PF Grand Paris, créée par le groupe Perial en 1966, est depuis quelques temps une SCPI très prisée des investisseurs et épargnants. Et pour cause, au-delà de son ancienneté et donc du recul que les analystes peuvent en avoir, elle rentre dans le radar des SCPI de rendement les plus intéressantes. On vous explique pourquoi une telle attractivité dans le milieu de la Pierre-papier
Une politique d’investissement pertinente pour PF Grand Paris
La SCPI PF Grand Paris, à l’origine nommée Participation Foncière 1 puis rebaptisée PF1 avant d’adopter son nom actuel, a décidé de se positionner sur l’opportunité que constitue le Grand Paris. Identifié comme le chantier du siècle, il constitue un des plus grands aménagements de territoire depuis les travaux du Baron Haussmann en 1853. En plus des Jeux Olympiques de 2024, c’est la région Ile-de-France qui se réorganise avec la création de 200 km de ligne de métro, 68 nouvelles gares et surtout près de 900 000 emplois à la clé.
Les 32 Milliards d'euros d’investissements prévus font évidemment affluer les investisseurs étrangers. PF Grand Paris l’a bien compris puisqu’elle se positionne sur la région Francilienne depuis quelques temps et renforce notamment sa position dans les bureaux, les locaux d’activités ou encore des commerces principalement à Paris ou dans les zones qu’elle identifie comme à fort potentiel.
Des indicateurs plus que attrayants pour une des seules SCPI parisiennes
Il est important de rester attentif à certains indicateurs pour investir dans une SCPI. Parmi ceux-ci, France SCPI remarque que PF Grand Paris affiche un taux de distribution 2018 (TDVM) de 4,4%, dans la moyenne annuelle des SCPI 2018. Un nombre d’immeubles (123) et de locataires importants (505) qui permettent de diluer le fameux risque locatif que craignent tous les propriétaires. Une capitalisation importante de 674 M€ la plaçant parmi les SCPI les plus importantes du marché. Enfin, elle est accessible à partir de 4 920€.
Un autre indicateur retient également notre attention : sa valeur de reconstitution. En effet, chaque SCPI possède un prix de part (également appelé prix de souscription), une valeur de retrait (valeur à laquelle on vend sa part) et la fameuse valeur de reconstitution, notion moins connue. Cette dernière tient compte entre autres de la valeur d’expertise des biens détenus dans la SCPI. Autrement dit, cette valeur de reconstitution est celle qui s’approche le plus de la valorisation réelle des biens immobiliers. De manière réglementaire, cette valeur de reconstitution ne peut pas être supérieure à 110% de la valeur de souscription. Si c’est le cas, la SCPI doit réévaluer son prix de part pour repasser en dessous de la barrière des 10%. Si cette fameuse valeur de reconstitution s’approche des 110%, il est possible que la SCPI revalorise sa part.
Peut-on savoir à l’avance quand une SCPI va revaloriser son prix de part ?
Si l’on prend l’exemple de PF Grand Paris, la valeur de reconstitution 2017 est très nettement supérieure au prix de la part et s'approche de la fameuse frontière. Mais c’est la valeur d’expertise 2018 que tout le monde attend et qui donnera des indications sur la potentielle revalorisation de la part de PF Grand Paris. Avant cela, il est impossible de savoir si oui ou non il y aura une revalorisation. Et si tel est le cas, il est impossible de savoir quand, ni de combien sera réévalué le prix de la part. À suivre donc de très près.
Précisions concernant la revalorisation du prix de part
Ce n’est pas parce que la valeur de reconstitution n’a pas atteint la limite supérieure des 10% que la SCPI ne peut pas voir sa valorisation augmenter. Elle est libre de faire ce qu’elle souhaite.
Ce qui est vrai à la hausse l’est aussi à la baisse. La valeur de reconstitution peut aussi être aussi plus basse que le prix de souscription auquel cas la SCPI est libre de laisser sa valorisation de prix de part comme tel. En revanche, si l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution est supérieur à 10%, le mécanisme est exactement le même qu'à la hausse.
