Qu'est-ce qu'une SCPI.

Une SCPI est un véhicule de placement collectif dédié à l'investissement en immobilier locatif. Également dénommée Pierre Papier, une Société Civile de Placement Immobilier peut également se définir comme un support d'épargne dématérialisé. La souscription de parts de SCPI offre en effet une alternative à ceux qui souhaitent investir dans la pierre par l'acquisition d'un bien en direct. Devenir propriétaire de parts de SCPI est extrêmement simple. Inutile de procéder à de longues recherches pour visiter des biens, de s'adresser à une agence immobilière et d'entamer des formalités auprès d'un notaire. Les actifs détenus par la SCPI sont gérés et administrés par une société de gestion dont le rôle est de prendre les meilleures décisions d'investissement.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement des SCPI, retrouvez le guide SCPI créé par France SCPI.

Bien que les SCPI partagent de nombreuses caractéristiques, elles se distinguent en plusieurs catégories, chacune répondant à des objectifs d'investissement. Dans le domaine de la pierre papier, il existe donc trois principaux types de SCPI, offrant des stratégies variées et adaptées à différents profils d'investisseurs.

• Les SCPI de rendement sont les plus courantes grâce à leur capacité à générer des rendements élevés. Historiquement, l'investissement des SCPI se concentrait sur des actifs de bureaux et de commerces. Cependant, avec l'expansion des marchés immobiliers et l'émergence de nouvelles opportunités, tant en France qu'en Europe, elles ont élargi leur spectre d'investissement à des secteurs plus variés tels que la logistique, la santé, l'éducation, l'hôtellerie ou le loisir. Leur stratégie de diversification, tant sectorielle que géographique, a ainsi permis de maintenir un taux de distribution moyen situé entre +4% et +8%.

• Les SCPI fiscales offrent, comme leur nom le laisse deviner, des avantages fiscaux. Elles permettent de bénéficier de réductions ou de déductions d'impôts via divers dispositifs mis en place par l'État. Leur stratégie d'investissement se focalise sur l'acquisition d'immeubles éligibles à ces incitations fiscales, comme des logements neufs, des bâtiments historiques classés ou des résidences avec services. Si les avantages fiscaux constituent un attrait majeur, les revenus générés par ces SCPI sont généralement plus modestes que ceux des SCPI de rendement, du fait de leur orientation principalement fiscale. Calquées sur les mécanismes de l'investissement immobilier en direct, elles se déclinent en SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Monuments Historiques ou SCPI de déficit foncier.  

• Enfin, les SCPI de plus-value, ou SCPI de capitalisation, se concentrent sur le long terme et l'appréciation de leur patrimoine. Elles ne sont pas destinées à servir des revenus réguliers mais plutôt  réaliser des plus-values immobilières sur le long terme. Ces gains peuvent être générés via des distributions de dividendes exceptionnels ou se traduire par une appréciation du portefeuille immobilier et du prix de parts. Leur cible principale est l'immobilier résidentiel, considéré comme ayant un fort potentiel de valorisation à terme.

Aller plus loin sur la fiscalité des SCPI.

La SCPI présente de nombreux avantages qui en font un choix d'investissement attractif, notamment grâce à des performances élevées et stables. Historiquement, le taux de distribution affiché au cours des trois dernières décennies s'élève à une moyenne de 6,29%. Pour l'année 2024, le rendement moyen des SCPI s'est établi à 4,72%, certaines dépassant même les 7%, voire 8%. Cela témoigne de la résilience et de la robustesse de ce type d'investissement.

L'accessibilité est un autre atout majeur des SCPI. Avec la possibilité d'investir à partir de moins de 200 euros, elles s'ouvrent à un large éventail d'épargnants. De plus, les associés bénéficient d'une délégation totale de la gestion, ce qui élimine la gestion locative. Cet avantage permet aux investisseurs de profiter des bénéfices de l'immobilier sans les inconvénients de sa gestion quotidienne. Le risque locatif est également minimisé dans les SCPI grâce à la diversité et à l'ampleur de leur portefeuille immobilier, qui comprend un grand nombre de biens et de locataires. Cette diversification assure aux associés des revenus réguliers. Enfin, les SCPI et leur société de gestion sont soumises à une réglementation stricte par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui garantit ainsi un cadre sécurisé pour les investisseurs. Cette supervision réglementaire renforce la confiance des épargnants en la stabilité et la fiabilité de ce produit d'investissement.

Découvrir les avantages d'un investissement en SCPI.

Pour investir dans une SCPI, les épargnants disposent de plusieurs méthodes d'investissement : au comptant, à crédit, via un contrat d'assurance vie ou par le biais du démembrement de propriété.

L'investissement en SCPI au comptant consiste à utiliser des liquidités disponibles pour acquérir des parts de SCPI. Cette méthode permet à l'investisseur de devenir immédiatement propriétaire des parts achetées. L'investissement en SCPI à crédit utilise, quant à lui, la capacité d'emprunt de l'investisseur pour bénéficier de l'effet de levier du crédit, permettant ainsi de construire un patrimoine immobilier sans mobiliser immédiatement ses propres fonds.

Les parts de SCPI de rendement peuvent aussi être intégrées dans certains contrats d'assurance vie. Cette forme d'investissement, dite indirecte, permet de bénéficier d'une fiscalité adoucie liée à l'assurance vie, tout en diversifiant les placements au sein du contrat. Cela offre une gestion simplifiée et centralisée entre chaque placement.

Enfin, les épargnants disposent également de l'investissement en démembrement de propriété de part de SCPI. Similairement à un investissement en viager, cette méthode sépare la nue propriété de l'usufruit. L'usufruitier détient le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus lorsque le nu propriétaire dispose du droit d'utiliser pleinement le bien à l'extinction de l'usufruit. Pour les SCPI, ce démembrement est temporaire et s'étend sur une période généralement comprise entre 3 à 20 ans. Lorsque le nu propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant cette période, il bénéficie d'une décote à l'achat des parts. Cette décote, que l'on appelle la clé de répartition, varie en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI. À l'issue de cette période, le nu propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts et peut alors choisir de les vendre ou de les conserver pour bénéficier de revenus locatifs.

Choisir son véhicule de placement relève d'une analyse approfondie des différents indicateurs clés des SCPI. Retrouvez le détail de ces indicateurs dans le lexique SCPI.

De nombreuses SCPI spécialisées permettent de répliquer des opérations d'ingénieries patrimoniales couramment réalisées avec des biens immobiliers détenus en direct. À ce titre, ces SCPI de défiscalisation immobilière sont des solutions pour réaliser des économies d'impôt. Elles permettent de réduire l'impôt foncier (SCPI de déficit foncier) mais également l'impôt sur le revenu (SCPI Pinel et SCPI Malraux). Il sera également possible pour les contribuables les plus fortunés de réduire leur assiette d'imposition globale en souscrivant des parts de SCPI Monuments Historiques. Mais le fait de profiter de dispositifs fiscaux par le biais d'une SCPI permet encore une fois de s'affranchir de toutes les contraintes liées à la gestion et à l'entretien d'un bien locatif. En outre, les programmes défiscalisant étant souvent liés à la réalisation de travaux de réhabilitation, ceux-ci seront entièrement pris en charge par la société de gestion de ces SCPI.