Pour ceux qui ne la connaîtraient pas encore, pouvez-vous nous présenter votre SCPI Primopierre ?
La SCPI Primopierre est un véhicule de placement de référence sur le marché de l'immobilier de bureau francilien. En 15 ans d’existence, à l'initiative de la société de gestion Primonial REIM, elle s’est constituée un patrimoine immobilier de qualité, avec des actifs de grande taille recherchés par les grandes entreprises. Aujourd’hui, cette SCPI de bureaux fait partie des plus grosses capitalisations de la place, avec plus de 3 Mds d’euros et 75 actifs.
Tout en sachant que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Primopierre affiche néanmoins un bel historique de performance, avec par exemple un taux de rendement interne (TRI) à 10 ans de 4,93%. En 2022, le taux de distribution était, quant à lui, de 4,21%.
En décembre 2020, Primopierre a reçu le label ISR, attestant de notre engagement dans la poursuite d’un objectif de performance non seulement financière mais aussi extra-financière, notamment environnementale.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Quels sont, selon vous, les éléments clés pour le bon fonctionnement d’une SCPI de bureaux ?
La question mérite en effet qu’on s’y arrête car la crise sanitaire et l’expansion du télétravail d’une part. L’environnement réglementaire, de surcroît, avec le Décret Tertiaire, contribuent à une évolution rapide et forte de l’immobilier de bureau. Le bon fonctionnement d’une SCPI et disons-le simplement, la pérennité de ses revenus, reposent aujourd’hui en premier lieu sur la fonction d’asset management. Il s’agit des équipes qui gèrent les relations avec les entreprises locataires et orientent l’évolution du patrimoine immobilier de la SCPI en fixant une politique de travaux et/ou de cessions des actifs immobiliers.
Sur le volet de la gestion de la relation avec les locataires. En partant du principe que les immeubles aient une implantation centrale dans les quartiers d’affaires stratégiques et bien desservis, les asset managers vont devoir renforcer l’attractivité des immeubles en proposant une offre de services proche désormais des codes de l’hôtellerie. Pour donner envie aux salariés de venir sur leur lieu de travail, ils doivent y trouver un confort qu’ils n’ont pas en télétravail. Il va falloir aussi préserver la flexibilité des plateaux, prévoir des espaces collaboratifs conviviaux, etc.
Sur le volet de la gestion du patrimoine immobilier. Pour les actifs les plus anciens, l’alternative est la suivante. Soit l’immeuble bénéficie d’un potentiel locatif et de valorisation à long terme qui justifient des travaux de restructuration, soit l’immeuble a vieilli, mais le potentiel n’y est pas. Avec l’ambition du retour sur investissement de gros travaux, il est alors mis en cession. Ces décisions tout autant que les travaux nécessitent des expertises à la fois très fines et très techniques.
La politique de travaux répond en outre à la mégatendance de la transition énergétique. L’immobilier est le plus gros consommateur d’énergie. Les attentes en matière d’efficacité énergétique sont donc très fortes, tant de la part des entreprises locataires que de l’Etat, sur le plan réglementaire.
Après une année 2023 chahutée, quelles sont les évolutions du marché positives pour le futur de la SCPI Primopierre ?
Il est vrai que l’immobilier de bureau est l’une des classes d’actifs immobilière qui a le plus pâti de la hausse des taux, avec une baisse des valeurs plus marquée sur les actifs situés en périphérie. Dans le même temps, l’inflation a permis de procéder à une indexation des loyers. Sans dire que cette indexation compense la baisse des valeurs, elle en limite les effets en partie et surtout elle répond à la logique d’un investisseur en quête d’un complément de revenu.
Sur le plus long terme, il va falloir surveiller également l’évolution du télétravail. S’il semble désormais bien intégré dans les mœurs pour les métiers qui le permettent. Il n’est néanmoins pas certain qu’il se pérennise tel quel. Des grosses entreprises américaines notamment commencent à faire marche arrière en rappelant leurs salariés au bureau plusieurs jours par semaine pour recréer une culture et une cohésion d’entreprise. La France n’est pas en pointe sur le sujet, elle suit le mouvement avec un décalage dans le temps par rapport aux Anglo-Saxons. A suivre, donc.
France SCPI rappelle aux épargnants souhaitant investir dans la SCPI Primopierre qu'il est possible de réaliser une simulation SCPI afin de choisir le véhicule de placement correspondant à leur objectif d'investissement en SCPI.
Avez-vous des projets que vous pouvez nous dévoiler en primeur pour 2024 ?
Nous parlions un peu plus tôt du rôle déterminant de l’asset management. Je peux vous citer un important projet de restructuration piloté par cette équipe et pour lesquels les travaux de reconstruction sont en cours avec Bouygues Construction : l’actif concerné, nommé Fresh, se situe dans le centre de Boulogne-Billancourt. A l’origine, le bâtiment est une ancienne blanchisserie reconvertie en bureaux, aujourd’hui complètement réinventée. L’actif dans sa nouvelle configuration comprendra 6 niveaux, un rez-de-patio et un rooftop, pour une surface globale de plus de 6.000 m2 de bureaux et de commerces. Pour cette restructuration, nous avons opté pour la signature architecturale Lobjoy-Bouvier-Boisseau-Architecture (LBBA), qui a proposé un beau jeu de courbes et de proportions évoquant le patrimoine historique de l’architecture boulonnaise.
Ce programme fait également la part belle aux principaux enjeux environnementaux :
- Maîtrise des consommations énergétiques,
- Présence du végétal,
- Confort visuel,
- Hygrothermie
- Impact carbone minimal.
Sans rentrer dans les détails techniques, les systèmes de chauffage et de climatisation, de ventilation et d’éclairage vont être structurés sur la base de ce qui se fait de mieux actuellement non seulement en termes d’efficacité énergétique, mais aussi et surtout pour le confort des occupants. Une végétation grimpante et rafraîchissante s’invite dans tous les espaces pour bâtir une nouvelle expérience au travail.
Comme l’indique le nom Fresh, le principe directeur de ce projet est d’apporter une véritable bulle d’oxygène dans le quotidien des salariés qui occuperont ce magnifique ensemble dont la commercialisation est en cours.
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