SCPI LF Europimmo

Avis détaillé sur LF Europimmo

Points positifs

La SCPI LF Europimmo investit dans plusieurs pays européens, impliquant ainsi des avantages fiscaux pour les investisseurs soumis à une forte imposition dans leur pays de résidence. En effet, la fiscalité appliquée à la distribution de revenus des SCPI de rendement dépend du pays de localisation des immeubles détenus. Les revenus fonciers perçus par une SCPI qui investit dans des immeubles situés en France sont soumis de manière assez classique à l'impôt sur le revenu français, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. A contrario, lorsque la SCPI investit dans des immeubles situés à l'étranger, les revenus versés sont soumis à la fiscalité du pays dans lequel ils se trouvent. Et dans de nombreux cas, cette fiscalité est plus favorable que celle appliquée en France. Ainsi un épargnant français qui achètera des parts de SCPI LF Europimmo, sera pour une partie des revenus, émanant des biens situés Outre-Rhin, soumis à la fiscalité allemande, présentant plus d’avantages que la fiscalité française.

Le délai de jouissance de LF Europimmo est selon nous un avantage capital pour les futurs investisseurs. Ce délai de jouissance correspond au laps de temps entre la souscription et le moment auquel le souscripteur peut prétendre percevoir ses premiers revenus. Certaines SCPI n’ont aucun délai de jouissance quand d’autres affichent plus de 5 mois d’attente avant de commencer à servir les premiers dividendes. Se voulant plus attractive, LF Europimmo a changé son délai de jouissance, passant de 5 mois à 0. Les investisseurs perçoivent donc leurs dividendes le 1er jour du mois suivant la souscription, et ce, chaque trimestre. Si ce changement séduit une large gamme d’investisseurs, France SCPI souhaite surtout mettre en avant ce point pour les investisseurs passant par l’achat de parts à crédit.

Parmi les points notables de la SCPI européenne : le Taux d’Occupation Financier ou TOF. Cet indicateur est pertinent car il permet d’évaluer la part des loyers perçus rapportés à la somme qui devrait être encaissée si tous les biens de la SCPI étaient loués. Ce Taux est rarement égal à 100% hormis lorsque la SCPI vient d’être créée. Plus la SCPI est ancienne, plus son TOF se dégrade pour se stabiliser entre 90 et 95%. Le Taux d’Occupation Financier de la SCPI LF Europimmo, créée il y a presque 10 ans, est très satisfaisant puisqu’il est évalué à 98,5% au quatrième trimestre de l’année 2024. Cela constitue un atout indéniable pour les épargnants.

Points de vigilance

La forte dépréciation du prix de part est également signe de vigilance pour LF Europimmo. En début d’année 2025, le prix de souscription a, en effet, chuté de plus de 23%, passant d’un montant de 945  euros à 725  euros au 1er février 2025. La diminution drastique de son prix de part est liée à une dégradation progressive de son patrimoine immobilier, qui lui avait d’ailleurs valu une première baisse au troisième trimestre 2023. En abaissant son prix de souscription, LF Europimmo a ainsi respecté la fourchette instaurée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), laissant une marge entre -10% et +10 % de la valeur de reconstitution.

Le rendement annuel d’une SCPI est un critère de décision important pour le futur associé. Même si ce critère est souvent réducteur, le Taux de Distribution qui matérialise la rentabilité dans la pierre papier, permet de comparer les différentes SCPI. La rentabilité moyenne des SCPI en 2024 atteint les 4,72%, un taux en progression par rapport à l’année précédente. Ce TD moyen est donc un repère pour savoir où se situe une SCPI. La SCPI LF Europimmo, malgré sa récente création, affiche un Taux de Distribution annuel 2024 de 4,3%. Cela constitue pour nous un point de vigilance non négligeable. Les meilleures SCPI se situent plutôt aux alentours de 7,5% soit 3 points de base au-dessus du rendement de LF Europimmo.

Le Report à Nouveau de LF Europimmo est, selon l’avis de France SCPI un peu faible. Ce RAN est une réserve constituée par la SCPI et peut servir en cas de fluctuations dans les revenus encaissés par la SCPI. Si tel est le cas, comme ça a pu l’être dans les années 2020-2021 à cause du Covid, la SCPI peut venir piocher dans ce trésor de guerre pour que les associés n’aient pas à supporter de telles turbulences. Dans le cas de LF Europimmo, le Report à Nouveau est de 21 jours. Cela signifie qu’elle peut continuer à servir un rendement équivalent à l’année précédente pendant 21 jours sans encaisser de loyers. Ce nombre nous paraît un peu faible par rapport à son statut de SCPI historique.