Pouvez-vous nous parler de l'origine de la création de My Share Education et de la vision que vous avez pour cette SCPI
Après plus de 5 ans d’existence et de bonnes performances de la SCPI My Share SCPI, créée par notre société de gestion My Share Company, il nous est apparu comme une évidence de proposer aux réseaux des agents généraux d’AXA, un nouveau produit et plus particulièrement, une nouvelle SCPI. Créer une nouvelle SCPI diversifiée n’avait pas de sens, My Share SCPI n’ayant pas encore une taille suffisante pour arrêter de collecter en assurant une parfaite mutualisation du risque.
Une SCPI thématique répondant à un besoin fondamental nous semblait être le produit adapté : se nourrir, se loger, se soigner, s’éduquer. Nous ne voulions pas aller sur un segment de marché trop encombré, et ne souhaitions pas que le ticket d’entrée soit trop élevé. Dans ce contexte, nous avons donc pensé que l’éducation et l’enseignement répondait à nos critères. Un produit permettant une stabilité et une régularité des revenus sur le long terme, une sorte d’obligation immobilière.
De même, le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur privé a doublé en 20 ans, attestant de la forte croissance de l’enseignement supérieur en France et en Europe pendant que l’apprentissage gagne également du terrain.
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Comme son nom l’indique, My Share Education est une SCPI spécialisée dans l’investissement d’éducation. Pouvez-vous nous en dire davantage concernant sa stratégie d’acquisition ?
La stratégie de la SCPI My Share Education consiste à investir en zone euro, notamment en France, dans des actifs nécessaires aux besoins éducatifs fondamentaux des populations dans tous les segments de l’éducation, de l’enseignement et de la recherche :
- Écoles d’enseignement supérieur,
- Campus,
- Centres de formation professionnelle et d’apprentissage,
- Établissements scolaires primaires et secondaires,
- Fondations liées à l’enseignement,
- Bâtiments liés à la recherche.
Ainsi, seront également visés les locaux liés à la mixité des usages mêlant locaux d’enseignement, espaces de vie, commerces, services et logements étudiants, crèches, centres de loisirs.
My Share Education investira l’écosystème Européen complet de l’éducation avec une approche d’investissement responsable, faisant ainsi d'elle une SCPI paneuropéenne.
Les SCPI diversifiées font preuve de résilience durant cette crise immobilière, pourquoi avoir choisi de se cantonner à une seule typologie d’actifs qu’est l’éducation ?
Le choix tient beaucoup aux raisons évoquées précédemment. Néanmoins, nous pouvons, au sein de cette typologie d’actifs, opérer une diversification géographique et par sous-secteur. En effet, ce segment de marché offre une piste de diversification intéressante par rapport à l’immobilier de bureau qui représente le segment de placement traditionnel, et dans lequel, beaucoup de SCPI tentent de réduire leur exposition.
Opter pour cette voie se révèle d'autant plus judicieux, que le secteur immobilier lié à l'éducation demeure indépendant des fluctuations économiques, assurant ainsi une résistance aux chocs externes. En effet, les revenus locatifs des établissements éducatifs sont garantis tout au long de l'année, étant donné que les frais de scolarité sont perçus en début d'année, assurant ainsi une trésorerie stable.
Cela se traduit par une stabilité financière, une prévisibilité cyclique rassurante pour les investisseurs, les écoles bénéficiant de leur statut de valeur refuge (baux longs, locataires solides, etc.), contrastant avec l’incertitude entourant le devenir d’autres types d’actifs.
Le portefeuille type que nous avons imaginé pourrait être réparti à :
- 50% hors de l’hexagone (métropoles européennes),
- 40% en régions (métropoles régionales françaises) et
- 10% en Île-de-France.
Il comprendrait 50% d’établissements d’enseignement supérieurs, 25% d’autres écoles et centres de formation, 15% de bureaux liés à l’éducation et l’enseignement, et 10% de crèches, hébergements étudiants et commerce à proximité.
Quels sont les défis spécifiques liés à l'investissement dans le secteur de l’éducation ?
Nous pensons qu’il y a vraiment un marché avec des opportunités mais la taille et la profondeur de marché sont insuffisantes pour investir seulement en France. My Share Education profitera d’ailleurs de l’expérience acquise en zone euro par My Share SCPI.
Il n’y a pas de SCPI équivalente sur le marché car celles qui investissent dans l’éducation visent aussi la santé ou investissent ce segment uniquement par opportunités. Le marché nous est donc ouvert, nous avons une belle histoire à raconter.
Les contraintes techniques comme la sécurité, l'accessibilité PMR (Personne à Mobilité Réduite), les normes ERP (Établissements Recevant du Public), les ratios capacitaires selon les pays, les régions, le type d’établissement, les contraintes fiscales, certains établissements n’étant pas assujettis à la TVA, sont à prendre en compte dans le choix de nos investissements.
Ces contraintes sont aussi des atouts car tous les locaux ne peuvent recevoir ce genre d’établissements, d’où une durée d’occupation longue en phase avec la SCPI, qui recherche avant tout la stabilité des revenus et la vacance la plus faible possible.
A propos de la SCPI My Share Education :
- Les biens de la SCPI My Share Education : patrimoine
- Les bulletins trimestriels et publications officielles de la scpi My Share Education
- Les actualités récentes sur la SCPI My Share Education
- Les questions à propos de la SCPI My Share Education
- SCPI My Share Education : investir
- SCPI My Share Education : interview des dirigeants"
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