Pourquoi investir sur la SCPI Ficommerce ?
Historique de la SCPI Ficommerce
Créée en 2010 par la société de gestion Fiducial Gérance, Ficommerce est issue du regroupement de trois SCPI de commerces fondées dans les années 1980 et 1990 : Cifocoma 3, Cifocoma 4 et Ficommerce. A ce stade de développement, elle centre ses acquisitions dans les commerces de proximité et arbore alors le nom éponyme de Ficommerce Proximité. Plus connue sous l'appellation simple de Ficommerce, la SCPI fusionne et absorbe la SCPI BTP Immobilier en janvier 2017, et devient la première SCPI de commerces à capital variable.
Rapidement, la SCPI de commerce se proclame leader de sa catégorie en termes d'allocation. Pour cette année, Ficommerce a intensifié sa gestion active en signant 37 nouveaux baux et en lançant 67 chantiers d'investissement pour un montant de plus de 8 millions d'euros. Avec une rentabilité de plus de 5%, Ficommerce prône sa place dans le classement des meilleures SCPI.
Depuis mai 2024, la SCPI Ficommerce est labellisée ISR Immobilier (Investissement Socialement Responsable). Ce label atteste de l'engagement de la société de gestion Fiducial Gérance à intégrer des critères extra-financiers dans la sélection et la gestion de ses actifs.
Caractéristiques et chiffres clés de la SCPI Ficommerce
Caractéristiques
Chiffres clés et évolution
- Capitalisation
- 595.95 M€
- Nombre d'associés
- 8 103
- Valeur de reconstitution
- 69,29 €
- Prix de retrait
- 63,00 €
- Ran en % du dividende
- 22,82 %
- Ran en jours
- 83,00 jours
- Pgr en % du dividende
- 7,27 % du dividende
- Tri à 10 ans
- 3,17 %
Depuis l'année 2021, le rendement est exprimé par le terme « TD » ou Taux de distribution*, les années précédentes, ce même rendement était exprimé par le terme « TDVM » ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché.
Prix de référence au 01/01 de l'année.
Notre avis sur la SCPI Ficommerce
La SCPI à capital variable Ficommerce, gérée par la société de gestion Fiducial Gérance, se distingue par une diversification géographique robuste et une orientation vers les commerces. Bien que son rendement soit légèrement au-dessus de la moyenne, sa concentration dans le secteur commercial et une valorisation immobilière stagnante nécessitent une vigilance accrue.
Points positifs
- 1.Une forte diversification géographique.
- 2.Un patrimoine important.
- 3.Une valeur de reconstitution au-dessus de son prix de part.
Points de vigilance
- 1.Un portefeuille immobilier exposé à une seule typologie.
- 2.Un rendement qui ne se démarque pas.
Avis détaillé sur Ficommerce
Points positifs détaillés
L'un des atouts majeurs de la SCPI Ficommerce réside dans sa grande diversification géographique. Avec plus de la moitié de son portefeuille immobilier investie en régions, cette SCPI spécialisée dans le commerce détient également une part significative de ses actifs en Île-de-France et à Paris. Ces dernières années, Ficommerce a accentué son développement en acquérant plusieurs biens immobiliers en Europe, notamment en Suisse. Ainsi, la stratégie d’investissement permet à cette SCPI identifiée comme européenne de réduire considérablement les risques locatifs liés aux fluctuations immobilières dans une seule zone.
La SCPI lancée en 1986 par la société de gestion Fiducial Gérance, se distingue par son solide maillage territorial ainsi que par son portefeuille immobilier d’actifs de grande envergure. Avec 284 immeubles qui affiche un taux d’occupation financier à près de 95% en 2024, cette SCPI gère un parc immobilier parmi les plus importants du marché de la pierre papier. La présence de plusieurs centaines de locataires permet de limiter les pertes locatives liées aux logements vacants. Un tel portefeuille immobilier offre une sérénité supplémentaire auprès des épargnants qui souhaitent investir en SCPI.
La valeur de reconstitution se présente également comme l'un des aspects favorables de la SCPI Ficommerce. En effet, son prix de souscription s'élève à 210€ tandis que sa valeur de reconstitution est de 231,99€. Cette dernière représente la véritable valeur des actifs immobiliers détenus dans le portefeuille de la SCPI Ficommerce, alors que le prix de souscription indique le montant auquel les investisseurs acquièrent leurs parts.
Points de vigilance détaillés
L'investissement dans la SCPI Ficommerce comporte, malgré tout, plusieurs points de vigilance. En dépit des efforts déployés pour diversifier son portefeuille immobilier, cette stratégie demeure insuffisante. Avec plus de 80% de son patrimoine concentré dans le secteur commercial pour l’année 2024, Ficommerce se présente comme une SCPI mono-typologique. Cela expose ainsi son portefeuille immobilier à des variations négatives. Si le secteur fait face à des difficultés économiques, les performances et le rendement de la SCPI seront fortement impactés. En revanche, les SCPI diversifiées bénéficient d'une répartition équilibrée des risques et sont donc moins exposées aux fluctuations du marché immobilier.
Le rendement constitue le dernier point de vigilance de la SCPI. Avec un Taux de Distribution de 4,61% versé à ses associés, Ficommerce propose pourtant un rendement légèrement au-dessus de la moyenne des SCPI, fixé à 4,72% durant l’année 2023. Cependant, malgré cette performance, la SCPI, qui a connu une fusion majeure avec plusieurs autres véhicules en 2017, ne se démarque pas de ses concurrents. Bien qu’elle présente certains attraits intéressants, la SCPI Ficommerce se classe au milieu du classement des meilleures SCPI de l’année 2025.
Stratégie de la SCPI Ficommerce
Une stratégie centrée sur les murs de boutique
Depuis son lancement, la SCPI Ficommerce adopte une stratégie d’acquisition axée sur l’achat de murs de boutique en régions, d’où son nom Ficommerce Proximité. Son historique, emprunté à 3 anciennes SCPI de commerce, lui permet de disposer d’une bonne expertise dans ce domaine. Dans la sélection des locataires, la SCPI Ficommerce met l’accent sur les entreprises offrant un éventail d'activités diversifiés. Ce choix est renforcé par l’acquisition d’un portefeuille immobilier de supermarchés Casino. En investissant sur des murs de commerce, la SCPI souhaite ainsi valoriser son patrimoine immobilier.
Pour la SCPI Ficommerce, l’investissement dans l’immobilier commercial se distingue aujourd’hui par son potentiel de rentabilité. L’attrait pour les actifs commerciaux et notamment ceux de proximité ne cesse de croître. En 2023, ce segment a même fait partie des rares classes d’actifs à voir leurs performances s’apprécier, porté par des évolutions économiques et sociétales profondes.
Deux tendances majeures expliquent cette dynamique. Premièrement, le travail à distance incite de nombreux ménages à quitter les grandes métropoles au profit de zones résidentielles plus spacieuses. Ce mouvement favorise l'émergence de nouveaux pôles commerciaux. Et deuxièmement, l’augmentation des ventes en ligne n’a pas condamné les boutiques traditionnelles, bien au contraire. Les enseignes adaptent leurs stratégies pour en combinant présence digitale et points de vente physiques. Et justement les formats de magasins de proximité se sont multipliés.
Une valorisation de son patrimoine
Dans les axes majeurs de la stratégie de Ficommerce, la valorisation du patrimoine figure sur les premières lignes. Pour faire fructifier son portefeuille immobilier, la SCPI acquiert donc des actifs à des prix attractifs, souvent situés en périphérie des villes. Pour marquer davantage sa préférence pour le secteur du commerce, la SCPI se sépare totalement des actifs de logistique.
Pensée méticuleusement par sa société de gestion Fiducial Gérance, cette stratégie lui permet également de dégager une plus-value sur les ventes des immeubles. Cet écart d’argent peut être reversé en partie aux associés sous formes de dividendes en plus des performances enregistrées par la SCPI. Elle enregistre ainsi une valeur de reconstitution de 209,27 euros ; un prix proche de son prix de part qui s’élève à 210 euros.
La renégociation des baux au coeur de la stratégie
Afin d’assurer une occupation constante de son patrimoine, Ficommerce mise également sur la qualité des occupants. Elle n’hésite donc pas à se séparer régulièrement d’actifs immobiliers, considérés comme fragiles pour l’économie de son portefeuille. L’arbitrage étant au cœur de sa stratégie, la SCPI de rendement réalise également de nombreuses opérations de cession de bail si nécessaire.
En sélectionnant les locataires les plus reconnus, Ficommerce conserve un Taux d’Occupation Financier (TOF) élevé, évalué à 93,81%. Ce taux correct signe, en partie, la performance locative de la SCPI et donc la régularité des dividendes versés aux associés.
Le patrimoine de la SCPI Ficommerce
Gérée par la société de gestion Fiducial Gérance, Ficommerce est une SCPI spécialisée dans les commerces. Elle détient donc près de 84% de son portefeuille immobilier dans cette typologie. Bien que spécialisée, la SCPI de commerces tend tout de même à diversifier la source de ses revenus en misant sur des actifs de bureaux. Les taux prime restent stables à 3,9% pour les meilleurs actifs situés dans le Quartier Central des Affaires (QCA) à Paris.
Pour l’année 2024, la SCPI Ficommerce affiche un taux de distribution de 5,07%. À long terme, la SCPI a enregistré un taux de rendement interne (TRI) de 3,10% sur 10 ans. La capitalisation de la SCPI s’élève par ailleurs à plus de 600 millions d’euros.
Le prix de souscription minimum est de 2.100 € euros soit 10 parts. Ainsi le prix de souscription d’une des parts est de 210 euros. Le prix de retrait quant à lui est de 189,00 €.
Née de la fusion de 3 SCPI en 2010, Ficommerce a pour objectif la constitution d’un patrimoine à prépondérance commerces. Elle souhaite le louer et en percevoir des revenus locatifs pour les reverser, en partie, aux associés sous forme de dividendes. C’est la société de gestion Fiducial Gérance qui définit la stratégie d’acquisition de la la SCPI de rendement. Dans le cas de la SCPI Ficommerce son patrimoine est constitué de la sorte :
- Locaux commerciaux : 84,1%,
- Bureaux : 15,8%,
- Entrepôts et activités : 0,1%.
Ce patrimoine immobilier est occupé à hauteur de 94%. Il est toutefois important de prendre en considération la date de création de la SCPI pour analyser judicieusement cet indicateur. Les rendements générés grâce au portefeuille de Ficommerce offrent aux associés un taux de distribution de 5,07% au titre de l’année 2024, la plaçant dans le classement des meilleures SCPI. Anciennement connu sous le nom de Taux de Distribution sur Valeur de Marché, le taux de distribution est l’indicateur de rendement privilégié par les épargnants dans le choix de leur SCPI. La moyenne du marché en 2024 s’établit à 4,72% et diffère en fonction des typologies de SCPI. En effet, certaines classes d’actifs sont plus rentables que d’autres.
Pour revenir au patrimoine de la SCPI Ficommerce, il existe un indicateur propre à la pierre papier qui reflète la valorisation du portefeuille immobilier : la valeur de reconstitution. Celle-ci tient compte à la fois de la valeur des actifs détenus et de tous les frais nécessaires pour les acquérir. En comparant avec le prix de souscription, cette métrique communiquée par part permet aux associés de savoir s’ils achètent une part sur-valorisée ou sous-valorisée. Dans le cas de la SCPI de commerces, sa valeur de reconstitution s’élève à 209,27 euros tandis que son prix de part est de 210 euros.
À noter toutefois que les SCPI spécialisées dans une seule typologie de biens s’exposent nécessairement à plus de risques. Les épargnants peuvent retrouver la répartition du patrimoine de la SCPI Ficommerce ci-dessous pour comprendre la stratégie d’acquisition de cette dernière.
Les caractéristiques du patrimoine de Ficommerce
- Prépondérance
- Commerces
- Nombre d'immeubles
- 281
- Nombre de locataires
- 440
- Taux d'occupation financier
- 94,22 %
Répartition du patrimoine de Ficommerce
Répartition sectorielle
Au 31/12/2025
Répartition géographique
Au 31/12/2025
Exemples d'acquisitions
| Localisation du patrimoine | Typologie de bien | Date d'acquisition | Surface m² | Prix d'acquision € |
|---|---|---|---|---|
| 148 rue Stephenson - Famars - France | - | 12/2021 | 2 600 | de 1 à 5 M€ |
| 8 Rue Raoul Follereau - Tours - France | Commerce | 06/2021 | 1 400 | de 1 à 5 M€ |
| 82 Avenue de Wagram - Paris - France | Commerce | 03/2021 | 200 | de 1 à 5 M€ |
| 336 Avenue André Maginot - Tours - France | Commerce | 09/2020 | 5 200 | de 5 à 50 M€ |
| 3 Route de Noyer-Girod - Etoy - 1163 - Suisse | Commerce | 09/2020 | 1 400 | de 5 à 50 M€ |
| 132 Rue de la Roquette - Paris 11ème - France | Commerce | 06/2020 | 100 | de 1 à 5 M€ |
| 99 Rue de Rennes - Paris 6ème - France | Commerce | 12/2019 | 100 | de 1 à 5 M€ |
| Avenue de l'Europe - Schiltigheim - France | Bureaux | 06/2019 | 1 500 | de 1 à 5 M€ |
La documentation sur la SCPI Ficommerce
Consultez les dernières publications de la SCPI Ficommerce: bulletins trimestriels et rapports annuels. Ces documents regroupent des informations majeures, notamment sur la capitalisation, le prix de part actuel et le taux d’occupation financier, tout en abordant les récentes actualités de la SCPI. La société de gestion Fiducial Gérance met également à disposition des documents réglementaires comme les statuts, le Document d’Informations Clés pour l’Investisseur et la note d’information, essentiels avant toute décision d’investissement.
Les actualités de Ficommerce
Comme nous vous l'annoncions dans un précédent communiqué, les SCPI Ficommerce et Buroboutic ont opté pour la division de leur prix de part. Cette opération, effective depuis ce 1e...
Rubens Zadel 13/01/26La SCPI Ficommerce devrait prochainement modifier son prix de souscription selon une décision prise par l’Assemblée générale. Il passerait ainsi de 210 euros à 70 euros, soit un pr...
Manon Sun 08/09/25Au deuxième trimestre 2025, la SCPI Ficommerce affiche un TOF de 94%, une valeur de part stable à 174,23€ et un dividende semestriel de 5€. La division par trois de la valeur nomin...
Manon Sun 05/09/25Fiducial Gérance intègre Victor-Emmanuel Mimoso au sein de son équipe de direction. Avec plus de 25 ans d'expérience dans le contrôle interne et la gestion financière, il intègre l...
Manon Sun 03/07/25Fiducial Gérance renouvelle son contrat avec l’entreprise Deepki, un acteur regroupant les données énergétiques des entreprises. La société de gestion souhaite ainsi maintenir son...
Aurore Duclaye 20/05/25Avec l’appui de sa société de gestion Fiducial Gérance, la SCPI Ficommerce Proximité opère à la relocation d’un actif. En effet, elle accueille Smile World à Malakoff comme nouveau...
Hana Abdelfettah 27/01/25
