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La SCPI Primovie, Interview de Antoine Depigny, Directeur du Développement chez Primonial Reim France

Créée en 2012 par la société de gestion Primonial Reim, c’est la SCPI dédiée à l’immobilier de santé et d’éducation du groupe. Primovie fait figure de référence sur ces secteurs en Europe et se concentre sur l’internationalisation de ses investissements. Par ailleurs, elle tend à améliorer les performances énergétiques de son portefeuille, s’inscrivant dans une démarche plus durable. France SCPI a eu le plaisir d’interviewer Antoine Depigny, Directeur du Développement chez Primonial Reim France.

Est-ce que vous pouvez nous présenter les points forts de la SCPI Primovie ?

Rappelons que la SCPI Primovie est une SCPI de rendement, spécialisée dans l’immobilier de santé et d’éducation. Elle existe depuis plus de 10 ans, sa capitalisation s’élève à 5 Mrds d’euros* et fait référence sur le marché. D’après l’ASPIM, Primovie est effectivement la SCPI qui a le plus collecté en 2022.

Pour ses points forts, disons d’abord que l’immobilier de santé et d’éducation est par lui-même un atout, aussi bien sur le plan financier qu’extra-financier. Il se développe de manière constante du fait des tendances démographiques structurelles alimentant une forte demande, indépendamment de la conjoncture. L’immobilier de santé est donc par nature acyclique et défensif. Sur le plan extra-financier, il répond aux enjeux de société majeurs que sont notamment le vieillissement de la population et la croissance démographique.

Sur le plan locatif, la SCPI Primovie affiche un excellent taux d’occupation financier, supérieur à 96% en 2022*; des locataires solides, pour la plupart opérateurs de santé très bien positionnés sur leur marché (les locataires actuels ne préjugent pas des locataires futurs). Il en résulte une régularité dans l’encaissement des loyers qui se traduit dans la distribution de revenus aux associés de la SCPI. Le taux de rendement interne sur 10 ans est de 4,64%, pour un taux de distribution établi chaque année lui-même compris entre 4,5 et 5,1% sur la même période*. Toutefois, les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction des marchés. Ainsi, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Malgré tout, elle est bien placée dans le classement des meilleures SCPI. France SCPI rappelle que les épargnants peuvent effectuer une simulation SCPI afin de choisir le véhicule financier le plus adéquat correspondant à leur objectif d’investissement SCPI

Enfin son patrimoine fait la part belle à la diversification entre les établissements de santé de court, moyen et long séjour mais aussi les crèches, les écoles, les universités. Ce patrimoine est géré de manière très dynamique, avec une cadence d’investissements élevée grâce à la collecte importante de ces dernières années et des arbitrages réguliers visant à maintenir la qualité du patrimoine.

Source : Primonial REIM France au 31/03/2023

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2022 a été une année compliquée pour le secteur de la santé, comment l’avez-vous vécu ?

Si des actions du secteur ont connu une décrue après l’embellie liée à la crise sanitaire, il n’en a pas été de même pour l’immobilier de santé. A contrario, cette classe d’actifs présente l’avantage notable d’être peu sensible aux cycles économiques et donc d’être résiliente même en périodes de turbulences. Sur l’année 2022 en France, c’est précisément l’immobilier de santé qui a proposé le meilleur rendement immobilier global, proche de 10% – je me base sur les données MSCI pour les différents indices représentatifs des classes d’actifs immobiliers pour l’affirmer.

Très concrètement, cela s’est traduit dans la collecte par près de 800 millions d’euros pour Primovie*. Comme nous le disions précédemment, selon l’ASPIM, c’est la SCPI qui a le plus collecté en 2022 en France, aussi bien en brut qu’en net. Et sa petite soeur, la SCI Cap Santé lancée en juin dernier a démontré le même attrait pour l’immobilier de santé, avec 370 millions collectés en l’espace de 6 mois sur cette nouvelle unité de compte.

Pour Primonial REIM France, cette année 2022 a donc plutôt été un excellent cru, justement en partie grâce au choix stratégique de privilégier l’immobilier de santé dans notre allocation d’actifs globale.

Source : Primonial REIM France

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Quels sont les grands défis de Primovie dans les années à venir ?

Les avantages que présente l’immobilier de santé tout autant que le succès de Primovie ces dernières années font des émules et l’on a vu des concurrents lancer leur propre support axé sur l’immobilier de santé. Aujourd’hui, le marché de l’immobilier de santé est assez concentré et nous faisons figure de leader au niveau européen dans le domaine avec plus de 11 milliards en portefeuille*. Le défi pour nous est bien sûr de le rester.

Pour cela, nous déployons nos forces à l’international et tout particulièrement en Europe. La France ne saurait demeurer notre seul terrain de jeu. Soit dit en passant, les opérateurs de santé sont dans la même dynamique et s'internationalisent de plus en plus. La création de la plateforme immobilière paneuropéenne de Primonial REIM en 2021, avec désormais des équipes présentes aussi en Allemagne, en Italie et au Luxembourg facilite le sourcing d’opérations hors de France. Je vais vous donner un exemple : au premier trimestre de cette année, Primovie a réalisé pour près de 170 millions d’euros d’investissement en Allemagne, dont un méga deal de 150 millions d’euros droits inclus pour le portefeuille d’actifs Tiergarten. Sur l’année 2022, c’est à peu près l’équivalent qui a également investi en Allemagne, en Espagne et en Italie.

Les enjeux liés aux émissions de CO2 et aux performances énergétiques de nos actifs constituent un autre type de défi. La SCPI Primovie suit déjà les principes d’une gestion responsable et a obtenu à ce titre le label ISR en janvier 2022. Néanmoins, nous avons à cœur d’aller encore plus loin et de perfectionner notre approche « best-in-progress » pour chacun des actifs en portefeuille.

Source : comparaison avec les informations fournies par les sociétés établies sur ce marché à fin 2022

Avez-vous des projets que vous pouvez nous dévoiler en primeur pour le deuxième semestre 2023 ?

Le projet d’envergure qui occupe nos équipes depuis déjà plusieurs mois et va se poursuivre cette année est l’intégration du portefeuille d’actifs immobiliers d’Icade Santé. Nous avons d’ores et déjà signé un accord d’exclusivité avec la foncière pour reprendre sa participation dans sa filiale Santé et la gestion de ce portefeuille d’immobilier de santé valorisé à 6,2 Mds d’euros*. Le closing devrait intervenir courant juillet 2023 mais à ce stade, il serait prématuré d’avancer davantage de précisions. Ce que l’on peut dire c’est que cette opération de grande envergure et stratégique pour Primonial REIM illustre nos convictions en immobilier de santé et renforce notre positionnement de leader incontestable sur cette classe d’actif à l’échelle européenne.

Source : Icade Santé à fin 2022

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