Pouvez-vous nous présenter la SCPI Epsilon 360° et sa stratégie d’investissement ?
Sur le marché boursier, les fonds dédiés aux petites valeurs françaises (« small caps ») existent depuis longtemps. Par analogie, nous avons voulu créer un fonds immobilier grand public exclusivement dédié aux petits actifs immobiliers en France, et c’est ce qui a donné naissance à Epsilon 360°, la 1ère (et à ce jour la seule) SCPI exclusivement dédiée à l’immobilier « small caps » en France qui permet de manière indirecte l'investissement en SCPI de ce type.
Concrètement, le fonds, géré par la Société Epsilon Capital vise des actifs tertiaires au sens large (commerces, immobilier de santé, bureaux, activité́, logistique de proximité, etc.), dont la taille unitaire est inférieure à 10 M€, et très généralement entre 1 et 5 M€. Ce segment représente environ la moitié du millier de transactions environ réalisé chaque année en France dans l’immobilier tertiaire, mais moins de 5% en valeur, ce qui signifie que l’essentiel du capital investi se concentre sur des plus grosses transactions. En clair, notre segment de marché n’intéresse pas beaucoup les institutionnels, et c’est précisément ce qui fait son intérêt à nos yeux.
Par ailleurs, la SCPI Epsilon 360° vise à bâtir un portefeuille diversifié et équilibré à travers les différentes typologies, mais de manière opportuniste, sans allocation sectorielle prédéterminée. Il nous paraît en effet important de pouvoir nous affranchir des effets de mode et des rotations sectorielles du marché.
Enfin, Epsilon 360° investira uniquement en France, et sur tout le territoire : Paris ou Ile-de-France, grandes métropoles régionales, villes moyennes dynamiques, selon les opportunités.
Pour quelles raisons avez-vous choisi de vous concentrer sur les « small caps » ?
Les small caps sont notre ADN.
C’est que l’on aime faire et c’est ce que l’on sait faire.
Par ailleurs, comme je l’expliquais précédemment, c’est un segment qui est « sous le radar des gros ». La plupart des investisseurs institutionnels ont en effet des modèles de développement visant une croissance soutenue de leur encours, et la hausse de leur collecte les conduit inexorablement à s’intéresser à des deals de plus en gros, en délaissant progressivement ce segment de marché. Ceci a plusieurs conséquences.
D’une part, nous subissons moins la pression concurrentielle de ces institutionnels, et rencontrons plus souvent une concurrence d’opérateurs privés qui ont généralement recours à l’endettement pour investir. Ceci favorise un investisseur « non dépendant » de l’effet de levier comme une SCPI de rendement, notamment lorsque les conditions de financement se durcissent, comme c’est le cas actuellement.
D’autre part, notre segment de marché est structuré autour de processus dits de « gré-à-gré », par opposition aux processus d’enchères (parfois à plusieurs tours) qui dominent le marché des grosses transactions et qui sont par nature inflationnistes.
C’est donc un marché où les bonnes opportunités sont nombreuses à condition que l’on sache les saisir en étant hyper réactifs et agiles.
Comment vous différenciez-vous des autres SCPI ?
Au-delà de la stratégie différenciante que je viens de décrire, nous souhaitons également nous démarquer par la performance puisque notre objectif est de « surperformer » durablement la moyenne du marché en termes de taux distribution (de l’ordre de 4,50% ces dernières années), d’environ 150 points de base. Actuellement, notre « trend » de distribution représente un rendement en année pleine de 6,05%, et notre objectif est de conserver ce taux dans la durée.
Une autre particularité est l’engagement extrêmement significatif de l’équipe de gestion, qui à ce jour, avec 3 M€ investis, est le premier investisseur du fonds. Selon nous, l’alignement des intérêts entre gérants et investisseurs deviendra rapidement un critère très important pour les épargnants.
Enfin, nous avons voulu créer avec Epsilon 360° un « concentré de modernité » pour nos partenaires et nos souscripteurs, en proposant une distribution mensuelle (les investisseurs reçoivent un SMS chaque mois lors du virement de leur dividende) et la possibilité de réinvestir les dividendes ou d’investir en versement programmé. Il est également possible de souscrire en nue-propriété directement en ligne.
Nous avons l’ambition d’offrir la meilleure offre et les meilleures conditions d’utilisation.
Quels sont les projets d’Epsilon Capital en 2022 ?
Pour le moment, nous nous concentrons sur le développement de notre SCPI Epsilon 360°.
Pénétrer un marché dominé par quelques acteurs historiques qui concentrent l’essentiel de la collecte demande un gros travail, surtout quand vous avez fait le choix comme nous de rester une structure totalement indépendante et entrepreneuriale.
À moyen terme, nous pourrions lancer d’autres véhicules, grand public ou non, notamment sur des stratégies davantage tournées sur la création de valeur que sur le rendement. En tout état de cause, nous resterons sur le segment que nous aimons et que nous connaissons, c’est-à-dire les « small caps ».
