Epargne Pierre : le bilan du label ISR un an après

Pouvez-vous rappeler la stratégie d'acquisition d’Épargne Pierre pour ceux qui ne connaissent pas la SCPI ?

La stratégie d’Épargne Pierre et d'Atland Voisin se résume en trois mots :

• Métropolisation,
• Mutualisation,
• Diversification.

Elle a été la première et reste la principale SCPI de rendement à viser prioritairement les métropoles régionales et les villes intermédiaires françaises. De plus, elle a un patrimoine principalement constitué d’actifs d’un montant unitaire inférieur à 20 M€ pour maximiser la mutualisation, ce qui lui permet de compter plus de 300 actifs et 850 baux au 30 septembre 2022. Enfin, elle diversifie son portefeuille en allant sur toutes les classes d’actifs de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, activités, hôtellerie de plein air, ou encore santé/éducation).

Quelles ont été les dernières acquisitions de la SCPI et pour quelles raisons les avez-vous sélectionnées ?

Le troisième trimestre est tout à fait représentatif de la stratégie évoquée précédemment : trois acquisitions portant sur des bureaux, commerces, et laboratoires situés à Valence, Tours ou Vannes. Ces immeubles sont aujourd’hui occupés par huit locataires. Nous avons sélectionné ces actifs car ils rentrent pleinement dans notre stratégie, avec des rendements compatibles avec nos objectifs, ce qui repose notamment sur la solidité et/ou l’engagement à long terme des locataires.

Face au succès d'Épargne Pierre auprès des épargnants, comment gérez-vous l'afflux de collecte pour investir sans précipitation ?

Épargne Pierre a atteint sa vitesse de croisière sur le marché des des SCPI ; cela nous donne relativement une bonne visibilité sur les flux à investir chaque année. En pratique, nous construisons un plan d’investissement sur 12 mois, en accord avec les prévisions de collecte afin de maintenir un rythme d’investissement cohérent. Dans les faits, aux 350 M€ investis au 30 septembre viennent s’ajouter 200 M€ qui devraient être signés d’ici la fin de l’année, ce qui nous place en situation de surinvestissement. C’est un atout pour observer le marché et se positionner au mieux sur de nouvelles opportunités d’investissement.

Épargne Pierre a été labellisé ISR il y a plus d’un an, quel est le bilan de cet engagement ?

Le bilan est très positif à ce jour, même s’il faut garder à l’esprit que nous sommes au tout début de ce mouvement et que le label ISR n’est qu’une étape.

Depuis que nous y travaillons, nous avons constitué mis en place plusieurs actions :

• Nous avons formé une équipe chez Atland Voisin dédiée aux enjeux ESG réunissant 3 personnes aujourd’hui,
• L’ensemble de nos collaborateurs est désormais sensibilisé aux enjeux extra-financiers,
• Nous avons analysé tout notre patrimoine et créé une feuille de route pour mener les premières actions sur les immeubles du portefeuille ou auprès de nos locataires.

La première étape a notamment consisté à remonter un volume très important de données car nous pensons que l’action commence par la connaissance. C’est notamment le cas des consommations d’énergie, sur lesquelles nous aurons bientôt une vision globale pour les parties communes et privatives.

Par ailleurs, nous avons déjà injecté près de 20 M€ de travaux d’amélioration au moment des acquisitions, et nous avons un plan de travaux de 10 M€ pour 2022 et 2023, en plus des provisions pour gros entretien, pour améliorer les équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation.

Rappelons aussi que ce travail de fond nous avait mené à renégocier les tarifs de l’énergie pour les parties communes dont les contrats arrivaient à échéance en 2020 et 2021. Ce sont autant de contrats négociés à des tarifs fixes pour les deux prochaines années, les protégeant ainsi de la hausse des tarifs constatée ces derniers mois. Cette opération a aussi contribué à éviter une dépense supplémentaire de 1,7 M€ en 2022 sur la base des tarifs de l’énergie initiaux. L’objectif était d’assurer la stabilité des charges pour les locataires et la SCPi écologique.

Quelles sont les futurs projets d’Épargne Pierre et quelles sont les perspectives de rendement pour 2022 ?

La mise en place d’actions en accord avec le label ISR va représenter une part importante du travail des prochaines années. Nous allons approfondir cette démarche et veiller à nous améliorer en permanence dans l’exécution. On estime chez Atland Voisin que cela fera la différence parmi toutes les SCPI déjà labellisée ISR. En parallèle, nous poursuivons notre stratégie d’investissement, avec la même importance apportée aux performances à court et à long terme.

Les perspectives de rendement 2022 confirment celles annoncées au premier semestre : un revenu distribué annuel prévisionnel par part qui devrait se situer entre 10,75 € et 10,98 €, ce qui aboutirait à un taux de distribution compris entre 5,17% et 5,28% (non garanti). Ces résultats la placeraient, cette année encore, très nettement au-dessus de la moyenne attendue du marché des SCPI ; en particulier parmi les fonds comparables, c’est-à-dire affichant une capitalisation supérieure à 2 milliards d’euros et labellisés ISR. Pour rappel, il est possible d’investir dans la SCPI Epargne Pierre dès 2080€, soit 10 parts à 208€ chacune.

Article écrit par Paul BOURDOIS Cofondateur Linkedin

Titulaire d'un Master Audit - Contrôle de Gestion depuis 2008, Paul Bourdois travaille comme consultant pendant plusieurs années au sein de la gestion privée du Groupe AXA. Il se spécialise dans la SCPI et cofonde France SCPI en 2015 avec...

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