SCPI Coeur de Ville

Avis détaillé sur Coeur de Ville

Points positifs

La SCPI Coeur de Ville, créée sous l’impulsion de Sogénial Immobilier en 2012 a fait figure de précurseur en se positionnant sur des actifs de commerces de centre ville, autrement appelés, murs de magasins ou murs de boutique. Au début des années 2010, quand la tendance visait plutôt l’investissement dans des centres commerciaux, la SCPI de rendement Coeur de Ville a donc été avant-gardiste en sélectionnant des centres villes chalands.

La rentabilité de cette SCPI de commerces est également bien supérieure aux autres puisque depuis sa création, Coeur de Ville a toujours versé un Taux de Distribution (TD) égal ou supérieur à 5% signifiant un positionnement toujours supérieur à la moyenne. Les épargnants considèrent toujours la pertinence d’un produit en fonction de sa rentabilité. Coeur de Ville représente un excellent investissement SCPI pour les investisseurs particuliers et institutionnels.

Du côté de ses réserves, la SCPI Coeur de Ville peut se targuer d’avoir un Report à Nouveau conséquent. Ce fameux RAN est une poche alimentée par la SCPI elle-même en fonction de sa politique de gestion. Certains véhicules jugent ne jugent pas nécessaire de l’alimenter. Ce n’est pas le cas de Coeur de Ville qui s’est constituée, selon les dernières publications, une réserve équivalente à 114 jours. Cela signifie qu’en l’absence de loyers perçus de la part de ses locataires, elle pourrait tout de même verser des dividendes aux associés détenteurs de parts pendant 114 jours. C’est une des SCPI qui possèdent le plus de réserves.

Points de vigilance

Comme beaucoup de jeunes SCPI, Coeur de Ville affiche un patrimoine forcément moins étoffé qu’une SCPI qui existe depuis plusieurs décennies. Plus le nombre d’actifs et de locataires est élevé, plus le risque locatif lié au non paiement d’un loyer est faible. Le portefeuille d’actifs composé d’une trentaine de biens chez Coeur de Ville implique de manière logique un risque locatif plus élevé. C’est un point de vigilance important que nous soulignons lorsque nous conseillons cette SCPI de rendement.

Les fameux frais de souscription des SCPI que chaque associé supporte lorsqu’il revend ses parts sont, chez Coeur de Ville, relativement élevés. Ceux-ci sont en effet de 12% et se situent dans la tranche haute du marché. Ces frais sont néanmoins censés être absorbés et amortis au fur et à mesure des années et c’est une des raisons pour lesquelles la durée de détention conseillée pour des parts de SCPI est de 10 ans minimum. Il est vrai que cela constitue néanmoins un point de vigilance quand on sait qu’une nouvelle génération de SCPI se constitue sans frais de souscription.

La mono typologie des biens qui caractérise le patrimoine de la SCPI Coeur de Ville est également un point de vigilance. Quand bien même, les commerces constituent une classe d’actifs pertinente, la diversification est toujours ce qui prime dans une gestion patrimoniale. Ainsi, le fait d’être lié à une seule typologie peut être un risque. La SCPI de Sogenial commence cependant à se diversifier en acquérant notamment des actifs de bureaux.