCPI : le Dépositaire, le Conseil de surveillance et le Commissaire aux comptes sous la supervision de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).

L’objectif est ainsi de relever la situation et éviter qu’une mécanique de sorties en chaîne n’affaiblisse davantage le fonds. En “gelant” temporairement le fonctionnement à capital variable, la SCPI se donne du temps pour remettre de l’ordre dans sa trajectoire : ajuster sa stratégie, engager des arbitrages et sécuriser sa trésorerie. Cette parenthèse vise donc à relancer la gestion et à donner un nouveau souffle à Primopierre, dans un cadre plus maîtrisé.

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Article écrit par Rubens ZADEL Responsable contenu éditorial Linkedin

Titulaire d'un Bachelor en Journalisme à l'ISCPA Lyon, il se constitue une expérience auprès de différents médias comme Lyon Capitale, Jerusalem Post ou La Manche Libre. Il intègre France SCPI en tant que Rédacteur web avant de devenir Responsable contenu...

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