Une nouvelle page s’écrit pour Epsilon 360 historiquement centrée sur le territoire français, avec une première incursion mesurée en Espagne, représentant actuellement 12% de son patrimoine. Ce changement marque un tournant intéressant dans la stratégie d’investissement de la SCPI, désormais axée sur une ouverture à l’étranger et sur le renforcement de sa spécialisation en small caps.
La décision, adoptée à l’unanimité lors d'une assemblée, s’inscrit dans un contexte de marché en perpétuelle évolution, où la diversification géographique devient une ambition partagée. Par ailleurs, les meilleurs SCPI en 2025 affichent souvent une double diversification, tant sectorielle que géographique.
Sur le plan sectoriel, Epsilon 360 naviguée par la société de gestion Epsicap REIM, demeure une SCPI diversifiée, investissant dans des actifs de commerce, de bureaux, de logistique, de loisirs et d’éducation. Toujours fidèle à son ADN small cap, elle ambitionne désormais de constituer, d’ici 12 mois, un portefeuille composé à 50% d’actifs hors de France.
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Une ambition d’ouverture vers l’international
La SCPI à capital variable Epsilon 360 concrétise son aspiration avec des premiers investissements déjà actés. Trois actifs situés au Portugal, au Royaume-Uni et en Irlande viennent inaugurer cette nouvelle ère, traduisant une volonté claire de capter les avantages fiscaux et les dynamiques économiques locales que recèlent ces marchés.
« Nous avons entamé notre travail de sourcing il y a plusieurs mois et disposons aujourd’hui d’un pipeline solide dans plusieurs pays. Ce déploiement exige une analyse rigoureuse afin de bien comprendre les spécificités des marchés locaux et les environnements contractuels, qui peuvent varier significativement d’un pays à l’autre », souligne Florian Le Quéré, Directeur des Investissements Associé.
Si les opportunités hexagonales demeurent présentes, ce repositionnement traduit une adaptation à un mouvement de fond : de plus en plus de SCPI naissent avec une vocation internationale, et les structures les plus établies embrassent également cette dynamique d’ouverture. Epsilon 360 s’inscrit pleinement dans cet élan, convaincue que l’avenir de la performance passe aussi par la diversification géographique.
Les small caps, une signature identitaire d’Epsilon 360
Dès sa création, Epsilon 360 a fait des small caps le cœur de sa stratégie. Première SCPI à revendiquer un tel positionnement, elle s’est ancrée dans un segment de marché souvent négligé par les investisseurs institutionnels, mais regorgeant d’opportunités.
Les small caps, diminutif de small capitalisation désigne des actifs tertiaires de taille modeste, dont la valeur unitaire est inférieure à 10 millions d’euros, et le plus souvent comprise entre 1 et 5 millions. Bureaux, commerces, logistique de proximité, actifs d’éducation ou de loisirs, cette granularité permet à Epsilon 360 de construire un portefeuille d’une grande diversité, tout en gardant une capacité d’adaptation précieuse dans un environnement mouvant.
Ce segment présente un double avantage. D’une part, il permet une diversification rapide, limitant l’exposition excessive à un actif unique. D’autre part, il offre une résilience accrue en cas de réorientation opportuniste. Là où les grands acteurs sont contraints par leur volume de collecte.
Cette approche a également des vertus en matière de liquidité. En cas de départ d’un locataire, ou à la revente, les small caps se révèlent souvent plus réactifs que les grands ensembles immobiliers, dont la taille peut être un frein. Une conviction, qui confère à la SCPI un avantage distinctif dans un paysage concurrentiel lui permettant de servir un taux de distribution de 6,55% en 2024.
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