La SCPI My Share SCPI : interview de Philippe Ifergane, Président de My Share Company

Pouvez-vous nous présenter la SCPI MyShareSCPI ?

My Share SCPI est une SCPI qui a été créée à la fin de l’année 2017 à l’initiative de Drouot Estate, filiale de distribution d’offres immobilières d’AXA France. C’est le groupe lui-même qui a souhaité disposer de sa propre SCPI. Cette SCPI, gérée par la société de gestion My Share Company, a émis ses parts auprès du public en mars 2018. C’est une SCPI de rendement, diversifiée, qui capitalise aujourd’hui près de 375 M€ et qui gère environ 22 M€ de loyers. Son capital est détenu par plus de 4.000 associés répartis à 90% pour des personnes physiques et 10% pour des personnes morales. Son objectif principal repose sur la régularité et la stabilité de la performance offerte. Elle vise peu de volatilité avec un objectif de distribution supérieur au rendement moyen des SCPI d’immobilier d’entreprise, soit 4,53% en 2022. Cette performance a été largement dépassée avec 5% de taux de distribution pour la cinquième année consécutive en 2022 (5,11%) et deux augmentations du prix de la part en moins d’un an. 2,5% en octobre 2021 et 1,90% en août 2022. L’année 2023 s’annonce sous les meilleurs auspices pour la SCPI diversifiée avec une cible de 5% de taux de distribution.

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La SCPI est composée d’un impressionnant portefeuille immobilier de 124 immeubles au 31/12/2022, à quels défis êtes-vous confrontés ?

My Share SCPI privilégie une stratégie de diversification de ses actifs. Le principe qui prédomine est d’identifier les meilleures opportunités d’investissement dans tous les secteurs d'activité, particulièrement là où il y a du rendement à capter. Dans une approche paneuropéenne, les investissements sont répartis géographiquement et sectoriellement sur des segments aussi divers que les bureaux, les commerces, les locaux d’activité ou bien encore l’hôtellerie de plein air, avec un équilibre neuf et ancien. Elle intègre, depuis sa labellisation ISR le 7 février 2022, les enjeux ESG, aspect fondamental de la pérennisation dans son portefeuille immobilier. Enfin, elle fait appel au levier du crédit à concurrence de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des associés, soit 30% de la capitalisation. Le prix de cette diversification et de cette fluidité est le nombre de lignes à gérer.

Bien que MyShare SCPI soit diversifiée, son patrimoine est principalement orienté vers les actifs de bureaux, un secteur touché par la crise immobilière. Envisagez-vous de modifier votre stratégie d'acquisition, ou disposez-vous des ressources nécessaires pour maintenir le cap actuel ?

Cette classe d’actifs représente 53% du patrimoine à date. Tout d’abord, il faut rappeler que les investissements en bureaux des fonds non cotés ont représenté 33% au 1er semestre 2023, soit 1,3 milliard d’euros. Preuve qu’il y a encore de l’appétence de la part des investisseurs pour cette catégorie d’actifs, même si la collecte des SCPI à prépondérance bureaux a fortement baissé.

Pour notre part, depuis la crise sanitaire, nous n’avons pas eu de demandes drastiques de baisse de surface de la part des utilisateurs mais plutôt une relation différente à l’espace. Plus de modularité des espaces de bureaux, et plus d’ouverture sur les services et l’environnement immédiat. Néanmoins, dès 2020 nous avons inscrit dans nos objectifs la baisse progressive de l’exposition de notre patrimoine aux bureaux qui représentaient 72% à fin 2020 et qui devrait tomber sous la barre des 50% en fin d’année compte tenu des investissements en cours.

Face aux turbulences actuelles du marché immobilier, certaines SCPI ont procédé à un réajustement de leur prix de part. Qu’en est-il de My ShareSCPI ?

Suite à l’évaluation interne du portefeuille immobilier au 30 juin 2023, le prix de souscription de la SCPI européenne My Share SCPI ne sera pas modifié et continuera de bénéficier d’une décote favorable par rapport à la valeur de reconstitution.

Pour rappel, le prix de souscription est de 188 euros pour une valeur de reconstitution à la fin de l’année 2022 à 197,67 euros, soit une décote de 4,89%. Nos estimations à mi-année font apparaître une baisse des valeurs vénales entre 2 et 2,6% à périmètre égal. Si ces estimations se confirment, le prix de souscription devrait toujours être inférieur à la valeur de reconstitution.

Depuis sa création, la SCPI a toujours versé un rendement égal ou supérieur à 5%. Quels sont les principaux facteurs qui ont contribué à cette constance ?

Les bons résultats du 1er semestre nous ont permis de verser deux acomptes de 2,35 euros par part en pleine jouissance, sur la base d’un taux de distribution de 5%, cible que nous nous sommes fixés pour 2023 dans la lignée des 5 dernières années. Néanmoins, la robustesse de notre Business plan, le niveau du Taux d’Occupation Financier supérieur à 98%, le très bon transfert des indexations de loyers sur nos locataires et le niveau confortable du report à nouveau devraient nous permettre d’augmenter l’acompte sur dividende du 4ème trimestre. Ainsi, à la fin de l’année, nous serons en mesure d’offrir un taux de distribution supérieur à 5% avec l’objectif d’une prime de risque de 200bp (points de base) par rapport à l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) de 10 ans.

Les principaux facteurs participant à cette constance sont principalement la diversification et la mutualisation du patrimoine. Nous réalisons une parfaite adéquation collecte et investissements grâce à l’expérience des gérants et leur connaissance concernant différents marchés immobiliers.

La SCPI My Share SCPI plus en détails :

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• SCPI My Share SCPI : achat
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Article écrit par Rubens ZADEL Responsable contenu éditorial Linkedin

Titulaire d'un Bachelor en Journalisme à l'ISCPA Lyon, il se constitue une expérience auprès de différents médias comme Lyon Capitale, Jerusalem Post ou La Manche Libre. Il intègre France SCPI en tant que Rédacteur web avant de devenir Responsable contenu...

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