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La SCPI Upeka : interview de Jean-François Charrier, Directeur du Développement de la société de gestion Axipit REP

Face à un marché immobilier en pleine mutation, la SCPI Upeka, administrée par la société de gestion Axipit REP, se démarque par sa capacité à s'adapter aux nouvelles tendances. Avec une stratégie d'investissement soigneusement élaborée, Upeka veut offrir une diversification tant sectorielle que géographique. Pour mieux comprendre les dynamiques et les orientations de ce nouveau véhicule d’investissement, France SCPI s’est entretenu avec Jean-François Charrier, Directeur du Développement d'Axipit REP.

Pouvez-vous nous parler de l'origine de la création d’Upeka et de la vision que vous avez pour cette SCPI ?

La société de gestion Axipit Real Estate Partners, du Groupe Aquila Asset Management, se distingue par son savoir-faire unique ainsi que sa capacité d’innovation sur l’ensemble de la classe d’actifs immobiliers. Le groupe propose des véhicules d’investissement immobiliers, habituellement réservés à une clientèle institutionnelle ou aux investisseurs avertis, fondés sur des stratégies sur-mesure, inédites, Core (stabiliser le portefeuille immobilier) ou Value-add (créer de la valeur ajoutée aux actifs). En créant la SCPI Upeka, nous souhaitions proposer au plus grand nombre ces solutions. Comme vous le savez, l'immobilier concerne 2 éléments :

  • Le Property Management qui est la commercialisation et la gestion locative et technique des actifs.
  • L’Asset Management, qui est l’optimisation et la valorisation de ces actifs.

Aujourd’hui, l’immobilier doit marcher sur ses 2 jambes. Il n’est plus concevable de ne pas utiliser cette 2ème jambe qui permet d’adapter les actifs, qu’ils soient de bureaux, de commerce ou autres, en fonction de la demande des utilisateurs.

A terme, cette approche doit permettre, si ce n’est donner de la valeur, de faire en sorte que l’actif n’en perde pas. C’est cette stratégie que nous allons mettre en place pour notre SCPI Upeka.

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Upeka est une SCPI dite sans frais de souscription, une caractéristique assez distinctive. Pourriez-vous nous expliquer les raisons pour lesquelles Upeka a opté pour cette approche ?

Nous souhaitons opter pour un véhicule d’investissement sans frais de souscription pour plusieurs raisons :

  • Une meilleure lisibilité de la souscription. En effet, le prix de souscription et la valeur de retrait étant identique, il est plus facile pour un investisseur de suivre l’évolution de son investissement.
  • L’absence de frais d’entrée permet de consacrer la totalité du versement de l’investisseur à l’acquisition immobilière. Ainsi, les 200 € d’une part de la SCPI Upeka ne seront pas imputés de frais de souscription.
  • Le montant investi par la société de gestion étant plus important, le rendement distribué est également impacté positivement.
  • En privilégiant la rétrocession sur encours, nous répondons d’une part à la volonté du législateur d’inciter les professionnels du patrimoine au suivi régulier de leurs clients et d’autre part au souhait des CGP (Conseiller en gestion de patrimoine) de valoriser leurs cabinets.
Découvrir la SCPI Upeka

Upeka se définit comme une SCPI diversifiée tant en termes sectoriels que géographiques. Pourriez-vous nous éclairer davantage sur la stratégie d'acquisition d'Upeka et nous expliquer comment cette diversification est mise en œuvre ?

Les SCPI diversifiées font preuve de résilience et permettent dans des périodes chahutées, comme aujourd’hui, de saisir les opportunités là où elles se trouvent.

Il n’y a pas qu'un seul marché immobilier. Et cela est vrai tout aussi bien pour les secteurs d’activité, pour la typologie et la taille des actifs, pour la localisation, en France et en Europe.

Les cycles ne sont pas les mêmes, ils peuvent être plus ou moins avancés suivant les pays. Proposer une SCPI européenne diversifiée, c’est se donner l'opportunité de travailler, comme diraient nos confrères financiers, en « stock-picking » en faisant son allocation en fonction des opportunités qui se présentent sans être contraint par des statuts ou un cahier des charges trop restrictif.

La connaissance du marché immobilier d’Aquila AM en France et celle du groupe Catella (société de conseil en immobilier), présent dans 12 pays européens à travers une trentaine de bureaux, sont autant d’arguments pour la mise en place de cette stratégie.

La SCPI Upeka fait son entrée à un moment clé, marqué par d'importantes mutations dans le secteur de l'investissement immobilier. Comment Upeka envisage-t-elle de se positionner et de s'adapter pour répondre à ces nouveaux défis, notamment face à la concurrence ?

Il y a 3 raisons principales pour lesquelles nous avons lancé la SCPI Upeka dès à présent :

  • La première est le Timing : il ne vous aura pas échappé que nous sommes entrés dans une nouvelle phase du marché immobilier. Les conséquences en sont une correction à la baisse des valeurs et donc à l’inverse, une remontée des rendements. A qualité égale, les actifs aujourd’hui délivrent un rendement de 1.5 à 2.5% supérieurs à ce qu’ils délivraient il y a encore peu de temps. C’est donc tout bénéfice pour les véhicules lancés aujourd’hui.
  • La deuxième raison est l’absence de stock. D’abord parce que les actifs récemment achetés ne vont pas se diluer dans un patrimoine existant moins rémunérateur. Ensuite, parce que les patrimoines, constitués il y a 15, 20 ou 30 ans et quelque fois plus, vont devoir s’adapter aux besoins et aux nouveaux usages des locataires pour un coût de travaux important. Des arbitrages devront même être envisagés pour certains actifs obsolètes mais dans des conditions dégradées.
  • La troisième raison est l’avantage significatif que représente la collecte pour les SCPI qui n’ont pas à supporter un marché secondaire important et des parts en attente. La capacité à déployer du cash rapidement apporte aux sociétés de gestion une position de force en termes de négociation auprès de vendeurs dans une période de baisse sensible des transactions.

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Rubens Zadel
Article écrit par Rubens ZADEL Rédacteur Web Linkedin

Titulaire d'un Bachelor en Journalisme à l'ISCPA Lyon, il se constitue une expérience auprès de différents médias comme Lyon Capitale, Jerusalem Post ou La Manche Libre. Il rejoint les équipes de France SCPI en tant que Rédacteur Web.

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