Pouvez-vous nous rappeler la stratégie d’investissement d’ActivImmo et nous parler de vos récentes acquisitions ?
ActivImmo est la première SCPI labellisée ISR entièrement dédiée aux locaux d’activités et à la logistique urbaine. ActivImmo permet à ses associés d'investir en SCPI dans un parc immobilier locatif dédié aux activités périurbaines comprenant tous types d’entreprises situées en France et en Europe.
Depuis le 1er janvier 2022, la SCPI a fait l’acquisition de 24 bâtiments pour un montant total supérieur à 270 millions d’euros droits inclus. La SCPI logistique ActivImmo poursuit efficacement sa stratégie d’investissement en acquérant des actifs de sa classe de prédilection – des entrepôts logistiques et d’activités situés à proximité des grands axes logistiques de France.
Le deuxième trimestre a cependant marqué le début de la diversification géographique de la SCPI de rendement. En juin, ActivImmo a fait ses deux premières acquisitions en Espagne pour un total de 25 millions d’euros et va poursuivre cette diversification géographique.
Le premier actif – un entrepôt de production et de logistique – est situé à Alicante. Il a été acquis dans le cadre d’une opération de sale & lease back et est entièrement loué à l’un des leaders mondiaux du marché de la puériculture légère en pharmacie. Le second, situé au nord de Madrid, est un bâtiment mixte de bureaux/activités et est loué à une filiale d’Airbus, travaillant pour l’espace.
Ces investissements en Espagne ont pour objectif de faire profiter aux associés de la fiscalité avantageuse de notre pays voisin.
Ces deux premiers investissements extra-français présagent d’un futur développement de la SCPI internationale ActivImmo sur le marché européen. ActivImmo ne fera en revanche aucun investissement en dehors de la zone euro afin d’éviter à ses associés de courir le risque de change.
ActiviImmo a également diversifié en juin ses investissements de manière sectorielle en achetant un actif de logistique urbaine pure en plein Paris. Il s’agit d’un local exploité par la marque australienne de soins corporels Aesop.
Quels sont les facteurs qui font le succès d’ActivImmo depuis son lancement en 2019 ?
Le lancement d’ActivImmo est survenu au moment où sa classe d’actifs, - la logistique - a été mise en valeur par la crise sanitaire. Cette mise en lumière a pertinemment démontré le caractère performant et différenciant de cette classe d’actifs. L’engouement pour la logistique n'est toutefois pas un phénomène passager ou ponctuel. Un bon nombre d’investisseurs ont bien compris le caractère stratégique de cette classe d’actifs qui se montre résiliente grâce, notamment, à l’essor de l’e-commerce.
La réussite d’ActivImmo tient aussi, sans aucun doute, à l’expertise reconnue de sa société de gestion. Les dirigeants d’Alderan interviennent en effet depuis plus de 30 ans sur le marché de l’investissement en immobilier logistique. Leur connaissance du secteur est donc d’autant plus précieuse car ils ont été utilisateurs de cette classe d’actifs avant d'en être investisseurs.
Cette connaissance pratique et très pointue du marché logistique est ce qui différencie aujourd’hui ActivImmo des autres SCPI souhaitant investir dans cette même classe d’actifs.
Les rendements élevés d’ActivImmo participent également à son attractivité auprès des investisseurs. ActivImmo affiche en effet depuis son lancement des performances largement supérieures à la moyenne du marché des SCPI.
Enfin, les outils innovants mis à disposition des investisseurs tel que par exemple la décimalisation de la part, permettent la mise en place d'une épargne programmée simple et lisible. Cela facilite également le réinvestissement du dividende qui peut se faire de manière automatique.
C’est donc l’ensemble de ces éléments qui participent à l’attractivité d’ActivImmo aux yeux des investisseurs et les incite à nous confier la gestion de leur épargne.
Comment évolue le secteur de la logistique maintenant que la crise sanitaire est terminée et que l’activité des commerces de proximité a repris ?
La reprise de l’activité des commerces de proximité n’est absolument pas antinomique du développement de la logistique. Au contraire, ces deux secteurs sont aujourd’hui plus complémentaires que concurrentiels.
La crise sanitaire a modifié profondément et durablement nos habitudes de consommation. Les standards des services de livraison ont en effet été revus à la hausse et le taux de l’e-commerce dans le commerce global ne cesse d’augmenter.
Ce contexte particulier a également poussé les commerçants à se réinventer, à trouver de nouvelles manières de faire perdurer leurs activités. Certaines de ces nouvelles pratiques ont permis aux commerçants d’optimiser leurs performances. La réduction de la taille des stocks est par exemple facilement compensée par la présence plus importante d’entrepôts logistiques du dernier kilomètre.
Le secteur de la logistique est donc voué, dans les années à venir, à un développement significatif, notamment en ce qui concerne le secteur de la logistique urbaine.
L’inflation, et par conséquent la montée des taux d’emprunt, est-elle un frein au développement du patrimoine d’ActivImmo ?
Pour répondre à cette question brièvement - non. La montée des taux d’emprunt ne constitue pas un frein au développement d’ActivImmo pour la simple et bonne raison que depuis son lancement, la totalité de ses acquisitions ont été réalisées sur les fonds propres de la SCPI. Le niveau de collecte ainsi que la bonne gestion de son investissement ont permis à la SCPI de maintenir son taux d’endettement autour de 0%.
L’immobilier reste également un moyen efficace pour pallier l’inflation galopante. En comparaison avec d’autres actifs, tels que l’or ou la cryptomonnaie dont la valeur est soumise à un nombre d’éléments extrêmement complexes à envisager, l’immobilier locatif représente une valeur refuge. La revalorisation des loyers est en effet fondée sur les index de l’inflation et crée ainsi un bouclier qui la préserve de cette dernière.
Quels sont les nouveaux projets d’ActivImmo et les perspectives de rendement pour 2022 ?
Comme évoqué précédemment, ActivImmo a pour projet d’élargir son spectre d’investissements. De nouvelles acquisitions seront certainement réalisées, dans un premier temps en Espagne, où nous disposons d’un interlocuteur privilégié présent sur place. D’autres possibilités et éventualités dans d’autres pays de la zone euro sont et seront à l’étude.
ActivImmo a par ailleurs réalisé sa deuxième acquisition parisienne au mois de juillet. La SCPI n’hésitera pas à se positionner sur des acquisitions opportunistes pour diversifier son patrimoine tout en conservant dans sa ligne de mire ses actifs de prédilection.
Quant aux perspectives de rendement, le taux de distribution en 2022 est de 5,5%. Les dividendes versés aux associés pour le compte des deux premiers trimestres ont été conformes à cet objectif.
La légère baisse du taux de rendement par rapport à l’année précédente est purement liée à la forte augmentation de la demande sur cette classe d’actifs. La combinaison d’un taux d’occupation financier (TOF) supérieur à 99% (hors développement) et d’une potentielle revalorisation des loyers se rapprochant des moyennes européennes nous permet d’envisager un objectif de rendement à long terme supérieur à 5%.
