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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Epsilon 360°, la SCPI spécialisée dans les «Small Caps»

Epsilon 360° est une jeune SCPI qui se démarque sur le marché de la pierre papier à travers sa stratégie d’acquisition, son rendement nettement supérieur à la moyenne des SCPI et l’attention qu’elle porte à ses associés. France SCPI a interrogé Andràs Boros, le président et cofondateur de la société de gestion derrière cette SCPI. Retrouvez l’intégralité de ses réponses ci-dessous.

Pouvez-vous nous présenter la SCPI Epsilon 360° et sa stratégie d’investissement ?

Sur le marché boursier, les fonds dédiés aux petites valeurs françaises (« small caps ») existent depuis longtemps. Par analogie, nous avons voulu créer un fonds immobilier grand public exclusivement dédié aux petits actifs immobiliers en France, et c’est ce qui a donné naissance à Epsilon 360°, la 1ère (et à ce jour la seule) SCPI exclusivement dédiée à l’immobilier « small caps » en France qui permet de manière indirecte l'investissement en SCPI de ce type.

Concrètement, le fonds, géré par la Société Epsilon Capital vise des actifs tertiaires au sens large (commerces, immobilier de santé, bureaux, activité́, logistique de proximité, etc.), dont la taille unitaire est inférieure à 10 M€, et très généralement entre 1 et 5 M€. Ce segment représente environ la moitié du millier de transactions environ réalisé chaque année en France dans l’immobilier tertiaire, mais moins de 5% en valeur, ce qui signifie que l’essentiel du capital investi se concentre sur des plus grosses transactions. En clair, notre segment de marché n’intéresse pas beaucoup les institutionnels, et c’est précisément ce qui fait son intérêt à nos yeux.

Par ailleurs, la SCPI Epsilon 360° vise à bâtir un portefeuille diversifié et équilibré à travers les différentes typologies, mais de manière opportuniste, sans allocation sectorielle prédéterminée. Il nous paraît en effet important de pouvoir nous affranchir des effets de mode et des rotations sectorielles du marché.

Enfin, Epsilon 360° investira uniquement en France, et sur tout le territoire : Paris ou Ile-de-France, grandes métropoles régionales, villes moyennes dynamiques, selon les opportunités.

En savoir plus sur la SCPI Epsilon 360

Pour quelles raisons avez-vous choisi de vous concentrer sur les « small caps » ?

Les small caps sont notre ADN.

C’est que l’on aime faire et c’est ce que l’on sait faire.

Par ailleurs, comme je l’expliquais précédemment, c’est un segment qui est « sous le radar des gros ». La plupart des investisseurs institutionnels ont en effet des modèles de développement visant une croissance soutenue de leur encours, et la hausse de leur collecte les conduit inexorablement à s’intéresser à des deals de plus en gros, en délaissant progressivement ce segment de marché. Ceci a plusieurs conséquences.

D’une part, nous subissons moins la pression concurrentielle de ces institutionnels, et rencontrons plus souvent une concurrence d’opérateurs privés qui ont généralement recours à l’endettement pour investir. Ceci favorise un investisseur « non dépendant » de l’effet de levier comme une SCPI de rendement, notamment lorsque les conditions de financement se durcissent, comme c’est le cas actuellement.

D’autre part, notre segment de marché est structuré autour de processus dits de « gré-à-gré », par opposition aux processus d’enchères (parfois à plusieurs tours) qui dominent le marché des grosses transactions et qui sont par nature inflationnistes.

C’est donc un marché où les bonnes opportunités sont nombreuses à condition que l’on sache les saisir en étant hyper réactifs et agiles.

Comment vous différenciez-vous des autres SCPI ?

Au-delà de la stratégie différenciante que je viens de décrire, nous souhaitons également nous démarquer par la performance puisque notre objectif est de « surperformer » durablement la moyenne du marché en termes de taux distribution (de l’ordre de 4,50% ces dernières années), d’environ 150 points de base. Actuellement, notre « trend » de distribution représente un rendement en année pleine de 6,05%, et notre objectif est de conserver ce taux dans la durée.

Une autre particularité est l’engagement extrêmement significatif de l’équipe de gestion, qui à ce jour, avec 3 M€ investis, est le premier investisseur du fonds. Selon nous, l’alignement des intérêts entre gérants et investisseurs deviendra rapidement un critère très important pour les épargnants.

Enfin, nous avons voulu créer avec Epsilon 360° un « concentré de modernité » pour nos partenaires et nos souscripteurs, en proposant une distribution mensuelle (les investisseurs reçoivent un SMS chaque mois lors du virement de leur dividende) et la possibilité de réinvestir les dividendes ou d’investir en versement programmé. Il est également possible de souscrire en nue-propriété directement en ligne.

Nous avons l’ambition d’offrir la meilleure offre et les meilleures conditions d’utilisation.

Quels sont les projets d’Epsilon Capital en 2022 ?

Pour le moment, nous nous concentrons sur le développement de notre SCPI Epsilon 360°.

Pénétrer un marché dominé par quelques acteurs historiques qui concentrent l’essentiel de la collecte demande un gros travail, surtout quand vous avez fait le choix comme nous de rester une structure totalement indépendante et entrepreneuriale.

À moyen terme, nous pourrions lancer d’autres véhicules, grand public ou non, notamment sur des stratégies davantage tournées sur la création de valeur que sur le rendement. En tout état de cause, nous resterons sur le segment que nous aimons et que nous connaissons, c’est-à-dire les « small caps ».

Investir sur la SCPI Epsilon 360°

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Pourquoi investir en SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit d’épargne collectif qui gère et loue un portefeuille d’actifs immobiliers. Elle achète des immeubles et grâce à ses locataires, la plupart du temps des sociétés, la SCPI perçoit des loyers qu’elle distribue sous forme de dividendes aux investisseurs. Ces derniers reçoivent ainsi des rendements dont le montant est déterminé en fonction du nombre de parts détenues, sans se soucier de la gestion des immeubles ou des locataires. La société de gestion d’une SCPI peut investir dans toutes typologies de biens comme des bureaux, des commerces, des actifs dédiés à la santé, etc. Concrètement, la SCPI fait partie des placements financiers dont le sous-jacent est l’immobilier.

Au-delà de la situation personnelle de l’épargnant, l’investissement rentable que représente la SCPI de rendement est motivé la plupart du temps, par un ou plusieurs objectifs :

  • La recherche d’un complément de revenu pour augmenter son pouvoir d’achat,
  • La constitution d’un patrimoine pour protéger son épargne,
  • La préparation de sa retraite pour pallier une baisse significative de ses revenus à terme,
  • L’anticipation de la transmission de son patrimoine,
  • La diversification et la mutualisation des risques pour les épargnants déjà propriétaire d’un portefeuille d’actifs, immobiliers ou non.

Pour plus d'informations & de conseils, découvrez notre guide des SCPI.