Pouvez-vous nous présenter la SCPI Patrimonia Capital et Rendement ?
Patrimonia Capital et Rendement est le fruit de l’expertise du Groupe Patrimonia, fondé par Jean-Hubert Moitry il y a près de 30 ans. À l’origine, cette Foncière s’est spécialisée dans l’investissement immobilier professionnel, en particulier dans les commerces et les locaux d’activités en régions. Cette dernière classe d’actifs a longtemps été sous-estimée par les investisseurs institutionnels. Pourtant, ces boîtes métalliques, comme on les appelle parfois, ont démontré toute leur pertinence. Elles répondent aux attentes des consommateurs qui privilégient des zones où ils peuvent facilement stationner à proximité des magasins, tout en bénéficiant de loyers modérés pour les enseignes.
Ce type d’immobilier commercial, souvent situé en périphérie, s’est imposé comme une véritable alternative aux centres-villes où le stationnement est compliqué et coûteux. Il a même pris le relais des galeries marchandes, dont le modèle, notamment dans le prêt-à-porter, a été fragilisé par l’évolution des modes de consommation.
À partir de 2019, nous avons donc engagé une réflexion sur l’évolution de notre activité et nous sommes questionnés sur les classes d’actifs les plus porteuses à long terme. Après avoir exploré différentes pistes, notamment celles des bureaux, nous nous en sommes détournés après avoir identifié une bulle naissante sur ce marché. Le covid et le télétravail allaient nous donner raison. A l’inverse, bien que le secteur du retail park ait souffert d’une perception négative, nous étions convaincus de sa résilience notamment grâce à Internet. La crise sanitaire de 2020 a confirmé la solidité de notre portefeuille, avec un taux de vacance extrêmement faible inférieur à 2%. En 2022, le marché a changé de regard sur l’immobilier commercial en périphérie. Alors que le secteur des bureaux traversait une période difficile, ces actifs ont prouvé leur attractivité.
Aujourd’hui encore, peu d’acteurs maîtrisent réellement cette classe d’actifs, car elle nécessite une gestion de proximité et une expertise fine pour anticiper ses évolutions. C’est dans ce contexte que nous avons décidé de lancer la SCPI Patrimonia Capital et Rendement, sous l’égide de la société de gestion Patrimonia Capital, en nous appuyant sur notre savoir-faire historique.
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Contrairement à la majorité des SCPI, Patrimonia Capital et Rendement a bénéficié d’un portefeuille d’actifs dès son lancement. Pourriez-vous nous en détailler la genèse et la manière dont il a été constitué ?
Effectivement, dès sa création, Patrimonia Capital et Rendement a bénéficié d’un apport d’actifs provenant de la Foncière, finalisé en juillet 2024. Nous avons sélectionné un portefeuille que nous connaissions parfaitement, composé de biens solides et stables. L’objectif était d’assurer un démarrage serein, sans pour autant le dimensionner de manière excessive.
Ce portefeuille initial se compose de 6 actifs occupés par 17 locataires pour une valorisation de 16,6 millions d’euros. L’opération a évidemment nécessité un travail juridique rigoureux afin de garantir une transition optimale. Cette nouvelle SCPI s’est donc vue offrir ainsi un avantage immédiat : encaisser des loyers dès le premier jour, alors que la foncière a accepté un délai de jouissance standard de 150 jours. Cette approche a permis de doter la SCPI d’un capital dès son lancement. Ce qui pourrait lui permettre, par la suite, d’intégrer le classement des meilleures SCPI.
Patrimonia Capital et Rendement bénéficie du soutien du Groupe Patrimonia, un adossement qui constitue un levier de développement. Comment la SCPI exploite cette synergie pour se développer ?
Au-delà de l’apport d’actifs réalisé dès son lancement, la SCPI bénéficie également de toute l’expertise acquise par la foncière en matière d’acquisition et de gestion d’actifs. Historiquement, cette dernière a su identifier et valoriser une classe d’actifs longtemps sous-estimée, en achetant des biens à des taux de rendement élevés, parfois supérieurs à 13%, et en accompagnant leur montée en valeur. Aujourd’hui, ces actifs sont devenus des biens de rendement plutôt que de création de valeur. C’est dans cette logique que la SCPI a été pensée : structurer un véhicule d’investissement adapté à cette classe d’actifs désormais mature.
La SCPI profite aussi du savoir-faire du Groupe pour sélectionner ses investissements avec une vision à long terme. L’étalement urbain et l’évolution des usages renforcent la valeur de ces actifs, qui ne sont plus seulement perçus comme des commerces de périphérie mais comme des actifs stratégiquement situés. Cette approche permet également d’envisager des évolutions d’usage, comme la transformation de certains sites en résidences seniors ou étudiantes.
La gestion dynamique du patrimoine est un autre atout hérité de la Foncière. L’arbitrage régulier des actifs est un principe clé, permettant d’optimiser la performance à long terme. Contrairement à certaines SCPI qui accumulent des biens sans réelle gestion active, Patrimonia Capital et Rendement adopte une stratégie pragmatique, ajustant son portefeuille en fonction des évolutions du marché et des opportunités.
Au-delà de cette gestion active, il est indispensable aujourd’hui de maîtriser les contraintes environnementales et réglementaires qui encadrent l’immobilier. Notre expertise historique, bâtie au fil de plusieurs décennies, nous permet d’anticiper ces exigences d’intégrer dès l’acquisition tous les leviers de valorisation liés à ces enjeux. C’est cette connaissance fine du marché et des réglementations qui nous permet de nous démarquer clairement sur ce secteur.
Vous l'avez évoqué brièvement, quels sont les critères d'acquisition de la SCPI, que ce soit en termes de type d’actifs ou de locataires ?
Notre stratégie repose sur une approche multicritère. Investir en immobilier de périphérie ne se limite pas à choisir une localisation. De nombreux acteurs s’y sont essayés sans succès, faute d’avoir su anticiper l’évolution des dynamiques locales.
Parmi les nombreux éléments que nous étudions avant chaque acquisition, un critère prédomine tous les autres : la capacité de l’actif à être reloué dans de bonnes conditions si le locataire venait à quitter les lieux. Autrement dit, nous nous posons systématiquement les questions suivantes : que se passe-t-il si le locataire s’en va ? Sommes-nous en mesure de retrouver rapidement un nouvel occupant, sans perte de valeur ou de revenus pour la SCPI ?
C’est, à nos yeux, l’élément déterminant dans toute décision d’investissement. Grâce aux 30 ans d’expérience de la Foncière, nous disposons d’une connaissance fine des marchés locaux, qui nous permet d’anticiper les signaux faibles et d’agir avec réactivité. Notre priorité est de garantir que chaque actif reste attractif et facilement relouable, quel que soit le contexte, et toujours dans des conditions favorables.
Des critères qui semblent porter leurs fruits puisque la SCPI vient d’annoncer une augmentation du prix de la part.
En effet, notre approche rigoureuse en matière de sélection d’actifs et de gestion a rapidement produit des résultats concrets. Six mois après son lancement, nous sommes très heureux d’annoncer que la SCPI a procédé à une revalorisation du prix de la part de 5% (passant d’un prix de part de 200 € à 210 €). Cette hausse s’explique notamment par la qualité du portefeuille initial et par l’impact positif de l’apport d’actifs. Contrairement à une acquisition classique, nous avons structuré cet apport sous un régime de droits réduits, évitant ainsi les frais d’acquisition habituels. Cette optimisation a permis à la SCPI d’acquérir ses premiers actifs dans des conditions financières plus avantageuses, améliorant ainsi mécaniquement sa valeur de reconstitution.
Concrètement, cette valeur de reconstitution s’établit aujourd’hui à près de 228 euros par part pour un prix de souscription initial fixé à 200 euros. Cet écart démontre non seulement la pertinence des actifs intégrés dès le départ, mais aussi la capacité du véhicule à générer de la valeur dès ses premiers mois d’existence. Et malgré une revalorisation à 210 euros, l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de part reste à 8%.
Avec la multiplication des nouvelles SCPI, certains observateurs estiment que le marché devient saturé et que l’ensemble des véhicules ne trouvera pas nécessairement sa place. Quel est votre point de vue sur cette concurrence accrue ?
Il est certain que le marché des SCPI connaît un essor important, notamment avec l’attrait croissant pour l’investissement paneuropéen. Toutefois, comme pour toute tendance, il y a un risque de surenchère, et tous les véhicules ne seront pas forcément viables à long terme. Nous constatons que certaines SCPI opportunistes se lancent en Europe avec une approche que nous considérons trop dispersée, sans véritable ancrage local. Gérer efficacement un portefeuille international nécessite une structure solide, une présence terrain et une expertise pointue de chaque marché. Certaines sociétés disposent déjà des équipes et de l’organisation adéquates, mais d’autres prennent le risque d’investir sans réelle maîtrise. La question se posera donc lorsque ces actifs isolés feront face à des problématiques de gestion ou de relocation. Par ailleurs, un autre facteur de vigilance réside dans l’évolution de la fiscalité européenne. Plusieurs pays, à l’image des Pays-Bas, envisagent d’alourdir la fiscalité immobilière, notamment sur les plus-values latentes, avec un impact direct sur les investisseurs finaux. De nombreux États, confrontés à des contraintes budgétaires, pourraient suivre cette tendance, remettant en question l’avantage fiscal souvent mis en avant pour justifier les investissements hors de France.
De notre côté, nous adoptons une approche plus prudente. Nous maîtrisons parfaitement le marché français et, si nous devions nous tourner vers l’international, ce serait avec une stratégie rigoureuse et ciblée, en nous assurant d’avoir les ressources nécessaires pour bien gérer nos actifs.
Si l’aspect fiscal est bien sûr un paramètre à prendre en compte, il n’est pas le seul élément à guider notre stratégie. Chez Patrimonia Capital et Rendement, nous restons centrés sur notre cœur de métier : l’immobilier et le rendement. C’est cette ligne directrice qui garantit la cohérence de nos choix et la solidité de notre modèle.
Est-ce que la SCPI a l'ambition de se diversifier à l’échelle européenne ?
Une expansion à l’échelle européenne pourrait être envisagée à long terme, mais ce n’est pas notre priorité actuelle. Nous estimons que le marché français offre encore de nombreuses opportunités et que notre expertise nous permet d’y obtenir des rendements attractifs, de l’ordre de 6,5%, tout en bénéficiant d’un potentiel d’appréciation des actifs. Plutôt que de prendre des risques inconsidérés en visant des rendements plus élevés à l’international, nous préférons nous concentrer sur ce que nous maîtrisons parfaitement. L’immobilier commercial de périphérie est une classe d’actifs qui a prouvé sa résilience sur le long terme, et nous disposons du savoir-faire nécessaire pour y identifier les meilleurs emplacements. De plus, la concurrence y reste modérée, ce qui nous permet d’y déployer notre stratégie avec efficacité. Notre philosophie est simple : avant d’élargir notre périmètre d’investissement, nous voulons d’abord consolider notre position sur notre marché de prédilection.
Patrimonia Capital et Rendement vise un rendement de 8,5% en 2025. Pouvez-vous nous en dire plus concernant cet objectif de distribution ?
La question du rendement a été centrale pour nous, notamment depuis l’automne dernier. Initialement, notre objectif de long terme était de proposer un rendement autour de 6%. Puis nous avons constaté l’évolution du marché et des attentes des investisseurs. Pour rester compétitifs et audibles, nous avons réévalué notre capacité de distribution. Grâce à notre portefeuille d’actifs et au report à nouveau dont nous disposons, nous avons calculé qu’un rendement de 8,5% en 2025 pourrait être atteignable. C’est un objectif ambitieux non garanti, mais réalisable compte tenu des fondamentaux de la SCPI et des revenus générés par nos actifs. Cet objectif nous permet également de nous positionner clairement par rapport aux autres acteurs du marché.
Toutefois, nous insistons sur le fait que notre rendement cible à long terme reste de 6%. Nous privilégions une approche durable et équilibrée plutôt qu’une course à la performance à court terme.
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