Pouvez-vous rappeler les fondamentaux de la SCPI Remake Live et la composition de son portefeuille immobilier ?
Remake Live est une SCPI sans frais d’entrée, lancée en février 2022 par la société de gestion Remake AM. La stratégie d’investissement de Remake Live est de cibler les plus grandes villes françaises et européennes de façon opportuniste et diversifiée. La SCPI est d’abord et avant tout un acteur de l’urbanisme.
Conçue pour capter les tendances démographiques et économiques de métropoles en plein essor, sa spécificité est de sélectionner des quartiers, en bordure des centres-villes, dans lesquels existe un potentiel de développement à long terme. L’avenir des villes est à la densification, la verticalisation de zones péri-urbaines qui accueilleront demain les populations qui continuent de quitter les zones rurales pour rejoindre les grandes villes. La SCPI cible donc des investissements diversifiés en immobilier professionnel, tels que les :
- bureaux,
- commerces,
- biens d’entreposage et de logistique,
- établissements de santé ou d'hébergement.
À mi-année 2024, la SCPI compte déjà presque 40 actifs en France, en Espagne, en Irlande, au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Allemagne. Remake Live est donc un véhicule diversifié qui est géré de façon à saisir les meilleures opportunités du moment, là où elles se présentent. Notre allocation cible est d’avoir un tiers de bureaux, un tiers de commerce et d’activité et un autre tiers d’actifs alternatifs comme la logistique, la santé, l’éducation ou bien l’hôtellerie encore. Notre objectif est d’être investi, plus ou moins, à 70% en Europe.
Notre structuration de frais a été pensée afin de permettre un meilleur alignement d’intérêts entre le client final, le CGP (conseiller en gestion de patrimoine) et la société de gestion. Enfin, l’une de nos spécificités est de proposer une poche sociale intégrée au sein de la SCPI Remake Live dans laquelle nous nous engageons à investir entre 5 et 10% de notre collecte annuelle. A travers cette poche, nous investissons dans des actifs immobiliers à vocation sociale comme des logements sociaux, des résidences étudiantes à faible loyer ou encore des hôtels d’hébergement d’urgence. En effet, en France, nous manquons structurellement de logement, la pénurie la plus criante étant celle des logements à loyers modérés pour loger des personnes à faible revenus. Nous souhaitons mettre à contribution l’épargne de nos clients pour agir de manière concrète sur ce sujet, à notre échelle.
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En l’espace de deux ans, la SCPI a réussi à cumuler plus de 400 millions d'euros. Comment parvient-elle à stimuler son attractivité auprès des investisseurs ?
Nous avons en effet collecté 450 millions d’euros en deux ans et nous devrions flirter avec les 600 millions d’euros en deux ans et demi. Ce succès est dû, selon nous, à plusieurs facteurs :
- le timing du lancement de la SCPI qui a été très heureux. Nous ne pouvions pas anticiper la forte hausse des taux directeurs de l’été 2022, pourtant c’est cet évènement qui nous a permis de faire d'excellentes affaires depuis plus de 2 ans en évitant de devoir dévaluer notre prix de part.
- Ensuite, ce contexte macroéconomique (référence à l'ensemble des conditions économiques générales) a également été bénéfique pour nos clients puisque nous avons pu servir des rendements très nettement supérieurs à la moyenne du marché depuis notre création. Nous vous rappelons tout de même que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- De plus, nous avons fait de nombreux efforts pour offrir à nos clients la meilleure accessibilité possible, en ouvrant les souscriptions dès 150€, en étant disponibles dans plusieurs contrats d’assurance-vie, en permettant les souscriptions par des personnes morales, en démembrement, de façon progressive et par d’autres méthodes encore.
- Enfin, nous avons pris des engagements ESG importants qui nous semblent correspondre aux préoccupations des français quant à l’utilité et l’impact environnemental de leurs investissements.
La SCPI Remake Live investit dans une variété d'actifs, couvrant à la fois la zone euro et les régions françaises. Quelle est sa stratégie d’investissement, et comment parvient-elle à surveiller efficacement tous ces marchés ?
Notre conviction est que la meilleure protection pour nos investisseurs est la diversification, aussi bien sectorielle que géographique. Nous achetons également des immeubles de taille raisonnable (en moyenne environ 20 M€) afin d’apporter une certaine granularité à notre portefeuille, diluer le risque spécifique d’un locataire ou d’un emplacement. Et nous sommes très sélectifs. A titre d’illustration, nous avons étudié de nombreux immeubles pour 12 milliards en valeur en 2023, pour investir finalement 300 M€, grâce à la force de notre sourcing : le réseau de nos gérants, nos intermédiaires professionnels (courtiers) et parfois des sollicitations directes de vendeurs. Bien acheter, c’est pouvoir choisir et nous nous efforçons de sélectionner les immeubles offrant d’abord et avant tout un emplacement que nous considérons apporter une réserve de valeur à nos investisseurs. Ensuite, nous allons chercher une sécurisation des flux de loyers futurs en cherchant des baux d’une grande longueur résiduelle. La WALB de la SCPI Remake Live est supérieure à 10 ans à ce jour, ce qui est remarquable et nettement supérieur à la moyenne du marché. Enfin, nous allons chercher les meilleurs rendements disponibles en Europe de l’Ouest, de façon totalement opportuniste, en veillant à ce que nos immeubles aient différents usages, des locataires de différentes activités, pour une bonne dilution du risque.
De plus, nous cherchons à maintenir une exposition hors France à environ 70%. Nous sommes convaincus que cette diversification offrira la meilleure résilience possible pour la SCPI sur le long terme.
Selon nos estimations, Remake Live servirait un rendement au-dessus des 7% à l’issue de l’année 2024, et ce pour la 3ème année consécutive. Peut-on dire que c’est désormais l’objectif annuel standard de la SCPI ?
Vos estimations sont exactes et même si le rendement est non garanti, nous pensons pouvoir dépasser cet objectif en 2024. Ce taux de distribution devrait d’ailleurs permettre à la SCPI de se placer parmi les meilleures SCPI. Il serait en revanche présomptueux de vous dire que cet objectif devient standard pour notre SCPI. L’immobilier est une classe d’actif qui est sensible aux évolutions des taux directeurs, et en ce qui nous concerne, ceux du continent européen. S’ils devaient baisser brutalement, ce serait une bonne nouvelle pour la valorisation des immeubles.
Cependant, à loyer égal, si je paye mon mètre carré plus cher, mon rendement facial (également appelé rendement nominal qui mesure le revenu annuel généré) baisse. Nous serions donc dans l’obligation d’acheter des immeubles proposant des rendements moins attractifs qu’en ce moment, ce qui impacterait mécaniquement le rendement du portefeuille. L’inverse est vrai : si les taux directeurs (taux d'intérêt fixés par la Banque centrale européenne) se maintiennent environ à ces niveaux durant quelques années encore, nous continuerons de bénéficier de rendements intéressants pour distribuer une performance attractive mais qui reste non garantie. Nous maintenons donc notre objectif de TRI à 10 ans à 6%, en espérant, si le contexte macro-économique le permet, battre cet objectif.
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