Le marché de la pierre papier française connaît un tournant majeur en ce début d’année 2026. Pour faire face à des tensions de liquidité, plusieurs sociétés de gestion ont pris une décision radicale lors d’Assemblée générale : suspendre temporairement la variabilité du capital de leurs véhicules phares.
Ce dispositif, strictement encadré par le Code monétaire et financier, suspend de facto la variabilité du capital de ces SCPI pour une durée déterminée. Ce gel des flux de souscriptions et de rachats marque une rupture avec le modèle de liquidité garantie qui prévalait jusqu'alors, imposant aux associés un nouveau paradigme de sortie via le marché secondaire.
Cette situation frappe principalement les sociétés de gestion historiques du marché, à l’instar de Paref Gestion et Perial Asset Management ou encore Praemia REIM. Plus qu'une fatalité, ces acteurs paient le prix d'un manque de gestion. S'étant trop longtemps reposés sur des années de collecte abondante, ils ont délaissé les fondamentaux : la gestion locative laisse à désirer et le Taux d'Occupation Financier (TOF) s'en ressent fortement.
Pour l'heure, seules les SCPI Perial O2 et Perial Grand Paris font officiellement l'objet de cette suspension. Cette liste demeure non exhaustive, le marché étant dans l'attente des annonces à venir de la part des différentes sociétés de gestion
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Un impératif de gestion
La suspension de la variabilité du capital intervient lorsqu’un déséquilibre profond s’installe entre les demandes de retrait et les nouvelles souscriptions. Dès lors que la collecte ne suffit plus à assurer la liquidité des sortants, la société de gestion se retrouve face à un risque systémique. L’objectif premier de cette mesure est d'éviter une dégradation irréversible du patrimoine. En l'absence de liquidité assurée par les nouveaux entrants, la SCPI serait contrainte de procéder à des ventes forcées d’immeubles pour honorer les retraits. Dans un contexte de marché immobilier en phase de recalibrage, vendre dans l'urgence reviendrait à brader les meilleurs actifs du portefeuille, dégradant mécaniquement la valeur de la part pour les associés qui souhaitent conserver leur investissement.
Cette décision s’inscrit cependant dans un cadre réglementaire encadré par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). En activant ce levier, la société de gestion s'accorde un répit, souvent de deux ans, pour redresser la situation du fonds. Ce délai permet généralement d’arbitrer et de réduire l'endettement, sans subir l'urgence des demandes de retrait quotidiennes.
Le basculement vers le marché secondaire
Le passage forcé au fonctionnement à capital fixe modifie radicalement les modalités de cession pour les épargnants. Les demandes de retrait précédemment inscrites au registre de la société de gestion sont annulées. L'associé doit désormais se tourner vers le marché secondaire, et vendre ses parts de gré à gré. Le prix de retrait administré, qui était contractuellement corrélé à la valeur de reconstitution établie par les experts, disparaît totalement. C’est désormais la loi de l'offre et de la demande qui dicte le prix des parts.
Sur ce marché secondaire, les valeurs d'expertise, c'est-à-dire la valeur des biens immobiliers, ne servent plus que de repères de négociation. L'acheteur se retrouve en position de force face à une masse de vendeurs souhaitant sortir du véhicule.
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Titulaire d’une licence LEA (Université de Nanterre) et d’une licence professionnelle en création digitale (IUT de Paris), Rabia consolide son expertise en rejoignant France SCPI. Actuellement étudiante en Master PGE à l’INSEEC, elle se consacre désormais aux enjeux du marketing...
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