Pourquoi investir sur la SCPI Ficommerce ?
Historique de la SCPI Ficommerce
Créée en 2010 par la société de gestion Fiducial Gérance, Ficommerce Proximité, plus communément appelée Ficommerce, est issue du regroupement de trois SCPI de commerces fondées dans les années 1980 et 1990 : Cifocoma 3, Cifocoma 4 et Ficommerce.
La SCPI s'est ainsi imprégnée de chacune de leur identité pour centrer ses acquisitions sur les commerces dits de proximité. C'est ainsi qu'elle arbore officiellement le nom éponyme de Ficommerce Proximité.
Son développement s'accélère en 2017 lorsqu'elle absorbe la SCPI BTP Immobilier. Elle devient par la suite la première SCPI de commerces à capital variable. Rapidement, Ficommerce se proclame leader de sa catégorie.
Depuis mai 2024, Ficommerce est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), attestant de l'engagement de sa société de gestion à intégrer des critères extra-financiers dans la sélection de ses actifs. Avec une rentabilité qui dépasse une nouvelle fois les 5%, Ficommerce assume sa place dans le classement des meilleures SCPI.
Caractéristiques et chiffres clés de la SCPI Ficommerce
Caractéristiques
Chiffres clés et évolution
- Capitalisation
- 596 M€
- Nombre d'associés
- 8 103
- Valeur de reconstitution
- 69,29 €
- Prix de retrait
- 21,00 €
- Ran en % du dividende
- 22,82 %
- Ran en jours
- 83,00 jours
- Pgr en % du dividende
- 7,27 % du dividende
- PGA
- 5,10 %
Depuis l'année 2021, le rendement est exprimé par le terme « TD » ou Taux de distribution*, les années précédentes, ce même rendement était exprimé par le terme « TDVM » ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché.
Prix de référence au 01/01 de l'année.
Notre avis sur la SCPI Ficommerce
La SCPI à capital variable Ficommerce, gérée par la société de gestion Fiducial Gérance, se distingue par une diversification géographique robuste et une orientation vers les commerces. Bien que son rendement soit légèrement au-dessus de la moyenne, sa concentration dans le secteur commercial et une valorisation immobilière stagnante nécessitent une vigilance accrue.
Points positifs
- 1.Une forte diversification géographique.
- 2.Un patrimoine important.
- 3.Une valeur de reconstitution au-dessus de son prix de part.
Points de vigilance
- 1.Un portefeuille immobilier exposé à une seule typologie.
- 2.Un rendement qui ne se démarque pas.
Avis détaillé sur Ficommerce
Points positifs détaillés
L'un des atouts majeurs de la SCPI Ficommerce réside dans sa grande diversification géographique. Avec plus de la moitié de son portefeuille immobilier investie en régions, cette SCPI spécialisée dans le commerce détient également une part significative de ses actifs en Île-de-France et à Paris. Ces dernières années, Ficommerce a accentué son développement en acquérant plusieurs biens immobiliers en Europe, notamment en Suisse. Ainsi, la stratégie d’investissement permet à cette SCPI identifiée comme européenne de réduire considérablement les risques locatifs liés aux fluctuations immobilières dans une seule zone.
La SCPI lancée en 1986 par la société de gestion Fiducial Gérance, se distingue par son solide maillage territorial ainsi que par son portefeuille immobilier d’actifs de grande envergure. Avec 284 immeubles qui affiche un taux d’occupation financier à près de 95% en 2024, cette SCPI gère un parc immobilier parmi les plus importants du marché de la pierre papier. La présence de plusieurs centaines de locataires permet de limiter les pertes locatives liées aux logements vacants. Un tel portefeuille immobilier offre une sérénité supplémentaire auprès des épargnants qui souhaitent investir en SCPI.
La valeur de reconstitution se présente également comme l'un des aspects favorables de la SCPI Ficommerce. En effet, son prix de souscription s'élève à 70€ tandis que sa valeur de reconstitution est de 207,88€. Cette dernière représente la véritable valeur des actifs immobiliers détenus dans le portefeuille de la SCPI Ficommerce, alors que le prix de souscription indique le montant auquel les investisseurs acquièrent leurs parts.
Points de vigilance détaillés
L'investissement dans la SCPI Ficommerce comporte, malgré tout, plusieurs points de vigilance. En dépit des efforts déployés pour diversifier son portefeuille immobilier, cette stratégie demeure insuffisante. Avec plus de 80% de son patrimoine concentré dans le secteur commercial pour l’année 2024, Ficommerce se présente comme une SCPI mono-typologique. Cela expose ainsi son portefeuille immobilier à des variations négatives. Si le secteur fait face à des difficultés économiques, les performances et le rendement de la SCPI seront fortement impactés. En revanche, les SCPI diversifiées bénéficient d'une répartition équilibrée des risques et sont donc moins exposées aux fluctuations du marché immobilier.
Le rendement constitue le dernier point de vigilance de la SCPI. Avec un Taux de Distribution de 5,10% versé à ses associés, Ficommerce propose pourtant un rendement légèrement au-dessus de la moyenne des SCPI, fixé à 4,91% durant l’année 2025. Cependant, malgré cette performance, la SCPI, qui a connu une fusion majeure avec plusieurs autres véhicules en 2017, ne se démarque pas de ses concurrents. Bien qu’elle présente certains attraits intéressants, la SCPI Ficommerce se classe au milieu du classement des meilleures SCPI de l’année 2026.
Stratégie de la SCPI Ficommerce
Une stratégie centrée sur les murs de boutiques
Depuis son lancement, Ficommerce adopte une stratégie d’acquisition axée sur l’achat de murs de boutiques en régions. Son historique, emprunté à trois anciennes SCPI de commerces, lui permet de disposer d’une expertise.
Pour couvrir l'ensemble du secteur, la SCPI de rendement met l’accent sur les entreprises offrant un éventail d'activités diversifiés. Un choix renforcé par un fort potentiel de création de valeur et de rentabilité. L’attrait pour les actifs commerciaux, et notamment ceux de proximité, ne cesse de croître. Ce segment fait même partie des rares classes d’actifs à voir leurs performances s’apprécier chaque année, porté par des évolutions économiques et sociétales profondes. Deux tendances majeures expliquent cette dynamique :
- le travail à distance incite de nombreux ménages à quitter les grandes métropoles au profit de zones résidentielles plus spacieuses. Ce mouvement favorise l'émergence de nouveaux pôles commerciaux et
- l’augmentation des ventes en ligne n’a pas condamné les boutiques traditionnelles, bien au contraire. Les enseignes ont adapté leur stratégie pour en combinant présence digitale et points de vente physiques et les formats de magasins de proximité se sont justement multipliés.
La renégociation des baux au coeur de la stratégie
Dans les axes majeurs de la stratégie de Ficommerce, la valorisation du patrimoine figure sur les premières lignes. Pour faire fructifier son portefeuille immobilier, la SCPI adopte une stratégie opportuniste et acquiert des actifs à des prix attractifs, souvent situés en périphérie des villes. Cela lui permet de dégager des plus-value sur les ventes des immeubles et d'en reverser une partie à ses associés en dividendes exceptionnels pour booster son rendement.
Afin d’assurer une occupation constante de son patrimoine, les arbitrages sont au cœur de sa stratégie. La SCPI mise ainsi sur la qualité des occupants et se concentrent sur des actifs occupés par des locataires, considérés comme utiles à l’économie réelle. Elle sélectionne donc des locataires commerciaux reconnus. Ce taux de distribution correct signe, en partie, la performance locative de la SCPI et donc témoigne de la régularité des dividendes versés aux associés.
Le patrimoine de la SCPI Ficommerce
Bien que spécialisée, Ficommerce tend tout de même à diversifier la source de ses revenus. Elle détient aussi des immeubles de bureaux et des locaux d'activités jusqu'à 15% de son patrimoine. Celui-ci est concentré en régions (51,9%), en Île-de-France (20,3%) et à Paris (25,3%). La SCPI, bien que majoritairement française, s'ouvre à d'autres pays européens.
Au début de l'année 2026, sa capitalisation s'élève à près de 600 millions d'euros pour plus de 8.000 associés. Fidèle à sa stratégie de diversification, Ficommerce privilégie des actifs multi-locataires afin de répartir davantage le risque locatif. Son portefeuille est donc composé de 281 immeubles pour 443 locataires. Une configuration qui implique une gestion plus soutenue. Ficommerce affiche ainsi un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 94,25%.
Tous ces éléments permettent à Ficommerce d'enregistrer un taux de distribution de 5,10% au titre de l’année 2025. Anciennement connu sous le nom de Taux de Distribution sur Valeur de Marché, celui-ci est l’indicateur de rendement le plus privilégié par les épargnants dans le choix de SCPI.
Pour revenir au patrimoine de la SCPI Ficommerce, il existe un indicateur propre à la pierre papier qui reflète la valorisation du portefeuille immobilier : la valeur de reconstitution. Celle-ci tient compte à la fois de la valeur des actifs détenus et de tous les frais nécessaires pour les acquérir. En comparant avec le prix de souscription, cette métrique permet aux associés de savoir s’ils achètent une part sur-valorisée ou sous-valorisée. Dans le cas de la SCPI de commerces, sa valeur de reconstitution s’élève à 69,29 euros tandis que son prix de part est de 70 euros.
Les caractéristiques du patrimoine de Ficommerce
- Prépondérance
- Commerces
- Nombre d'immeubles
- 281
- Nombre de locataires
- 443
- Taux d'occupation financier
- 94,25 %
Répartition du patrimoine de Ficommerce
Répartition sectorielle
Au 31/12/2025
Répartition géographique
Au 31/12/2025
Exemples d'acquisitions
| Localisation du patrimoine | Typologie de bien | Date d'acquisition | Surface m² | Prix d'acquision € |
|---|---|---|---|---|
| 148 rue Stephenson - Famars - France | - | 12/2021 | 2 600 | de 1 à 5 M€ |
| 8 Rue Raoul Follereau - Tours - France | Commerce | 06/2021 | 1 400 | de 1 à 5 M€ |
| 82 Avenue de Wagram - Paris - France | Commerce | 03/2021 | 200 | de 1 à 5 M€ |
| 336 Avenue André Maginot - Tours - France | Commerce | 09/2020 | 5 200 | de 5 à 50 M€ |
| 3 Route de Noyer-Girod - Etoy - 1163 - Suisse | Commerce | 09/2020 | 1 400 | de 5 à 50 M€ |
| 132 Rue de la Roquette - Paris 11ème - France | Commerce | 06/2020 | 100 | de 1 à 5 M€ |
| 99 Rue de Rennes - Paris 6ème - France | Commerce | 12/2019 | 100 | de 1 à 5 M€ |
| Avenue de l'Europe - Schiltigheim - France | Bureaux | 06/2019 | 1 500 | de 1 à 5 M€ |
La documentation sur la SCPI Ficommerce
Consultez les dernières publications de la SCPI Ficommerce: bulletins trimestriels et rapports annuels. Ces documents regroupent des informations majeures, notamment sur la capitalisation, le prix de part actuel et le taux d’occupation financier, tout en abordant les récentes actualités de la SCPI. La société de gestion Fiducial Gérance met également à disposition des documents réglementaires comme les statuts, le Document d’Informations Clés pour l’Investisseur et la note d’information, essentiels avant toute décision d’investissement.
Les actualités de Ficommerce
Ficommerce enregistre une activité soutenue sur le marché des parts, avec plus de 22.000 échanges. Le taux d’occupation financier atteint 94,25%. Parallèlement, plusieurs cessions...
Aurore Duclaye 15/04/26Comme nous vous l'annoncions dans un précédent communiqué, les SCPI Ficommerce et Buroboutic ont opté pour la division de leur prix de part. Cette opération, effective depuis ce 1e...
Rubens Zadel 13/01/26La SCPI Ficommerce devrait prochainement modifier son prix de souscription selon une décision prise par l’Assemblée générale. Il passerait ainsi de 210 euros à 70 euros, soit un pr...
Manon Sun 08/09/25Au deuxième trimestre 2025, la SCPI Ficommerce affiche un TOF de 94%, une valeur de part stable à 174,23€ et un dividende semestriel de 5€. La division par trois de la valeur nomin...
Manon Sun 05/09/25Fiducial Gérance intègre Victor-Emmanuel Mimoso au sein de son équipe de direction. Avec plus de 25 ans d'expérience dans le contrôle interne et la gestion financière, il intègre l...
Manon Sun 03/07/25Fiducial Gérance renouvelle son contrat avec l’entreprise Deepki, un acteur regroupant les données énergétiques des entreprises. La société de gestion souhaite ainsi maintenir son...
Aurore Duclaye 20/05/25
