Synthèse de l’avis
Les points positifs :
- Une dimension verte importante et réelle,
- Une capitalisation conséquente,
- Un Report à Nouveau très important.
Les points de vigilance :
- Un Taux d’Occupation assez faible pour une SCPI de cette ancienneté,
- Un prix de part de part supérieur à la valeur de reconstitution témoignant d’une légère surcote à l’achat.
Les points positifs
La SCPI PFO2 peut se targuer d’être un des véhicules précurseurs dans la dimension verte de ses acquisitions. En effet, depuis sa création en 2009, son leitmotiv a toujours été d’intégrer une responsabilité écologique dans ses investissements. Ceci passe notamment par la consommation énergétique des biens détenus en portefeuille et leur émission en CO2. Bien avant la naissance du label ISR, PFO2 a mis dans sa feuille de route, des exigences environnementales qui ont fait de cette SCPI de rendement, la première à stratégie verte. Bien évidemment, celle-ci a été dans les premières SCPI à être labellisée ISR (Investissement Social Responsable).
La capitalisation importante de la SCPI de bureaux est également un très bel avantage. Elle compte parmi les quelques SCPI possédant une capitalisation supérieure à plusieurs milliards d’euros. Le nombre de biens en portefeuille étant souvent fonction de la capitalisation, la SCPI PFO2 peut se targuer de posséder une dilution locative importante. C’est un point extrêmement positif pour les épargnants puisque cette diminution du risque devient de plus en plus un critère d’investissement.
Chaque SCPI peut décider, selon sa politique d’investissement, de mettre en réserve une partie des loyers qu’elle perçoit. Dans le domaine de la pierre papier, cette réserve s’appelle le Report À Nouveau. Souvent exprimée en jours, cette réserve renseigne sur la capacité de la SCPI à faire face à une baisse de loyers. Dans un contexte économique parfois chahuté, les épargnants qui décident d'investir en SCPI privilégient de plus en plus les véhicules qui possèdent un RAN conséquent. Celui de la SCPI PFO2 dépassait en 2021 les 73 jours. Cela signifie que la SCPI est capable de distribuer à ses associés, un dividende égal à celui de 2020 pendant plus de 2 mois sans même percevoir de loyers de son côté. Posséder des réserves importantes est aujourd’hui un gage de qualité pour les investisseurs.
Les points de vigilance
Le revers de la médaille d’un portefeuille conséquent est souvent sa gestion plus lourde. Gérer plusieurs centaines d’actifs est évidemment plus compliqué que la gestion de quelques actifs. Avec plus de 200 biens, le portefeuille de la SCPI européenne PFO2 implique une vacance locative et même une rénovation de différents biens immobiliers. Un indicateur directement corrélé à la qualité de gestion renseigne parfaitement sur le niveau de loyers perçus vs. le niveau de loyers que la SCPI devrait percevoir si tout son patrimoine était loué. Il s’agit du Taux d’Occupation Financier (TOF). Celui de la SCPI PFO2 est un peu faible. Il était selon les dernières publications de la SCPI inférieur à 92%. Pour une SCPI d’un peu plus de 10 ans d’age, un TOF acceptable se situerait plutôt aux alentours de 95%.
Un autre indicateur est également important dans la lecture d’une SCPI. Il s’agit de la valeur de reconstitution. Cette dernière permet de savoir si l’épargnant achète une part sous-valorisée ou sur-valorisée par rapport aux actifs. Globalement, les SCPI affichent un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution, laissant présager d’une possible revalorisation positive pour l’épargnant. Dans le cas de PFO2, c’est l’inverse. Sa valeur de reconstitution s'élève à 189,67€ tandis que son prix de souscription est de 196€ la part d'investissement.