Combien investir en SCPI ?

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
Temps de lecture : 4 min

Combien investir en SCPI ? Une seule question et pourtant une multitude de réponses. Au-delà du budget de chacun, le montant à allouer à un investissement SCPI correspond aussi à la situation de chacun, son mode d'investissement et son aversion au risque.

Combien investir en SCPI ?

Investir en SCPI est séduisant mais il est difficile de savoir quel montant y consacrer. Certes, l’acquisition de parts dans une société civile de placement immobilier est accessible dès 200€. Mais le faible effort d’épargne que nécessite un premier investissement dans la pierre papier ne suffit pas à déterminer quelle somme affecter à ce type de support. Et il n’existe pas qu’une seule réponse à cette interrogation qui relève en réalité de nombreux paramètres. Car se demander combien investir en SCPI revient aussi à définir une stratégie patrimoniale. Cette démarche consiste déjà à déterminer la répartition de son patrimoine entre actifs financiers et non financiers. Mais le montant à investir en SCPI devra surtout être en phase avec les objectifs que l’on se fixe : obtenir des revenus complémentaires immédiats, se constituer un patrimoine pour la retraite ou préparer sa transmission. Par ailleurs, le budget dont chacun dispose ne sera pas nécessairement un frein à l’acquisition de parts. Et ce d’autant que le recours à l’emprunt constitue bien souvent une excellente formule pour optimiser un investissement en SCPI.

La SCPI : un placement accessible qui offre de nombreux avantages quel que soit le montant investi

Un bon placement est aussi celui qui se comprend bien. Et appréhender le mode de fonctionnement d’une SCPI est à la portée de tous. Avant de déterminer le montant à investir sur ce type de support, il est important d’en maitriser les mécanismes.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est une société qui a vocation à faire fructifier un parc de biens locatifs. Elle est gérée par des spécialistes de l’asset management immobilier. Les sommes versés par les souscripteurs de parts SCPI servent à acquérir des biens immobiliers qui sont ensuite destinés à la location. Au lieu de détenir un bien en direct, lorsque vous souscrivez des parts de SCPI vous êtes propriétaire d’une fraction de l’ensemble des actifs détenus par cette société de gestion. En contrepartie, vous obtenez le droit de percevoir une partie des loyers encaissés par la SCPI, proportionnelle à votre investissement. Mais sur la durée de votre placement, vous vous constituez également un patrimoine avec la valorisation de vos parts.

Quels avantages présentent les SCPI pour un épargnant ?

L’investissement en SCPI recèle pour l’épargnant tous les avantages de la gestion collective. Les risques de loyers impayés ou de vacance locative sont mutualisés et le détenteur de parts de SCPI est totalement déchargé de toute gestion administrative. L’investissement est en outre simplifié par rapport à l’acquisition d’un bien en direct puisqu’exempt de démarches administratives ou d’un passage devant notaire. De surcroit, il s’agit d’un placement décorrélé de la sphère des marchés financiers et sécurisés. L’investissement en SCPI doit néanmoins se concevoir sur le long terme.    

Comment investir dans une SCPI ?

Si votre objectif est d’obtenir tout de suite des revenus complémentaires, il vous faudra plutôt déterminer le montant à investir en SCPI en vous demandant quelle somme voulez recevoir chaque année sous forme de dividende. À ce sujet, sachez que le taux de distribution moyen des SCPI en 2019 a été de 4,51 %. Mais chacun devra aussi arbitrer cette allocation d’actif en fonction de ses projets de vie et surtout de la fraction de ses revenus qu’il peut consacrer à l’épargne. Il n’est pas inutile à ce stade de rappeler qu’une stratégie patrimoniale peut se concevoir dès l’entrée dans la vie active. Et même si vous ne disposez pas encore d’une forte capacité d’épargne il sera possible d’investir progressivement dans la pierre papier en étalant dans le temps des souscriptions de parts.

Il n’existe donc pas de montant minimum pour investir en SCPI. Ce qui distingue là encore ce type de placement immobilier des contraintes inhérentes à l’acquisition d’un bien en direct. Il est cependant envisageable d’investir une somme conséquente dans une ou plusieurs SCPI avec l’avantage de pouvoir diversifier ses actifs fonciers plutôt que de concentrer ses avoirs sur un bien unique. Différents scénarios peuvent mener un épargnant à affecter une part importante de son patrimoine à l’achat de parts de SCPI. Et bien sûr chaque cas de figure correspondra à également à des objectifs différents.

Investir en SCPI pour préparer la transmission du patrimoine

Le véhicule d’épargne immobilière que constitue une SCPI est parfaitement adapté à la transmission d’un patrimoine. Il s’agit d’abord d’une excellente alternative à l’indivision qui résultera nécessairement de la transmission d’un bien immobilier unique à plusieurs enfants. Simplifier les modalités d’une future succession peut être déjà une bonne raison d’investir une somme importante dans des SCPI. Et plus il existe d’héritiers, plus la transmission d’un bien immobilier acquis en direct sera compliquée. Les enfants légataires de parts de SCPI seront en outre déchargés de toutes contraintes relatives à la gestion immobilière. De nombreux spécialistes de la gestion patrimoniale préconisent de préparer sa succession en se délestant de biens immobiliers détenus en direct pour faciliter la transmission du patrimoine. La solution de réinvestissement en SCPI permet de rester diversifié dans des actifs non financiers en épargnant à ses héritiers tous les écueils de la transmission d’un bien en direct.       

Investir en SCPI : une solution idéale pour une donation

Il peut être judicieux d’organiser de manière progressive la transmission d’un patrimoine. Effectuer de son vivant des donations à ses enfants permet d’effacer une part non négligeable des droits de succession. Là encore, transférer des parts de société civile de placement immobilier sera beaucoup plus simple que la réaffectation d’un bien immobilier détenu en direct. Dans le même ordre d’idée, procéder à une donation dans le cadre d’un démembrement de propriété pourra être réalisé beaucoup plus facilement si l’actif partagé entre nue-propriété et usufruit est une SCPI.

Optimisez votre investissement en SCPI en ayant recours à l’emprunt

Très différent et beaucoup plus souple qu’un investissement immobilier en direct, l’achat de parts de SCPI permet cependant d’en conserver tous les avantages. Il sera ainsi possible de bénéficier de l’effet de levier de l’endettement et de viser avec un minimum d’apport personnel une opération d’envergure. Le recourt à l’emprunt est certainement la meilleure manière d’optimiser un investissement immobilier. L’intérêt d’acquérir des parts de SCPI au moyen d’un crédit doit être motivé par une stratégie de constitution de patrimoine sur le long terme. La captation de revenus complémentaires immédiats n’est évidemment pas l’objectif premier. Les dividendes encaissés permettront en effet de faire face au service de la dette avec un effort d’épargne minimal. Il sera également possible pour l’investisseur qui acquiert des parts de SCPI à crédit de réduire sa charge fiscale puisque les intérêts d’emprunt seront déductibles des loyers perçus. La garantie exigée par les banques à l’occasion de ce financement est le plus souvent le nantissement des parts de SCPI acquises. Ce qui occasionnera des frais d’enregistrement réduit par rapport au coût d’une hypothèque et sera également moins onéreux qu’une caution crédit logement.

Il faut cependant savoir que l’acquisition de parts de SCPI avec recours à l’emprunt suppose que l’on veuille investir une somme suffisamment importante. Dans cette optique, il en effet assez rare que les banques daignent instruire un dossier de crédit lorsque l’investisseur sollicite un prêt inférieur à 50 000 €. Il est cependant envisageable d’obtenir d’un établissement de crédit qu’il accepte de financer 100 % de l’investissement.

 

  • Avoir en tête la limite des 15%-20% de leur patrimoine total investi en SCPI maximum. Attention, cette limite est évidemment un indicateur qui doit être nuancé en fonction de la situation de l’investisseur. Si ce dernier est en phase de constitution de patrimoine, le ratio des 15-20% sera nécessairement dépassé.
  • Si l’investissement dépasse les 20.000€, nous recommandons de diversifier sur plusieurs SCPI. Une nouvelle fois, ce conseil est un point de repère et très nombreux sont les investisseurs qui placent 100.000€ sur la même SCPI. Nous rencontrons également le choix de répartir leurs 10.000€ sur 3 ou 4 SCPI.

Grâce à la page Investir en SCPI, France SCPI vous aide à choisir facilement la manière dont vous voulez acheter vos parts de SCPI.

☝️ De manière générale, pour savoir combien investir en SCPI :

  • Garder en mémoire la limite des 15%-20% de patrimoine total investi en SCPI maximum. Attention, cette limite est évidemment un indicateur à nuancer en fonction de chaque situation patrimoniale. Si un investisseur est dans une phase de constitution de patrimoine, le ratio des 15-20% sera nécessairement dépassé.
  • Si l’investissement dépasse les 20.000€, nous recommandons de diversifier sur plusieurs SCPI. Une nouvelle fois, ce conseil est un point de repère et très nombreux sont les investisseurs qui placent 100.000€ sur la même SCPI tout comme ceux qui répartissent 10.000€ sur 3 ou 4 SCPI.
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