Pour ceux qui ne la connaîtraient pas encore pouvez-vous nous présenter votre SCPI Immorente ?
La SCPI Immorente est l’une des plus anciennes et plus importantes SCPI diversifiée du marché avec 35 ans d’existence et près de 4,4 Mds€ de capitalisation*.
Sa particularité réside dans la granularité de son patrimoine (environ 1 000 actifs et environ 2 500 locataires*) lui évitant une exposition à des risques locatifs importants, sa diversification géographique et typologique permettant de profiter des différents cycles économiques et le prix de revient relativement faible de son patrimoine (environ 2 200€/m2) lui assurant un confortable matelas de sécurité face aux incertitudes actuelles du marché immobilier.
Nous visons une stabilité de la performance sur le long terme, avec un taux de distribution historiquement supérieur aux comparables, et qui devrait encore s’améliorer. Nous visons 5% de distribution brute en 2023, ainsi qu’une revalorisation graduelle du prix de part (ce prévisionnel de dividende annuel est arrêté par la Société de Gestion sur la base d’hypothèses de marché et ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance. Les performances futures peuvent être soumises à l’impôt lequel dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et est susceptible de changer à l’avenir).
A fin décembre 2022, le TRI de la SCPI Immorente depuis sa création est de 9,4%.
France SCPI rappelle que les performances passées ne préjugent pas du futur. Par ailleurs, les épargnants souhaitant investir en SCPI peuvent réaliser une simulation SCPI afin de choisir le véhicule de placement financier adéquat à leur objectif. Il est à noter que les points essentiels évoquer dans cette interview peuvent être retrouvé dans l'avis de la SCPI Immorente.
Point très important à mentionner en cette période troublée, elle possède d’importantes réserves de plus-values accumulées au fur et à mesure des années et un niveau de trésorerie incomparable sur le marché avec plus de 380 M€ de cash*.
Nous pouvons donc dire que la SCPI Immorente à un profil « défensif » tout en ayant la capacité de bénéficier d’excellentes opportunités de croissance dans les mois à venir.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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*Source : Chiffres Sofidy au 30/06/2023
** Source : Chiffres Sofidy au 31/12/2022
*** Rappel : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI Immorente semble investir essentiellement dans l’immobilier commercial en Europe, privilégiant les actifs atypiques. Pouvez-vous nous en dire plus sur cette stratégie d’acquisition ?
Immorente a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif, situé principalement dans les grandes métropoles françaises, de l’Espace Économique Européen, du Royaume-Uni et de la Suisse, et à titre accessoire dans les autres villes de la même zone. La SCPI investit de manière diversifiée dans les principales typologies d’immobilier locatif à travers des murs de commerces, de bureaux, d’hôtellerie et de loisirs, de logistique et d’activités, de santé et résidentiel. Nous avons par ailleurs toujours privilégié l’acquisition d'actifs de petite taille ou de taille moyenne en étant très discipliné sur l’emplacement (en cœur de métropole ou de zones commerciales établies et résilientes), le prix et le niveau de loyer en place.
Nous parlons beaucoup des mésaventures des grands actifs de bureaux, mais plus qu’une typologie spécifique, les dernières années ont vu une fuite en avant d’une grande partie des institutionnels en faisant l’acquisition d’actifs de grande taille, monolocataires, dans des zones secondaires, à l’aide de levier financier et sur des prix bien trop élevés par rapport à la valeur intrinsèque des actifs. Les taux paraissaient attrayants et cela permettait de déployer la collecte facilement. Ils s’en mordent maintenant les doigts.
Nous avons fait un point d’honneur à ne jamais rentrer dans ce jeu. Tout d’abord en gardant en ligne de mire la qualité de l’emplacement et de façon très factuelle en allant jusqu’à ralentir la collecte en limitant les montants unitaires des souscriptions pour ne pas avoir à se presser d’investir.
Aujourd’hui, cela nous permet d’afficher :
- Un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 93%*,
- Un flux locatif résilient,
- Une performance en hausse***,
- Et, une excellente liquidité.
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Enfin, il est vrai que l’ADN historique de Sofidy repose sur les actifs de commerce, aussi bien du commerce de proximité (boutiques de pied d’immeuble), des retail parks ou des galeries commerciales pour une plus petite proportion.
Nous avons toujours cru en ce secteur, allant à rebours des avis du marché. Malgré le commerce bashing de la fin des années 2010 lorsque tout le monde voyait le e-commerce « tuer » le commerce physique, ou les épreuves du Covid qui ont mis à mal les commerçants, nous avons toujours constaté une résilience exceptionnelle des acteurs du secteur et un besoin encore accru de proximité du client avec les points de vente physiques.
Dans ce contexte, et malgré les problématiques actuelles de pouvoir d’achat liées à l’inflation. Notre constat est qu’il y a toujours autant d’appétit pour les commerçants à prendre des surfaces commerciales, bénéficiant de bons d’emplacement en cœur de commercialité. En témoigne le nombre de nouveaux baux signés ou renouvelés depuis le début de l'année (près de 125 renouvellements et relocations au cours du premier semestre).
Enfin, nous avons rapidement pris des paris de diversifications « alternatifs » qui se sont montrés payants, en investissant dans des actifs hôteliers et plus spécifiquement dans des campings ou des cinémas, dont les résultats d’exploitation depuis la sortie du Covid n’ont jamais été aussi élevés.
Je rappelle qu’environ la moitié du patrimoine d'Immorente est constitué d’actifs de commerce. Un exemple concret : Immorente possède dans Paris intra muros plus de 350 boutiques de pied d’immeuble, renforçant, s’il était encore besoin de le prouver, l’aspect unique et non réplicable de son patrimoine.
La période est chahutée pour de nombreuses SCPI qui se voient obligées de réduire leur prix de part. Comment la SCPI Immorente fait-elle face aux aléas de la conjoncture actuelle ?
Coté expertises, à mi-année l’impact de la baisse est très contenu (autour de 2 % pour le patrimoine géré par Sofidy). Il est évidemment difficile d’anticiper la fin d’année, mais Immorente possède un très bon « matelas » de sécurité entre le prix de part et la valeur de reconstitution puisque notre valeur de part est aujourd’hui en ligne avec la valeur de reconstitution.
Les raisons, simples, en sont les suivantes :
- L’augmentation notable du flux locatif capitalisé (les indexations commencent enfin à jouer à plein en ce moment, entre 5 et 10%),
- Nous avions historiquement comme politique de rester prudent sur la façon de valoriser notre patrimoine chaque année et de ne pas « pousser » artificiellement en reflétant les hausses importantes du marché sur les prix de parts. En clair depuis longtemps nous pensons que certains prix pratiqués sur le marché étaient bien trop supérieurs à la valeur intrinsèque des actifs. Cette politique nous permet aujourd’hui d’amortir la hausse des taux d’intérêt,
- En termes de valorisation métrique, la valorisation du patrimoine ressort autour de 2 200€/m2*. Or la hausse importante des coûts du foncier et des coûts de construction font de ce prix de revient un seuil de protection de la valeur de notre patrimoine,
- Une exposition au commerce pour la moitié du patrimoine, et à d’autres classes d’actifs « alternatives » comme l’hôtellerie et les campings qui résistent mieux, aussi bien en terme locatif et en terme d’expertise que les bureaux.
Comment se mobilisent vos équipes face à la hausse des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE) ?
Tout d’abord, nous avions anticipé une hausse des taux d’intérêts, évidemment pas aussi rapide, mais la période de taux négatif ne pouvait pas s’inscrire durablement dans le paysage économique.
Ainsi dès 2019 nous avions lancé un vaste plan d’optimisation du passif financier du fonds en renégociant les crédits existants, et en re-finançant des actifs pour faire baisser le taux de financement moyen d’Immorente et le fixer sur le long terme.
Notre prudence nous a aussi conduit à employer de la dette amortissable sans covenant financier pour la vaste majorité de nos financements, afin de s’éviter tout problème de refinancement dans le futur. Le tout en restant dans des proportions tout à fait acceptables car la SCPI à prépondérance de commerces affiche aujourd’hui un levier financier de 15,5% (je rappelle que les foncières cotées ont des leviers qui se situent autour de 40%, et la moyenne des SCPI autour de 20%).
Cette politique a été doublement bénéfique, nous permettant (i) de bénéficier de cette fenêtre historique de taux bas, et (ii) d’accumuler en parallèle de la collecte, représentant un montant très important de capacité d’investissement, sous la forme d’une réserve de trésorerie incomparable dans le marché actuel avec plus de 380 M€ de cash*.
Cette trésorerie nous permet maintenant de saisir des opportunités d’investissement sans avoir besoin de dette financière, et donc d’assurer une certitude d’exécution aux vendeurs en contrepartie d’une décote parfois très importante sur le prix de vente.
En clair, nous sommes autant à la recherche de bons actifs « core » que de vendeurs « distressed ».
Cette période de hausse des taux entraînant une grande incertitude pour certains acteurs de l’immobilier qui ne l'avaient pas anticipé est une période bénie pour qui pourra tenir et profiter des bonnes opportunités, construisant ainsi les plus-values et la performance de demain.
Plus que jamais, « Cash is King ».
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Avez-vous des projets pour la SCPI Immorente que vous pouvez nous dévoiler en primeur pour la fin 2023 ou 2024 ?
Nous avons déjà commencé à bénéficier de cette situation, avec plusieurs acquisitions depuis la fin d’année dernière illustrant bien cette stratégie :
- Dans le cœur de la city de Londres au premier trimestre 2023 d’un immeuble à un taux de 6,7% AEM* pour 31M€, grâce à la situation du vendeur qui ne pouvait pas refinancer le prêt in fine arrivant à échéance. Typiquement, sans cette situation, le taux « normal » se situe autour de 5 % pour ce type d’emplacement « prime ».
- A Paris avec l’acquisition dans le 9ème arrondissement d’un immeuble mixte pour 37M€, soit un prix métrique inférieur à 10K€/m², très loin des pics de marchés des 5 dernières années où l’on voyait des acheteurs se positionner sur des bureaux parisiens entre 20 et 30K€/m².
- Et en fin d’année dernière nous avions acquis pour 108 M€ un portefeuille de centres commerciaux à l’un de nos concurrents pour une fraction de son prix d’acquisition, reflétant un taux AEM**** supérieur à 10%.
Cela ne veut pas dire que leur « valeur » est faible, mais bien que le « prix » auquel le vendeur est prêt à le céder s’ajuste à son besoin de liquidité, illustrant le changement de paradigme actuel du marché.
Nous restons discrets sur nos futures opportunités, mais je peux vous affirmer que nous travaillons en ce moment sur plusieurs opportunités du même type, en France et à l’étranger.
A chaque fois notre position de trésorerie nous donne un avantage comparatif indéniable du point de vue du vendeur, nous permettant de positionner Immorente sur des actifs à des prix inférieurs aux valeurs intrinsèques des actifs en question, et de construire ainsi sa performance pour le prochain cycle.
Prendre des risques pourquoi pas, mais bien les connaître c’est mieux.
France SCPI rappelle aux épargnants qu'il existe des risques à investir en SCPI comme le risque de non-garantie du prix de part ou encore le risque de non-garantie de Taux de Distribution. Il est important de noter que l’investissement en SCPI se conçoit sur le long terme, entre 5 et 10 ans. Par ailleurs, les épargnants peuvent effectuer un comparatif SCPI afin de choisir le véhicule de placement immobilier adéquat à leur objectif.
*Source : Chiffres Sofidy au 30/06/2023
** Source : Chiffres Sofidy au 31/12/2022
*** Rappel : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
** ** *Le rendement AEM (Acte en main) des actifs acquis par la SCPI n’est pas un indicateur fiable des performances futures de la SCPI. Ce taux de rendement exprimé en pourcentage exprime le rapport entre les loyers nets perçus, et sa valeur d’acquisition sur une période de référence. Il peut évoluer en fonction de la situation locative du bien dans le temps. Il ne doit pas être confondu avec le taux de distribution.
Plus d'informations sur la SCPI Immorente :
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