Qu'est-ce qu'une SCPI.

Une SCPI est un véhicule de placement collectif dédié à l’investissement en immobilier locatif. Également dénommée Pierre Papier, une Société Civile de Placement Immobilier peut en outre se définir comme un support d’épargne dématérialisé. La souscription de parts de SCPI offre en effet à un particulier désireux d’investir dans la pierre une alternative à l’acquisition d’un bien en direct. La démarche pour devenir propriétaire par l’intermédiaire d’une SCPI est grandement simplifiée. Nul besoin en effet de procéder à de longues recherches pour visiter des biens, de s’adresser à une agence immobilière puis d’entamer des formalités auprès d’un notaire. Pour l’investisseur en SCPI, l’avantage sera en outre d’être délesté de toutes sujétions liées à l’entretien et la gestion d’un bien. Les actifs constituant le parc détenu par la SCPI sont administrés par une société de gestion animée par des professionnels de l’immobilier capables de prendre les meilleures décisions d’investissement.

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Il n’existe pas d’investissement sans risque et les SCPI n’échappent pas à cette règle. Souscrire ce type de placement doit tout d’abord se concevoir avec un horizon à long terme. Il est en effet exclu d’envisager de sortir d’une SCPI quelques mois après la souscription, car il serait impossible de recouvrer la somme investie eu égard les droits d’entrée acquittés au moment de la souscription. Sur ce point, il est généralement recommandé d’envisager d’investir dans une SCPI pour une durée minimum de 10 ans. Reste que l’investissement dans des parts de sociétés civiles de placement présente 2 autres risques principaux clairement identifiés. Tout d’abord, les SCPI sont des placements moins liquides que d’autres. Leur revente implique en effet qu’il faille trouver une contrepartie, soit un nouvel associé désireux d’acquérir des parts mises en vente. Cette contrainte se traduira parfois pour le vendeur de SCPI par quelques mois d’attente avant de pouvoir récupérer son capital. Il faut ensuite considérer qu’un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. En effet, la valeur d’une part de SCPI peut fluctuer au gré des à-coups subis par le marché immobilier.

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En 2021, l’offre d’investissement dans la pierre papier en France s’articule autour de 191 SCPI recensées. Ce panel doit toutefois être décomposé en 4 grandes catégories de SCPI :

• Les SCPI de rendement, qui sont les plus nombreuses, permettent très rapidement à leurs souscripteurs d’obtenir des revenus complémentaires. Cette famille de société civile de placement immobilier n’est cependant pas uniforme. Il existe en effet une grande diversité de SCPI thématiques investies dans des secteurs d’activité ciblés. À titre d’exemple, il faut notamment citer les SCPI santé, les SCPI e-commerce ou les SCPI européennes.
• Les SCPI fiscales n’ont pas pour objectif premier de délivrer des revenus à leurs détenteurs. En revanche, elles sont conçues pour leur concéder des solutions de défiscalisation. Calquées sur les mécanismes de l’investissement immobilier en direct, elles se déclinent en SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Monuments Historiques ou SCPI de déficit foncier.   

Aller plus loin sur la fiscalité des SCPI.

• Les SCPI de plus-value n’auront pas pour vocation première de distribuer des loyers à leurs souscripteurs. Cette catégorie de SCPI s’adresse à des contribuables aisés qui ne recherchent pas un profit immédiat, mais misent sur la constitution d’un capital à long terme.
• Les SCPI en démembrement de propriété constituent une excellente solution pour des investisseurs qui souhaitent préparer et organiser la transmission de leur patrimoine. Les parts de SCPI en usufruit sont par ailleurs d’excellents supports qui peuvent être souscrits par une entreprise pour dynamiser sa gestion de trésorerie.

Choisir son véhicule de placement relève d’une analyse approfondie des différents indicateurs clés des SCPI. Retrouvez le détail de ces indicateurs dans le lexique SCPI.

Vendre des parts de SCPI correspond au besoin de recouvrer des liquidités parce que l’on est confronté à une dépense exceptionnelle ou parce que l’on veut disposer de son capital pour mener d’autres projets de vie. Dans le premier cas, un désinvestissement intégral ne s’impose pas nécessairement. Et l’avantage de détenir des parts de SCPI plutôt qu’un bien immobilier en direct réside dans la possibilité d’effectuer une vente partielle ou totale de parts de SCPI que l’on possède. Il faut toutefois avoir à l’esprit qu’une revente de SCPI ne peut généralement se conclure du jour au lendemain. Même si certaines sociétés civiles de placement immobilier disposent d’un report à nouveau (RAN) confortable, soit d’un volant de trésorerie, il est prudent, avant de sortir d’une SCPI, de miser sur un délai de 3 à 6 mois. Sachez tout d’abord que la SCPI ou sa société de gestion ne rachète pas directement vos parts. Lorsqu’un associé souhaite procéder à un rachat de parts de SCPI, il doit en informer la société de gestion en lui adressant un ordre de retrait qui sera enregistré avec mention de la valeur de la part au moment de la passation de l’ordre (= prix de souscription frais déduits). La finalisation de la vente des parts de SCPI nécessitera ensuite de trouver une contrepartie, soit un souscripteur qui souhaite acquérir un montant au moins équivalent à celui des parts de SCPI en vente.

Pour comprendre tout le fonctionnement des SCPI, France SCPI a répondu aux questions fréquentes à propos des SCPI.