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Le fort potentiel de revalorisation des SCPI résidentielles

Le résidentiel est une classe d’actifs qui s'est montrée particulièrement résiliente ces dernières années et dont le potentiel de revalorisation est encore important. Plusieurs acteurs de la pierre papier se sont positionnés sur cette typologie de biens, dont la société de gestion Primonial REIM France. France SCPI a donc interrogé le Directeur du Développement de cette dernière, Antoine Depigny, au sujet de la SCPI résidentielle Primofamily. Celle-ci totalise 230 millions d’euros de capitalisation 5 ans après sa création et bénéficie d’une revalorisation de son prix de part chaque année.

Pour ceux qui ne la connaissent pas encore, pouvez-vous présenter la SCPI Primofamily et sa stratégie d’acquisition ?

Créée en juin 2017, la SCPI Primofamily est la dernière-née de la gamme de SCPI de Primonial REIM France. C’est une solution d’épargne innovante permettant d’investir sur le marché immobilier résidentiel en Europe, marché très porteur depuis quelques années. Le fonds comprend également une poche de diversification portant notamment sur l’hôtellerie.

Les investissements de la SCPI Primofamily suivent deux lignes directrices :

  • La métropolisation en France et en Europe,
  • L’adéquation de ses investissements avec les nouveaux usages, c’est-à-dire les nouveaux modes d’habitat qui répondent aux besoins des étudiants, des jeunes actifs, des travailleurs nomades et des familles.

Ainsi, la typologie des investissements de la SCPI Primofamily s’est grandement diversifiée à mesure que les nouveaux usages émergent. On retrouve en effet :

  • De l’immobilier résidentiel acheté par lots de plusieurs immeubles généralement en centre-ville avec des commerces en rez-de-chaussée,
  • De l’immobilier résidentiel géré comme des résidences étudiantes, des résidences services ou des résidences hôtelières,
  • De l’hôtellerie,
  • Depuis peu, des logements en coliving et des résidences partagées dont les services sont assurés par des opérateurs.

La capitalisation de la SCPI atteint 230 millions d’euros, un peu plus de 5 ans après son lancement.

En savoir plus sur la SCPI Primofamily

Quelles sont les récentes acquisitions de la SCPI et pour quelles raisons les avez-vous sélectionnées ?

Les acquisitions de cette année se concentrent majoritairement sur l’hôtellerie, en France et en Europe. Au deuxième trimestre 2022, deux acquisitions ont été réalisées :

  • Un hôtel situé à Lille pour un montant total de 16,2 M€. L’enseigne B&B, qui gère cet hôtel, s’est montrée très résiliente pendant la crise sanitaire et son partenariat est apprécié entre autres pour cette raison.
  • Une participation à hauteur de 40% dans un actif hôtelier en Grèce pour un montant de 19 M€. Le rendement cible de l’actif, exploité par le Club Med pour une durée de 15 ans, est escompté à 7,4%.
Pourquoi investir dans l’hôtellerie ?

D’ici la fin de l’année 2022, deux acquisitions seront normalement finalisées :

  • Un immeuble d’appart’hôtel Staycity pour un montant total de 40 M€. Celui-ci est idéalement situé, à 10 minutes du quartier mythique de Temple Bar. Le rendement cible est estimé à 4,80%.
  • La seconde acquisition concerne un immeuble résidentiel dont la signature est prévue pour fin novembre. Il s’agit d’un actif localisé à proximité du centre de Vaucresson, de ses commerces et de la gare locale desservie par la ligne L (900 m, soit 11 minutes à pied). L’actif est constitué de 3 immeubles répartis sur 3 étages. Il a été construit en 1996 et totalise 58 logements individuels accompagnés d’une loge, 94 parkings et 58 caves. Le volume investi est de 22 M€ environ et le rendement cible attendu correspond à 2,24%.

Quels sont les atouts de Primofamily face à d’autres SCPI spécialisées dans le résidentiel ?

La SCPI Primofamily concentre 4 grands atouts :

Dans un premier temps, elle appuie ses décisions d’investissements sur une équipe de recherche qui analyse les grandes tendances au niveau européen autour des métropoles. Cette équipe a mis au point un modèle prédictif nommé Euro City Ranking, véritable outil d’aide à la décision pour les investissements de Primofamily à l’échelle du Grand Paris, des métropoles et grandes villes françaises et européennes. Cette organisation lui permet de se constituer un patrimoine immobilier particulièrement qualitatif, sujet à de nombreuses revalorisation de son prix de part.

Dans un second temps, la SCPI combine des investissements dans l’immobilier du quotidien qui contribuent de plusieurs manières à son rendement :

  • Les investissements dans le domaine de l’hospitalité qui sont davantage générateurs de rendement courant, autrement appelés les dividendes,
  • Les investissements dans le résidentiel qui proposent un rendement courant plus restreint, mais permet de capter des augmentations de valeur grâce à sa caractéristique naturellement résiliente et les décotes que l’on peut obtenir à l’acquisition.

L’augmentation du prix de la part est donc le reflet de cette stratégie à double entrée.

Par ailleurs, Primonial REIM bénéficie d’une plateforme pan-européenne locale permettant le sourcing de nouvelles opportunités d’acquisitions de qualité.

Enfin, les immeubles sont acquis le plus souvent avec des locataires en place au moment de la signature de l’acte pour délivrer un revenu potentiel immédiat.

La SCPI Primofamily bénéficie d’une revalorisation annuelle de son prix de part depuis sa création et sa valeur de reconstitution est encore nettement au-dessus de son prix de part, comment l’expliquez-vous ?

Depuis le lancement de la SCPI, le prix de souscription a toujours été en-deçà de la valeur de reconstitution. Le prix de part a pourtant augmenté de 1,5% chaque année, et même de 2% cette année. De facto, la valeur du portefeuille immobilier a malgré tout augmenté plus vite que la capitalisation de la SCPI, rappelons-le, dans un contexte de baisse des taux inédit. La situation changeant et les taux remontant, Primonial REIM France souhaite toutefois maintenir sa capacité à revaloriser le prix de part et faire en sorte que le rendement ne soit pas impacté.

Pouvez-vous nous parler des prochains projets de la SCPI et de ses perspectives de rendement pour 2022 ?

La performance globale de Primofamily sur l’année 2022 est attendue autour de 4,93%, incluant 2% de revalorisation de la part. La distribution a été impactée cette année par un décalage temporel entre la collecte et les investissements, créant un effet de dilution. Ce décalage étant comblé du fait des acquisitions réalisées, la distribution est escomptée en nette hausse sur 2023. Pour rappel, il est possible d’investir dans cette SCPI à partir de 2040 €, soit 10 parts à 204 €, le prix de part en vigueur au 21/11/2022.

Souscrire à la SCPI Primofamily

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