Pouvez-vous nous rappeler la stratégie de PFO2 et nous parler de vos récentes acquisitions ?
Labellisée ISR depuis fin 2020, PFO2 est la première SCPI à avoir placé une démarche environnementale au cœur de sa stratégie d’investissement SCPI et de gestion des actifs dès 2009 lors de sa création.
Nous adoptons une approche dite « Best-in-Progress » pour gérer la stratégie ESG de la SCPI PFO2, recherchant l’amélioration de la note ESG des actifs immobiliers de son parc avec l’objectif de réduction de ses consommations énergétiques.
Les investissements sont sélectionnés au regard de leurs caractéristiques ESG (à travers une grille de 60 critères) ou de leur potentiel d’amélioration et de leur compatibilité avec l’objectif de gestion extra-financier, en plus des objectifs de performance financière.
Pour 2022, plusieurs acquisitions emblématiques ont été réalisées :
- Le Club Méditerranée de Samoëns, un actif neuf de très grande qualité,
- La tour La Marseillaise à Marseille, réalisée par l’architecte Jean Nouvel,
- De la même façon, au niveau européen, PFO2 a fait l’acquisition en VEFA d’un immeuble à Barcelone, livré au second trimestre 2022 et loué à la Toulouse Business School. Une parfaite illustration de la stratégie de PFO2 engagée pour 2022.
Retrouvez ci-dessus la tour La Marseillaise achetée au second trimestre 2022 par Perial AM.
Quels sont les facteurs qui font de PFO2 l'une des SCPI les plus reconnues sur le marché aujourd’hui ?
Alors que la maîtrise de l’impact environnemental des immeubles est au cœur des enjeux du secteur, PFO2 est devenue l’une des SCPI les plus importantes du marché. Avec ses presque trois milliards d’euros d’actifs immobiliers, cette participation foncière fait aujourd’hui partie du top 10 des SCPI de rendement françaises.
Sa capitalisation lui permet d’envisager de nouveaux horizons en Europe et de continuer d’innover sur les enjeux Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernances (ESG) qui sont aujourd’hui regardés de près du côté des locataires mais aussi des investisseurs privés comme particuliers.
PFO2 est l’une des premières SCPI à avoir obtenu le label ISR et il a été renouvelé en 2022. Comment se concrétise-t-il dans la gestion du patrimoine de la SCPI ?
Comme expliqué plus tôt, PERIAL Asset Management adopte une approche dite « Best-in-Progress » pour gérer la SCPI PFO2, recherchant l’amélioration de la note ESG des actifs immobiliers de son parc avec l’objectif de réduction de ses consommations énergétiques (-40 % de la consommation d’énergie primaire et -30% de la consommation d’eau), sur une durée de huit ans après l’acquisition de l’actif.
PFO2 s’est européanisée depuis sa création en 2009 ; l’objectif de 2022 est de poursuivre la stratégie environnementale initiale du fonds tout en procédant à sa mise à jour face à un cadre réglementaire en évolution permanente. La mise à jour de la stratégie énergie et carbone de la SCPI est au programme.
Par ailleurs, PFO2 est classé en Article 9 du règlement européen SFDR, et vise un alignement de 20% à l’objectif Atténuation du changement climatique de la Taxinomie d’ici fin 2024.
L’inflation généralisée a-t-elle un impact sur le patrimoine de PFO2, notamment pour les actifs situés en Europe ?
En effet, l’Europe fait face à une montée de l’inflation (8,9% en juillet 2022), assez disparate selon les pays (en France légèrement supérieure à 6%, en Espagne près de 11%). Celle-ci semble principalement due au goulet d’étranglement de la production face à la reprise vigoureuse de la croissance et à l’augmentation des prix de l’énergie et des produits alimentaires. Nous entrons dans une période d’inflation élevée mais qui devrait se stabiliser à terme et redescendre structurellement à un niveau proche de 2% (niveau long terme souhaité par les banques centrales)
La SCPI, tout comme l’immobilier de façon générale, a l’avantage de pouvoir adapter le prix de ses loyers à l’inflation. En clair, lorsque l’inflation progresse, le propriétaire d’un bien immobilier peut ajuster son loyer en fonction d’un indice de référence. La SCPI fait donc figure de placement idéal contre l’inflation.
La solvabilité des locataires et leur capacité à supporter la hausse des loyers indexés peu ou prou sur l’inflation, devient clé pour juger du risque locatif de l’investissement immobilier. Nous avons mis en place des outils de monitoring sur notre parc de locataires. Nous sommes attentifs et dialoguons régulièrement. Cette stratégie semble payante, PFO2 affiche un taux de recouvrement de ses loyers de 94 %. Il est important de rappeler que la taille de notre SCPI PFO2, entraîne une faible volatilité de la distribution du fait de la grande diversification de nos locataires et ainsi de nos loyers.
Quels sont les prochains objectifs de PFO2 et quelles sont les perspectives de rendement pour 2022 ?
Perial AM qui approche les 3 milliards de capitalisation ambitionne clairement de lui faire atteindre voire dépasser ce seuil en 2022-2023. Comme pour d’autres SCPI Perial, la société de gestion s’autorisera un volant de diversification à la fois géographique avec une cible hors France de 40% ainsi qu’une diversification sectorielle hors bureau entre 10 et 15%. D’autant plus que la taille d’exception de la SCPI permet d’envisager des acquisitions d’actifs vraiment significatifs.
En termes de rendement, cela se traduit par une fourchette de distribution nette 2022 prévisionnelle comprise entre 8,25 € - 8,75 € par part, soit un taux de distribution compris entre 4,30 % et 4,55 %.
Après un Master 2 Finance de Marché, Olivier Ame rejoint Axa Gestion Privée où il travaille en tant que consultant pendant plusieurs années. Il co-fonde France SCPI en 2015 avec Paul Bourdois.
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