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Immorente : La diversification d'une SCPI à succès

Immorente est une SCPI bien ancrée dans le paysage de la pierre papier. Avec son rendement stable et des revalorisations du prix de part régulières, France SCPI a tenu à interroger le gérant de cette SCPI pour connaître sa stratégie, ses points forts et ses nouveaux projets. Louis-Frederic TOUATI nous dévoile dans cette interview tous les éléments qui font le succès d’Immorente.

Pouvez-vous nous rappeler la stratégie d’investissement d’Immorente et nous parler de vos récentes acquisitions ?

Immorente est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement à capital variable. Elle a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif, situé principalement dans les grandes métropoles françaises, de l’Espace Économique Européen, du Royaume-Uni et de la Suisse, et à titre accessoire dans les autres villes de la même zone. Cette SCPI diversifiée investit dans les principales typologies de biens locatifs à savoir des murs de commerces, des bureaux, de l’hôtellerie et loisirs, de la logistique, des locaux d’activités, de santé et du résidentiel.

La SCPI Immorente attache une grande importance à la mutualisation du patrimoine et des risques de contreparties locataires (diversification géographique, par typologie d’actifs, par nombre et qualité de locataires, et par secteurs d’activité...). Sa politique d’acquisition repose notamment sur un critère clé : la qualité de l’emplacement. Plus généralement, les acquisitions sont réalisées au sein de marchés estimés suffisamment profonds en termes :

  • de taille globale et de volume annuel moyen de transactions en investissement ou en prise à bail,
  • de dynamisme économique, démographique, touristique et de qualité du réseau de transport,
  • de maintien potentiel de la valorisation foncière dans le temps.

Au cours du dernier trimestre, la SCPI a concrétisé 8 nouvelles acquisitions pour un total de 78 M€. Les investissements ont concerné des actifs de bureaux, une moyenne surface commerciale de périphérie, un commerce en pied-d’immeuble et une participation indirecte investie en logistique européenne. Conformément à sa stratégie de diversification géographique, 37% de ces acquisitions ont concerné des actifs à l’étranger situés en Allemagne, en Belgique et en Irlande.

Les indicateurs clés d’Immorente

Quels sont les facteurs qui font d’Immorente une des SCPI les plus reconnues sur le marché aujourd’hui ?

La SCPI Immorente a été créée en 1987. Il s’agit d’une figure de référence dans le paysage de la pierre papier qui peut être considérée comme une SCPI « fond de portefeuille ». Forte d’une capitalisation de près de 4 milliards d’euros, elle dispose d’un patrimoine de plus de 1000 actifs et 2000 locataires orientés sur différentes typologies d’actifs, principalement dans l’immobilier tertiaire de commerce et bureaux.

Immorente a en effet pris un biais de diversification depuis quelques années en investissant dans des actifs tels que la logistique, l’hôtellerie, les murs de camping ou encore le résidentiel. Cette orientation lui permet aujourd’hui de disposer d’un des patrimoines les plus mutualisés dans le paysage des fonds immobiliers en Europe. Cette mutualisation lui confère une grande résilience et une capacité à proposer aux investisseurs un couple rendement - risque optimisé. La performance annuelle moyenne depuis son lancement s’élève à 9,4%*, ce qui illustre la capacité de cette SCPI à offrir une performance stable et pérenne dans le temps.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La progression de l’e-commerce pendant la crise sanitaire est-elle une contrainte pour le portefeuille d’Immorente, composé majoritairement de commerces ?

La montée en puissance des chiffres de l’e-commerce depuis plusieurs années a conduit bon nombre d'observateurs à craindre des « vents contraires » sur l’immobilier commercial. Nous restons convaincus chez Sofidy que le commerce, de coeur de ville notamment, restera un actif porteur, soutenu par une série de catalyseurs :

Des cœurs de villes redessinés par des tendances de fonds

Les flux démographiques vers les grandes villes, le vieillissement de la population mais également l’évolution rapide des territoires, avec, d’un côté, la dévitalisation de nombreuses villes moyennes, mais, de l’autre, le renforcement des grandes métro­poles, dirigent toujours plus de personnes, et donc de consommateurs, vers les coeurs de centre-ville des grandes villes dyna­miques françaises et européennes.

À cette tendance lourde s’ajoute un besoin croissant de « proximité ». Le renchérisse­ment du coût du transport et le développe­ment d’une conscience écologique incitent de plus en plus de citadins à délaisser la voiture pour faire leurs courses. Cette recherche de proximité est également alimentée par de nouvelles aspirations, notamment de la part des « Millenials » et des générations suivantes, pour une consommation plus locale, plus qualitative, plus saine et moins énergivore. Ces jeunes générations n’hésitent pas non plus à reporter une partie de leurs dépenses sur les loisirs, la restauration mais aussi les services et les soins à la personne. Or, ces offres sont souvent non « délocalisables » et prospèrent dans les cœurs de centre-ville des grandes métropoles.

Un besoin de proximité renforcé par la crise du COVID

Alors que les citadins étaient déjà prêts, avant la pandémie, à payer plus cher des biens et services accessibles à quelques rues de leur domicile, la valeur « proximité » n’a été que renforcée par le confinement. Strictement limités dans leurs déplacements, avec la seule possibilité de réaliser des achats dits « essentiels », la très grande majorité des citadins a privilégié les commerces ouverts près de chez eux. Lors des premières semaines d’un décon­finement très progressif, ce sont aussi les commerces de proximité qui ont été plébis­cités pour solliciter des services auxquels la population n’avait plus accès. Depuis, ce sont également les commerces de cœur de centre-ville, facilement accessibles, qui profitent le plus du redémarrage de la consommation.

Le commerce, un secteur dynamique et créatif

D’autres facteurs participent à l’attractivité des commerces de cœur de ville. Le rôle du tourisme, traditionnel catalyseur de la consommation en France, ne doit pas non plus être occulté. Bien sûr, la pandémie a brutalement stoppé la venue des touristes étrangers avec des conséquences non négligeables pour les commerces des grandes villes touristiques. Mais, les Français sont majoritairement restés dans l’Hexagone et ont donc pu partielle­ment combler ce manque à gagner. Les flux touristiques reprennent progressivement en Europe, et l’attractivité touristique de la France ne se dément pas.

Par ailleurs, chaque année appa­raissent de nouvelles enseignes, de nouveaux concepts, de nouveaux formats qui démontrent une capacité de renouvellement permanent. La période de confinement a également témoigné de cette créativité. De nombreux commerçants indépendants ont redoublé d’idées et d’énergie pour apporter des solutions à leurs clients et continuer à les servir : livraisons, drive piéton, horaires adaptés, restauration à emporter ou livrée, etc., autant de « nouveaux » services qui ont permis de limiter la chute des chiffres d’affaires. Cette réactivité de la part des commerçants a bien sûr pu être déployée d’autant plus facilement que ces commerces disposaient déjà d’un site internet et d’outils digitaux. La crise sanitaire a ainsi mis en lumière la complémentarité stratégique, qui ne fait que croître depuis plusieurs années, entre les commerces physique et digital ainsi que la nécessité d’une distribution multicanale. Il est intéressant, à ce titre, de souligner que pendant le confinement, le taux de croissance des ventes en ligne a été de 100 % pour les enseignes traditionnelles ayant pignon sur rue, contre 15 % pour les pure-players de l’e-commerce.

Loin d’être un point de rupture, la crise devrait là encore renforcer une tendance déjà en place : le développe­ment dans les cœurs de ville des grandes métropoles de magasins connectés comme nouvelle vitrine des enseignes, y compris des pure-players internet qui cherchent désormais des emplacements physiques comme relais de croissance. Avec la montée en puissance des réseaux sociaux, de l’uti­lisation l’uti­lisation des smartphones et du recours à la géolocalisation, les commerces physiques de centre-ville s’emparent aussi des outils numériques de fidélisation, et ce à la lumière des nouvelles habitudes de consommation.

Tout savoir sur l’immobilier de commerce

L’immobilier logistique, un axe de diversification porteur

Avec le développement du commerce en ligne, les actifs dédiés à la logistique ont toute leur place dans la stratégie d’investissement d’Immorente pour y assurer une bonne diversification sectorielle. La SCPI investit ainsi en direct dans des biens spécialisés dans la logistique urbaine et de manière indirecte dans les plateformes de grande logistique.

Une nouvelle forme de logistique est également apparue avec le développement de l’e-commerce. Il s’agit de la logistique dite du « dernier kilomètre » ou « urbaine », c’est-à-dire le dernier maillon de la chaîne de distribution d’un colis, du transport de marchandises à la livraison jusqu'au client final. Ce segment est aujourd’hui stratégique et les enjeux sont conséquents : la qualité de livraison pèse directement sur la décision d’achat et la satisfaction client. Mais ce dernier maillon est aussi le plus coûteux puisqu’il représente 25 à 30% du coût de livraison. Pour répondre à ce challenge, la qualité de l’emplacement et de son agencement deviennent le nerf de la guerre. Les logisticiens recherchent des entrepôts très bien desservis par les grands axes, à proximité des grandes villes et offrant un maximum de portes de livraison, avec une configuration de plain-pied pour les camionnettes et à quais pour les poids lourds, réparties sur les façades de l’entrepôt afin de différencier les flux.

Pour profiter des nouveaux modes de consommation, Sofidy sélectionne des actifs de logistique urbaine (quais de messagerie, centres de tri…), qui sont com­plémentaires de la stratégie d’investissement dans les murs de commerces des centres-villes de grandes métropoles dynamiques. Ils représentent même la passerelle entre le commerce physique de centre-ville et de l’e-commerce. Les actifs de logistique urbaine répondent, par ailleurs, à des cycles différents de ceux de l’immobilier de bureaux et sont donc, là aussi, complémentaires des investissements d’Immorente sur ce segment.

Découvrir l’immobilier logistique

L’inflation, et par conséquent la montée des taux d’emprunt est-elle un frein au développement du patrimoine d’Immorente ?

Plus de 35 années d’expertise nous ont appris qu’une approche long terme et une diversification des revenus offrent une bonne résistance, quelle que soit la nature des crises traversées (sanitaires, géopolitiques, financières, économiques...). Avoir un horizon d’investissement long implique de détenir des actifs qui répondent aux évolutions démographiques, environnementales et sociétales structurelles. Ainsi la métropolisation est un phénomène puissant, qui va bien au-delà des effets ponctuels de la crise sanitaire. C’est pourquoi chez Sofidy nous avons fait le choix de privilégier les actifs en cœur des grandes villes, qui demeurent de forts pôles d’attractions.

D’autre part, la pierre papier, dont nous sommes un spécialiste, est fondée sur le principe de la diversification. Miser sur différentes typologies d’actifs (commerces, bureaux, hôtellerie, résidentiel...) permet de pérenniser les revenus. Ainsi pendant la crise sanitaire, le résidentiel a particulièrement bien résisté car il répond au besoin essentiel de se loger. La diversification géographique permet quant à elle de bénéficier de divers cycles immobiliers selon les pays. Enfin, diversifier les sources de revenus c’est aussi détenir des actifs qui regroupent une multitude de locataires pour limiter la dépendance des revenus à quelques-uns seulement.

Au-delà même de ces deux aspects qui structurent sa stratégie, la SCPI Immorente présente l’avantage d’être bien armée pour affronter les deux grands défis actuels pour l’immobilier que sont la remontée des taux d’intérêt et l’inflation. Elle dispose en effet d’un taux d’endettement limité à 15 %, ce qui induit un faible risque de refinancement dans un environnement de taux plus élevés et des liquidités disponibles pour saisir les opportunités à venir. Notons d’ailleurs que sur le front des taux, la situation se normalise avec un taux de l’OAT à 10 ans qui s’est un peu détendu, à moins de 1,7 % après avoir atteint près de 2,4 % au courant du mois de juin.

D’autre part, la plupart des loyers des actifs détenus par la SCPI Immorente sont indexés par des indices fortement corrélés à l’inflation, ce qui offre une bonne protection aux revenus perçus par les investisseurs.

Le placement idéal contre l’inflation

Pour toutes ces raisons, dans un contexte qui a durablement changé, nous croyons plus que jamais en l’avenir du placement immobilier et de la SCPI Immorente.

Quels sont les nouveaux projets d’Immorente et les perspectives de rendement pour 2022 ?

Sur les prochains mois, Immorente compte poursuivre une politique d’investissement sélective et diversifiée visant notamment des actifs de bureaux très bien placés en centre-ville ou dans des zones tertiaires européennes bénéficiant d’un bassin d’emploi solide. Elle vise également l'augmentation de son exposition aux thématiques alternatives historiquement développées chez Sofidy (hôtels de plein-air, logistique, résidentiel, etc.). Nous attachons une importance toute particulière à la qualité de signature des locataires vis-à-vis des loyers et des caractéristiques techniques des immeubles qui doivent être à la fois respectueux de l'environnement et modulables pour répondre aux nouveaux besoins des entreprises et de leurs collaborateurs.

En fonction des opportunités, des investissements pourront être réalisés à l’étranger (Allemagne, Royaume-Uni, Benelux, Irlande, Espagne ou Italie) et à titre accessoire, indirectement au travers de participations minoritaires dans des OPCI professionnels ou autres club deals apportant un surcroît de diversification.

En matière de performance, nous envisageons une fourchette indicative de distribution entre 15,00 € et 15,30 € par part ayant pleine jouissance sur l'exercice 2022. Pour rappel, le dividende 2021 s’élevait à 15,28 € par part ayant pleine jouissance, c’est-à-dire un taux de distribution à 4,64%. L'acompte sur dividende du premier trimestre s'établit à 3,51 € par part, soit un niveau équivalent à l'acompte du premier trimestre 2022. De plus, un dividende exceptionnel de 1,18 € par part net de fiscalité prélevé sur la réserve de plus-value générée par les ventes d'actifs a été versé fin juillet, bénéficiant aux associés en jouissance à la date de distribution.

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