L’avis de France SCPI sur Notapierre

Synthèse de l’avis

Les points positifs :

Une structure majoritairement gérée par des notaires,
Une capitalisation très importante,
Une répartition géographique et sectorielle relativement défensive.

Les points de vigilance :

Un très faible rendement,
Une revalorisation du prix réduite,
Un Taux d’Occupation Financier bas.

Les Points positifs

La SCPI de rendement Notapierre est souvent décrite comme étant la SCPI des Notaires. Elle a en effet été créée en 1988 par Unofi qui signifie Union Notariale Financière, et qui demeure à ce jour sa Société de gestion. Contrairement aux autres SCPI classiques, celle-ci est exclusivement distribuée par une structure nommée Unofi-Patrimoine qui n’adresse Notapierre qu’à la clientèle des notaires. Le conseil de surveillance de Notapierre est très majoritairement composé de notaires. On ne la retrouve pas dans le classement des meilleures SCPI mais c’est donc une gestion bon père de famille, très prudente dans ses investissements qui caractérise la SCPI Notapierre.

La capitalisation qui rend compte de l’importance du patrimoine détenu par la SCPI Notapierre est également très importante. À la fin de l’année 2023, elle dépassait les 2,8 milliards d’euros. Ce montant, réparti sur près de 130 biens immobiliers occupés par plus de 450 locataires, contribue à diluer le risque locatif. De plus, l'approche consistant à avoir plusieurs locataires par actif permet à la SCPI Notapierre de minimiser sa dépendance vis-à-vis d'un seul locataire.

La répartition du patrimoine immobilier est également un atout pour la SCPI de bureaux. Au début de l’année 2024, son patrimoine était presque exclusivement investi sur cette classe d’actifs, réputée pour être plus défensive. De plus, la répartition géographique de ses investissements est axée sur Paris et l’Île-de-France, une région connue pour la stabilité de ses rendements et sa résilience face aux fluctuations de marché.

Les Points de vigilance

Un des premiers points qui attire défavorablement l’attention de France SCPI est le rendement. Matérialisé par le Taux de Distribution (TD), ce dernier est relativement faible comparativement à la moyenne du marché. Conséquence négative d’un patrimoine plutôt défensif, le Taux de Distribution 2023 de la SCPI Notapierre était de 3,75% quand la moyenne, toutes SCPI de rendement confondues, se situait plutôt à 4,52%. Cette différence, de près d’un point, est à attribuer à la nature de son portefeuille défensif. Bien que Notapierre cherche à se positionner comme une option d'investissement robuste, cette performance limite son attrait pour les investisseurs en quête de rendements plus élevés.

Très souvent, un faible Taux de Distribution est compensé par une valorisation positive du prix de part. De cette manière, lorsqu’un épargnant investit dans une SCPI à faible rendement, la valeur de son placement s’apprécie normalement au fur et à mesure des années. Cependant, dans le cas de Notapierre, le rendement distribué aux associés est faible et la valorisation de la part n’a pas connu de croissance. En effet, après plusieurs hausses au cours de la dernière décennie, le prix de souscription est retombé à 340 euros le 01/01/2024, revenant ainsi à sa valeur initiale de 2013 Cette situation peut amener les investisseurs à s'interroger sur la capacité de Notapierre à valoriser efficacement son patrimoine.

Un autre point rédhibitoire pour un investissement dans la SCPI Notapierre concerne son Taux d’Occupation Financier (TOF). Cet indicateur, qui rend compte de la bonne gestion du parc immobilier, mesure les loyers encaissés par rapport à ceux qui seraient perçus si l'intégralité du patrimoine était loué. Celui de Notapierre s’établit à 90,37% à l’issue de l’année 2023. Pour une SCPI ancienne comme Notapierre, créée en 1988 par la société de gestion Unofi, la norme du TOF devrait se situer entre 92% et 95%.