Pour ceux qui ne la connaîtraient pas encore, pouvez-vous nous présenter votre SCPI Allianz Pierre ?
Allianz Pierre est une SCPI à capital variable créée en 1984 et gérée par la société de gestion Allianz Immovalor, filiale à 100% d’Allianz France.
La SCPI Allianz Pierre déploie une stratégie d’investissement de long terme, concentrée principalement sur l’immobilier de bureaux, avec une approche très stricte en termes de qualité d’emplacement, de bâti et de structure locative. À des fins de diversification, la SCPI investit régulièrement dans d’autres classes d’actifs, telles que le commerce, le résidentiel ou l’hôtellerie, en respectant les mêmes critères d’attractivité des emplacements et de pérennisation de la valeur à terme.
Au 31/12/2023, la SCPI Allianz Pierre capitalise 1 733 milliard d'euros investis à 91% en actifs détenus en direct, le restant étant représenté par des liquidités. La SCPI de bureaux n’a pas recours à l’effet de levier.
Conformément à la stratégie de la SCPI, le patrimoine d’Allianz Pierre est composé à 84% d’immeubles de bureaux. Ce patrimoine est localisé pour la moitié de sa valeur (50%) dans Paris intramuros ou dans des secteurs tertiaires établis des Hauts de Seine (92) tels que Boulogne Billancourt, Neuilly sur Seine ou encore Levallois Perret. L’autre moitié est répartie entre les principales métropoles françaises, bénéficiant d’un tissu tertiaire dense et attractif (18%) et le reste de l’Île-de-France pour 33%.
La SCPI de rendement fait par ailleurs l’objet d’un travail d’asset management très dynamique depuis 2022, destiné à exploiter les poches de création de valeur au sein du portefeuille. Ces derniers mois, elle a opéré un recentrage stratégique du patrimoine, par l’arbitrage d’actifs matures ou non stratégiques. Cette action a eu un effet positif sur les Taux d’Occupation Financier (TOF) de la SCPI Allianz Pierre, avec un TOF en hausse à 87.91% sur le T3 2024.
La SCPI Allianz Pierre a pour principal objectif de générer des revenus immobiliers récurrents, par la perception de loyers ou la réalisation de plus-values. Elle s’attache également à préserver et optimiser la valeur des investissements réalisés sur le long terme, par une gestion rigoureuse et une politique d’investissement prudente. France SCPI rappelle aux épargnants souhaitant investir en SCPI que les performances passées ne préjugent pas du futur. Il est d'ailleurs possible d'effectuer une simulation SCPI afin de sélectionner le véhicule le plus adapté à leurs objectifs.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Sa stratégie d’acquisition semble se concentrer sur les bureaux, pouvez-vous nous en dire plus à ce sujet ?
L’investissement en immobilier de bureaux fait effectivement partie de l’ADN de la SCPI Allianz Pierre, avec un axe stratégique très marqué pour le segment des bureaux prime. Le véhicule immobilier se concentre sur l'acquisition de biens immobiliers situés au centre de zones tertiaires reconnues, caractérisées par une forte attractivité locative. Nous avons construit le portefeuille de la SCPI Allianz Pierre selon cette philosophie, qui démontre aujourd’hui sa pertinence et sa capacité à apporter de la résilience en absorbant les chocs de marché.
L’année 2023 a en effet été une année d’ajustement pour la valorisation de l’ensemble des actifs, au premier rang desquels les immeubles bureaux, qui se sont vus attaqués tant sur leur valeur, que sur leur usage. Cette remise en question profonde d’une partie du parc d’immeubles de bureaux a eu pour effet d’accentuer la disparité de ce marché.
Nous identifions aujourd’hui clairement un marché des bureaux à 2 vitesses, tant sur le plan locatif, que sur le plan de l’investissement. Cette segmentation explique notamment le fait que certaines SCPI soient plus résilientes que d’autres, notamment au regard de la stabilité de leur prix de part. Par ailleurs, il est essentiel d’identifier leur capacité future à servir un rendement à leur associés :
Nous avons d’un côté les immeubles de bureaux qui bénéficient de fondamentaux solides en termes d’emplacement, d’attractivité, de critères ESG et d’état locatif. Ce sont des produits en lesquels nous croyons et sur lesquels nous envisageons de continuer à déployer du capital.
Ces produits sont très recherchés et la demande locative est nettement supérieure à l’offre disponible. Les utilisateurs s’en servent comme vitrine de leur entreprise et outil d’attractivité des talents. Cette tendance est particulièrement marquée depuis la sortie de la crise sanitaire. L’avènement du télétravail, qui nécessite d’être attractif pour donner envie aux collaborateurs de venir au bureau : proximité des transports en communs, services aux utilisateurs, confort de l’occupant etc.
A titre d’illustration, le taux de vacance sur les immeubles de bureaux s’établit < 3% à Paris, ce qui est inférieur au seuil de pénurie (5%) et qui tire les loyers à la hausse : atteindre le seuil symbolique des 1 000 €/m²/an HT HC est de plus en plus fréquent. Comme évoqué plus haut, la SCPI Allianz Pierre est principalement exposée à ces marchés résilients, que ce soit à Paris ou en régions. Le dernier exemple en date concerne la signature d’un bail de 9 ans fermes sur un hôtel particulier d’environ 3 000 m² à Neuilly-sur-Seine, à un niveau de loyer record pour la zone.
Sur ces marchés tendus, l’effet de la hausse des taux de rendement est partiellement compensé par l’indexation des loyers, permettant de stabiliser la valeur des actifs. De nombreux acteurs en recherche de liquidité mettent actuellement ce type d’actifs sur le marché, ce qui constitue des opportunités que la SCPI Allianz Pierre compte saisir, afin de poursuivre la diversification de son patrimoine et pour créer les conditions de la performance future.
D’un autre côté, nous trouvons les bureaux en périphérie ou situés dans des zones où la demande locative est en baisse, principalement au sein de marchés de « grand utilisateurs » à vocation économique, très sensibles au télétravail et à la rationalisation des surfaces. Les taux de vacance y sont historiquement hauts : > 20% à la Défense et > 13% en périphérie. La SCPI Allianz Pierre ne détient aucun immeuble de bureaux à la Défense.
En grande périphérie un déclassement progressif de certains actifs est à prévoir du fait de la demande en baisse. La transformation de bureaux en logements reste complexe et coûteuse. Les dépenses liées aux travaux de mise en conformité avec les normes Environnementales, Sociales et de Gouvernance (ESG) ne sont pas alignées sur les niveaux actuels des loyers. L’approche des rares investisseurs sur ces sujets environnementaux est clairement opportuniste et peut aller jusqu’au changement de destination, nécessitant des travaux très lourds, portant la valeur de l’actif à presque rien.
La SCPI Allianz Pierre est principalement exposée au premier segment et notamment à l’immobilier de bureaux dans Paris ou autour des principales métropoles françaises, marchés qui ont connu un repricing sur les valeurs de l’ordre -10% en 2023, en comparaisons des secteurs plus secondaires qui ont corrigé entre -15% et -20% en moyenne.
La qualité et la granularité de nos portefeuilles est un des éléments clés qui nous ont permis de ne pas revoir à la baisse la valeur de la part de la SCPI Allianz Pierre en 2023. Nous restons convaincus par la pertinence de cette stratégie.
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Quelles ont été les conséquences de l'avènement d’un nouveau cycle immobilier pour votre SCPI de bureaux Allianz Pierre ?
L’augmentation brutale des taux courts constatée en 2023 a eu pour effet une augmentation mécanique du taux sans risque OAT 10 ans, qui est venue tamponner le taux de rendement prime immobilier. L’intérêt relatif de la classe d’actif immobilière, tous produits confondus, SCPI y compris a donc été remis temporairement en question, au profit d’autres produits d’épargne qui ont retrouvé de l’attractivité dans une logique d’optimisation du couple rendement risque à court terme.
Par voie de conséquence, la collecte brute de la SCPI Allianz Pierre ressort en baisse à 105 M€ sur l’année 2023 tirée exclusivement par un très bon premier semestre 2023 suivi d’un second semestre atone.
La majorité des fonds collectés en 2023 a été investie dans des projets de premier choix, notamment l'immeuble Life situé dans le 13e arrondissement de Paris, ainsi que dans un bâtiment nommé Mermoz à Neuilly-sur-Seine. Ce nouveau cycle a en effet fait émerger des opportunités qui correspondent à la stratégie d’investissement de la SCPI Allianz Pierre, tout en étant relative au plan du rendement. Nous restons donc actifs sur le marché de l’investissement, avec néanmoins un haut niveau de sélectivité dans nos choix d’investissement. Toute collecte complémentaire en 2024 nous permettra de saisir de nouvelles opportunités, qui constitueront le socle de la performance future de la SCPI.
Un tel changement de paradigme a nécessairement eu des conséquences sur la valorisation des actifs en portefeuille. C’est mécanique lorsque les taux remontent si brutalement, la valorisation des immeubles baisse. Cet ajustement permet de réintégrer une prime de risque sur la classe d’actif immobilière.
L’impact de cet ajustement de la valeur des actifs sur le prix des parts des SCPI est ensuite plus ou moins atténué en fonction de différents facteurs, tels que la résilience du patrimoine, la capacité de la société de gestion à créer de la valeur intrinsèque sur les actifs, le recours plus ou moins important à la dette ou tout simplement la stratégie d’investissement.
Un pilotage adroit de l’ensemble de ces composantes par la société de gestion Allianz Immovalor permet à la SCPI Allianz Pierre de faire preuve de résilience dans un marché 2023 perturbé :
- 48% du patrimoine de la SCPI Allianz Pierre est situé à Paris ou dans des marchés dynamiques de banlieues limitrophes,
- Le travail quotidien de nos équipes de gestion et d’asset management sur les actifs a permis une augmentation du TOF de la SCPI sur le T4 2023,
- La réussite de notre programme d’arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques a permis de réaliser 6 m€ de plus-values, en partie mises en réserves pour les distributions futures.
Grâce à ces efforts, la correction sur la valeur des immeubles détenus par la SCPI Allianz Pierre s’est limitée à une baisse de -10% en 2023, permettant à la SCPI de maintenir la valeur de son prix de part au 31.12.2023, tout en distribuant un dividende stable à 4.01%.
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Quels ont été les challenges et les succès que vous avez rencontrés durant l’année 2023 ?
Au même titre que l’ensemble de la profession, nous avons vécu une année 2023 très complexe et pleine de challenges. Le changement de paradigme nous a amenée à prendre conscience des points forts de nos fonds, mais aussi à expérimenter grandeur nature, les principaux risques auxquels les SCPI peuvent être exposées. Dans un premier temps, sur des questions de valorisation et très rapidement ensuite sur des enjeux de liquidité.
La clé dans ce contexte d’incertitudes a été de réagir très rapidement en adaptant immédiatement nos hypothèses de valorisation dans un contexte de hausse de taux. Cette démarche pour continuer à réaliser des investissements au bon prix. Nous nous sommes parallèlement appuyés sur le talent de nos équipes de gestion et d’asset management, pour créer de la valeur à l’échelle des actifs sous gestion et créer de la résilience à pour Allianz Pierre.
Nous considérons à ces égards que l’année 2023 a été un succès pour la SCPI Allianz Pierre :
- La réalisation de deux investissements prime pour un volume de 107 m€,
- Un travail d’asset management soutenu qui porte ses fruits avec un TOF en hausse de +2,31 points au T4 2023,
- La réalisation d’un programme d’arbitrages ayant permis de réaliser 6 m€ de plus-values,
- La distribution d’un dividende 2023 stable par rapport à 2022 en nominal et en relatif (4.01 %),
- Maintien de la valeur de la part à 340 € au 31.12.2023.
Dans un contexte d’ajustement des valeurs immobilières, la SCPI Allianz Pierre fait preuve de résilience grâce à des fondamentaux qui lui permettent d’absorber les chocs de marché, cela confirme la pertinence de notre positionnement, c’est un succès.
Avez-vous des projets pour la SCPI Allianz Pierre que vous pouvez nous dévoiler pour l’année 2024 ?
Les projets sont nombreux pour la SCPI Allianz Pierre en 2024, le premier et le plus structurant d’entre eux consistera à relancer la collecte. La SCPI Allianz Pierre a confirmé la pertinence de son positionnement en 2023 et les opportunités d’investissement sont relatives et doivent être saisies. Le momentum est bon, c’est le moment de collecter.
Nous poursuivrons également le travail d’asset management entamé et réalisé depuis 2 ans. Un premier objectif de création de valeur à l’échelle de chaque actif et un second de recentrage stratégique du portefeuille par l’arbitrage d’immeubles matures ou non stratégiques.
Nous serons actifs, mais sélectifs à l’investissement, afin de profiter du momentum sur les taux de rendement, dans le but de réaliser des investissements générateurs d’une performance relutive pour la SCPI.
Enfin, nous finaliserons une vaste campagne d’audit et d’analyse des consommations énergétiques des immeubles en portefeuille. Ces résultats nous permettront de fixer pour la SCPI Allianz Pierre des objectifs de réduction ambitieux mais réalistes, qui feront partie intégrante de nos stratégies d’asset management et d’investissement, toujours dans l’optique de pérenniser la valeur de nos immeubles sur le long terme.
Découvrez la SCPI Allianz Pierre :
- Le patrimoine de la SCPI Allianz Pierre
- Les publications et bulletins trimestriels de la SCPI Allianz Pierre
- Notre avis sur la scpi Allianz Pierre
- Notre interview avec les dirigeants de la scpi Allianz Pierre
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