Pouvez-vous nous rappeler les fondamentaux de la SCPI Patrimmo Croissance ?
Créée en 2014, Patrimmo Croissance Impact est la première SCPI sur le marché qui investit principalement dans la nue-propriété* de lots résidentiels affectés à la location dans le logement social et intermédiaire. La politique d’investissement de la SCPI portant sur l’acquisition de la nue-propriété d’un patrimoine et ne disposant donc pas de l’usufruit, c’est donc une SCPI résidentielle à capital variable qui ne procure pas de distribution au titre des revenus fonciers et financiers. La performance provient uniquement de l’évolution du prix de part, déterminé sur un rythme mensuel. De ce fait, elle ne fait pas partie du classement des meilleures SCPI.
Concrètement, cela fonctionne de la manière suivante : Patrimmo Croissance Impact acquiert en démembrement temporaire la nue-propriété des lots pour une fraction de leur valeur de pleine propriété, correspondant au prix de leur nue-propriété. La gestion locative et le maintien en l’état des biens sont pris en charge par un bailleur social, qui acquiert l’usufruit dans le cadre d’une convention de démembrement avec la SCPI. Les lots sont en principe cédés au terme de leur période de démembrement et le produit de la vente est réalloué à l’acquisition de nues-propriétés d’actifs.
*Pour rappel, l’investissement en démembrement consiste à partager les droits de propriété entre l’usufruitier et le nu propriétaire. Le droit d'usufruit permet de jouir du bien et d'en percevoir des revenus tandis que la nue-propriété est le droit de disposer du bien après l'extinction de l'usufruit.
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Patrimmo Croissance est l'une des rares SCPI résidentielles sur le marché de la pierre papier. Pourquoi avez-vous choisi de vous concentrer sur ce secteur ?
Ce n’est pas un parti pris pour le résidentiel mais plutôt un souci de diversification de l’offre de Praemia REIM France qui a conduit à la création de cette SCPI il y a 10 ans. Nous voulions que notre gamme de SCPI grand public couvre les principales classes d’actifs immobilières, à travers un véhicule alloué à chacune d’elles. Aujourd’hui, c’est davantage la conviction qui nous amène à mettre l’accent sur cette typologie immobilière. Nous considérons en effet que le résidentiel peut constituer une classe d’actifs défensive dans le contexte actuel. C’est une alternative potentiellement intéressante à l’immobilier de bureau, classe immobilière phare précédemment, aujourd’hui en net recul. Depuis l’amorce de la hausse des taux, l’immobilier résidentiel français a fait preuve d’une belle résilience par rapport à d’autres classes d’actifs (Source : MSCI).
Quels critères spécifiques utilisez-vous pour sélectionner les actifs résidentiels dans lesquels investir ?
L’équipe d’investissement privilégie notamment les zones en tension foncière de notre pays, avec une dynamique économique et démographique avérée à travers les chiffres. Aujourd’hui, près de 70% du portefeuille concernent des actifs situés à Paris et en région parisienne (Source : Praemia Reim France au 30/06/2024). Elle sélectionne également des biens construits ou à construire par des promoteurs de portée nationale et loués à des bailleurs sociaux reconnus de leur secteur. Les acquisitions peuvent porter sur des immeubles construits ou à construire en état futur d’achèvement (VEFA). Nous vous rappelons toutefois que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Patrimmo Croissance se positionne comme un fonds à impact afin de favoriser l'accès au logement, mais comment la SCPI contribue-t-elle à cette dynamique positive ?
La notion d’impact est caractérisée par trois critères : l’intentionnalité, l’additionnalité et la mesurabilité. La SCPI Patrimmo Croissance Impact est à juste titre qualifiée de fonds à impact car elle vise notamment à augmenter le pouvoir d’achat des familles en leur donnant accès à des biens à loyers plafonnés. Elle le fait soit en finançant la création de nouveaux lots résidentiels à loyers plafonnés, soit en finançant la transformation de lots résidentiels libres en lots résidentiels à loyers plafonnés, destinés à une location sociale ou intermédiaire.
On retrouve donc bien les trois critères mentionnés ci-dessus qui caractérisent la notion d’impact. Le gain de pouvoir d’achat est mesurable par la différence entre le prix des loyers libres et le prix des loyers plafonnés dans une même zone. Pour en savoir plus sur ces aspects du fonds, vous pouvez consulter la théorie d’impact relative à Patrimmo Croissance Impact.
Comment évaluez-vous la performance à long terme de la SCPI Patrimmo Croissance et quelles sont vos prévisions pour les prochaines années ?
Patrimmo Croissance Impact tire sa performance de deux moteurs :
- l’un issu du remembrement de propriété au fil des années (performance mécanique pour ainsi dire) et
- l’autre issu de l’évolution des valeurs et du marché immobilier résidentiel de manière plus générale.
Entre la création de la SCPI et jusqu’à la hausse des taux initiée en juillet 2022, la performance était assez stable, avec une moyenne de 5% par an et l’évolution positive du marché de l’immobilier résidentiel s’additionnant à l’effet remembrement. Depuis juillet 2022 et jusqu’à maintenant, la hausse des taux a ralenti les transactions sur les marchés immobiliers et a pesé sur les prix. C’est pour ainsi dire un jeu à somme nulle qu’on constate sur la SCPI depuis juillet 2023. Le remembrement de propriété compense à peu près l’évolution négative du marché.
Les prévisions sont toujours délicates mais nous pouvons raisonnablement escompter que la baisse des taux directeurs enclenchée par la Banque centrale européenne (BCE) en juin et qui s’est poursuivi en septembre de 25 pb (Source : communiqué de la BCE), joue en faveur d’une stabilisation des valeurs immobilières. En l’absence d’événement particulier relatif à la situation politique et budgétaire en France, le prix de part de Patrimmo Croissance Impact, inchangé depuis juillet dernier, pourrait reprendre très progressivement son évolution antérieure, bien que ce ne soit pas garanti. De plus, les revenus potentiels du fonds ainsi que la valeur des parts ne sont également pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds, de l'évolution des marchés immobiliers et de la conjoncture économique.
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