Pouvez-vous présenter la SCPI Sofidynamic ainsi que sa stratégie d’investissement ?
Sofidynamic est la nouvelle SCPI diversifiée « high yield » ayant pour objectif de proposer un haut rendement, supérieur à celui de la moyenne des SCPI diversifiées du marché, grâce à une distribution régulière de dividendes sur un horizon de détention de long-terme.
La stratégie d’investissement de Sofidynamic, gérée par la société de gestion Sofidy, vise toutes les typologies immobilières en ciblant prioritairement :
- les actifs de commerces, notamment les retail parks et les moyennes surfaces de périphérie, mais également les galeries commerciales ou encore les commerces de centre-villes,
- les locaux d’activités au sens large comme la logistique principalement dite urbaine, les entrepôts, le stockage pour particuliers, les locaux industriels ou les data centers.
À titre secondaire, la SCPI pourra investir dans des bureaux, l’immobilier géré comme les résidences étudiantes, le coliving, ainsi que pour les seniors et la santé ainsi que l’immobilier d’hôtellerie et de loisirs.
Sur le plan géographique, ces investissements pourront être situés dans l’Espace Économique Européen, au Royaume-Uni, ainsi qu’en Suisse, même si la France sera privilégiée dans un premier temps.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Comment Sofidynamic se différencie-t-elle des autres SCPI gérées par Sofidy ?
Avec un profil de risque plus offensif SRRI 4/7 (indicateur à risque) que les autres SCPI de la gamme, Sofidynamic vient donc compléter nos autres solutions d’épargne et permet de viser un rendement annuel à long terme de 7% brut de fiscalité (1). Cette performance devrait potentiellement la faire figurer dans le classement des meilleures SCPI. Cependant, cet objectif n’est pas garanti et peut varier, à la hausse comme à la baisse.
Sofidynamic vient donc compléter la gamme pour proposer une solution d’épargne aux épargnants qui bénéficieront d’un point d’entrée intéressant offert par le nouveau cycle immobilier.
Par ailleurs, Sofidynamic a été pensée comme une solution d’épargne résolument grand public, grâce à un ticket d’entrée minimal de 300 euros, et des frais d’entrée réduits de l’ordre de 2% HT, soit 2,4% TTC. La commission de sortie est quant à elle de 0% au-delà de la durée de détention recommandée de 8 ans et qui est de 5% HT, soit 6% TTC, quand nous sommes en dessous des 8 ans.
Face au nombre important de nouvelles SCPI lancées durant la saison 2023-2024, comment Sofidynamic se démarque-elle dans un marché très concurrentiel ?
Sofidynamic bénéficie de près de 40 ans de savoir-faire immobilier de Sofidy. Ce qui lui a par exemple permis d’accéder au club deal O’Parinor, l’un des principaux centres commerciaux d’Île-de-France. Ce premier investissement réalisé en février dernier, avec des acteurs financiers et immobiliers de premier plan, devrait selon nos estimations générer un taux de rendement initial de 10,8% (2), totalement en ligne avec la stratégie à haut rendement du fonds. Cependant, nous vous rappelons que cette rentabilité peut évoluer.
Point important, Sofidynamic bénéficie d’un bon timing de lancement, avec un marché immobilier qui a sensiblement corrigé en 2023 en France et en Europe, suite à la hausse des taux directeurs de la BCE. Ainsi la SCPI peut se positionner sur des points d’entrée attractifs, ou face à des vendeurs distress (détresse), comme en témoigne la prise de participation de 5% dans le centre commercial O’Parinor.
Sofidynamic est présentée comme une SCPI High Yield. Pouvez-vous expliquer ce que cela implique en termes de rendement annuel à long terme ?
Sofidynamic vise un rendement annuel moyen de 7% brut de fiscalité pour l’associé, sur l’horizon de placement recommandé de 8 ans. Cependant, et compte tenu du bon démarrage de son activité, la SCPI relève pour 2024 son objectif de taux de distribution annualisé à plus de 8% (1) brut de fiscalité. Toutefois, nous mettons l’accent que cet objectif n’est pas garanti et pourra évoluer au fil du temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées.
En 2023, le taux de distribution moyen du marché des SCPI était de 4,52% selon l’ASPIM, sensiblement inférieur aux objectifs de performance de Sofidynamic, ce qui démontre bien son positionnement High Yield.
Pouvez-vous nous dévoiler en primeur des nouveaux projets de la SCPI Sofidynamic pour l’année en cours et pour 2025 ?
Grâce à la bonne collecte des premiers mois, Sofidynamic dispose des moyens financiers pour se positionner sur de nouvelles acquisitions créatrices de valeur. Nous travaillons activement à déployer la trésorerie et pouvons d’ores et déjà confirmer la signature de deux promesses de vente.
En parallèle, et fort du succès de l’opération O’Parinor, nous poursuivons l’analyse de plusieurs clubs deals dans lesquels Sofidynamic pourrait prendre une participation.
Une attention particulière aux risques
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la Note d’information de la SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- 1 : Cet objectif n’est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées. Cet objectif est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion. Les prévisions ne constituent pas un indicateur fiable quant aux performances futures.
- 2: Le rendement AEM (Acte en main) des actifs acquis par la SCPI n’est pas garanti et n’est pas un indicateur fiable des performances futures de la SCPI. Ce taux de rendement exprimé en pourcentage exprime le rapport entre les loyers nets perçus, et sa valeur d’acquisition sur une période de référence. Il peut évoluer en fonction de la situation locative du bien dans le temps. Il ne doit pas être confondu avec le taux de distribution.
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