Pouvez-vous nous présenter l’histoire et la stratégie d’acquisition de la SCPI Selectipierre 2 ?
La SCPI Sélectipierre 2 a été créée en avril 1978 sous forme de SCPI à capital fixe. Elle a été variabilisée (comprenez qu’il s’agit désormais d’une SCPI de rendement à capital variable) en 2017 et elle est désormais valorisée à 450 M€ grâce à plus de 7 500 associés. Nous menons une stratégie de recherche permanente de valorisation et de rendement locatif au travers d'actifs immobiliers de bureaux haut de gamme et patrimoniaux situés dans le Quartier Central des Affaires parisien également appelé QCA. Nous sommes également attentifs à l'évolution des usages dans le secteur des bureaux locatifs et à leur réversibilité. C’est l’une des raisons pour laquelle nous avons tout récemment orienté nos investissements vers le coworking.
En termes de typologie d’actifs, nous ciblons des biens haussmanniens, de préférence neufs ou récemment rénovés, entre 3 et 30 M d’€. Nous privilégions des immeubles sans contraintes particulières pour les équipements que nous adaptons par la suite à nos locataires. Nous restons également très sensibles au charme des belles demeures situées dans les beaux quartiers de la capitale. Nos recherches se limitent toutefois à un périmètre contraint pour maintenir une bonne qualité des actifs, indispensable au maintien de notre positionnement dans le prime parisien.
Par ailleurs, nous sommes attachés à la qualité de signature de nos locataires ainsi qu'à leur secteur d'activité. Les secteurs porteurs et diversifiés sont privilégiés pour mutualiser les risques de perte de capital et nous accompagnons nos locataires dans l’amélioration de leurs pratiques RSE notamment en matière de durabilité afin de sauvegarder la valeur du patrimoine.
Pouvez-vous nous présenter vos récentes acquisitions et leurs caractéristiques ?
Cet été nous avons fait l’acquisition d’un immeuble à usage de coworking dans le quartier de la Bastille, Rue du faubourg St-Antoine dans le 12ème arrondissement de Paris. Cet actif est très bien situé, dans un quartier vivant, dynamique et central, à seulement 50 mètres des transports en commun. D’une surface de 418 m², il est entièrement rénové et loué dans le cadre d’un bail de 10 ans à la société Morning, filiale de Nexity dédiée au coworking.
Encore plus récemment, une promesse d’acquisition a été signée pour un immeuble Art Nouveau emblématique situé au 29 Boulevard de Courcelles, à deux pas du parc Monceau. Il s’agit d’un plateau de bureaux de 325 m² loué dans le cadre d'un bail commercial à une société de production audio-télévisuelle ayant pris effet en Avril 2019 (environ 7 M d’€ et un rendement supérieur à 3,7% AEM (acte en main).
Ces immeubles parisiens prime idéalement situés correspondent parfaitement à notre stratégie de valorisation à long terme.
Le prix de part de la SCPI a été revalorisé à deux reprises cette année, comment l’expliquez-vous ?
La valeur de reconstitution reflète la valeur réelle d’un patrimoine immobilier tandis que le prix de souscription est librement fixé par la société de gestion Fiducial Gérance. Légalement, le prix de souscription de la SCPI doit être compris dans une fourchette de +/- 10 % de la valeur de reconstitution du patrimoine. Selectipierre 2 affiche actuellement une décote de 10 %, ce qui laisse une marge très importante à la SCPI pour revaloriser son prix de part et ainsi obtenir une valorisation du patrimoine importante pour les associés. Nous avons fait le choix de revaloriser le prix de part en deux étapes par souci de prudence.
La SCPI divesifiée dispose toujours de perspectives haussières de revalorisation du prix de part puisque sa valeur de reconstitution est actuellement de 848,75€ pour un prix de part à 765€, soit une différence proche de 10%. Nous pouvons ainsi en déduire une potentielle revalorisation, avec toutefois une prudence dans l'évolution de nos indicateurs, pour maintenir notre régularité et notre résilience sur un marché très incertain.
Quels sont les atouts de Selectipierre 2 par rapport à d’autres SCPI de bureaux ?
Le principal atout de la SCPI est la qualité de son patrimoine. La SCPI investit à 70 % dans Paris intra-muros et à 95 % en Ile-de-France. Les actifs intégrés au portefeuille immobilier sont situés à de très belles adresses, avec des rendements généralement supérieurs à la moyenne du marché de la capitale, c’est-à-dire proche de 3 %. Ce positionnement sur les bureaux dits Prime situés principalement dans le Quartier Central des Affaires Parisien limite le risque de décote et de repli du marché. Cette typologie d’actifs offre à la SCPI une augmentation régulière de la valeur du patrimoine, portant ainsi le TRI (Taux de Rendement Interne) à 10,9% sur 15 ans.
En l’espace d’un exercice comptable, la valeur d’expertise du portefeuille a en effet progressé de +4,7% à périmètre constant, la valeur de réalisation de +2,8% et la valeur de reconstitution de 3,1%.
Pouvez-vous nous parler des futurs projets de la SCPI et des perspectives de rendement pour 2022 ?
Pour le dernier trimestre 2022, les équipes de gestion de Selectipierre 2 ont déjà sécurisé 3 nouvelles opportunités situées à Paris, dans les 8ème et 9ème arrondissements, pour un montant total de 12,5 M€ et un rendement moyen de 3,6% AEM. Ces prochaines opérations devraient sensiblement faire évoluer nos indicateurs de distribution. Pour rappel, Selectipierre 2 a versé un taux de distribution de 4,03% en 2021 et il est possible d’investir dans cette SCPI dès 7 665 €, soit 10 parts à 765 € chacune.
Titulaire d'un Master Audit - Contrôle de Gestion depuis 2008, Paul Bourdois travaille comme consultant pendant plusieurs années au sein de la gestion privée du Groupe AXA. Il se spécialise dans la SCPI et cofonde France SCPI en 2015 avec...
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