Pouvez-vous présenter la SCPI Altixia Commerces ?
Altixia Commerces est une SCPI récente qui a débuté sa commercialisation auprès du grand public et ses premiers investissements en mars 2019. Son objectif d’investissement est de constituer un patrimoine majoritairement constitué d’actifs de commerces de toute nature. Altixia Commerces est la première SCPI à avoir bénéficié d’un taux de commission de souscription très réduit. À ce jour, la SCPI représente une capitalisation proche des 110 millions d’euros et compte 24 actifs répartis sur l’ensemble du territoire français d’une surface commerciale totale de plus de 44.000 m² pour 74 locataires.
Comme son nom l’indique, Altixia Commerces se focalise sur une seule typologie d’actifs. Cette stratégie ne présente-t-elle pas un risque ?
En effet, Altixia Commerces est une SCPI thématique, dont l’univers d’investissement porte majoritairement sur des actifs de commerces, mais qui peut investir à titre accessoire sur d’autres classes d’actifs. Les biens immobiliers de commerces font partie des convictions fortes et constituent un vrai savoir-faire de sa société de gestion Altixia REIM depuis l’origine.
Les commerces, essentiels à nos tissus urbains et économiques de nos territoires, ont eu à faire face, au fil des décénnies, aux évolutions des modes de consommation. Tous ces changements les ont obligés à se réinventer. Le e-commerce par exemple ne date pas d’hier, et est aujourd’hui durablement installé dans les habitudes de consommation. La crise sanitaire de 2020 a également poussé les commerçants, qui sont avant tout des entrepreneurs, à se réinventer afin de continuer à attirer la clientèle. Ces mutations ne sont pas récentes. Notre constat est que le monde des commerces a su se montrer beaucoup plus réactif pour s’adapter aux évolutions des modes de consommation et pour développer des nouveaux formats et surprendre les clients. Les actifs de commerces ont finalement entamé leur mue depuis bien plus longtemps que les actifs de bureaux par exemple, qui pour la plupart n’ont pas encore entièrement pris en compte les bouleversements induits par le télétravail et les nouvelles attentes des occupants.
En définitive, nous ne percevons pas les biens de commerces comme une seule et même typologie d’actifs, homogène et indifférenciée, mais comme une grande variété d’univers d’investissements très différents. Finalement, c’est bien l’activité des locataires commerçants qui est essentielle. Un exemple très parlant : le premier investissement d’Altixia Commerces portait sur un retail park de loisirs situé au nord du Val d’Oise dans une zone commerciale bien établie. Loué à 100% et bénéficiant d’un faible turnover locatif, l’offre porte sur un mix de commerces alimentaires et de loisirs tels que bowling, karting, escalade, trampoline park, dont le succès en termes de fréquentation ne se dément pas.
Notre stratégie d’investissement est donc de privilégier les actifs situés dans des retail parks, qui bénéficient de taux de fréquentation excellents car ils répondent aux attentes des utilisateurs, notamment en termes de pouvoir d’achat et de lieux de destination qui disposent de niveaux de loyer moins élevés qu’en centre-ville.
Nous privilégions également les actifs alimentaires, principalement de moyennes surfaces, et les commerces de pieds d’immeubles neufs avec des activités de restauration et de services de proximité dans des quartiers récents répondant aux besoins essentiels. L’ambition d’Altixia REIM pour la SCPI Altixia Commerces est donc de continuer à accompagner et à anticiper les évolutions du marché du commerce.
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Depuis son lancement, Altixia Commerces a maintenu un rendement supérieur à 5%. Pouvez-vous expliquer les raisons de cette performance ?
Effectivement, Altixia Commerces a distribué un rendement de 5,03% en 2020, 5,21% en 2021 et 5,34% en 2022 (5,31% en 2023). Ceci lui a permis de se placer parmi les meilleures SCPI du marché. Outre le rendement, il faut aussi souligner le montant du coupon unitaire versé, en augmentation constante depuis l’origine, grâce à la résilience de la valeur de nos actifs qui, malgré la correction sur les marchés immobiliers ces derniers mois, nous a permis de maintenir la valeur de nos parts.
Tout d’abord, cette performance s’explique par les taux de rendement des actifs à l’acquisition sur l’ensemble du patrimoine de la SCPI de commerces. Ensuite, celle-ci s’explique par plusieurs facteurs liés à la sélection de nos actifs et à la qualité de notre gestion :
- Les typologies d’activités des commerces sélectionnées sont les plus résilientes et les plus dynamiques dans le marché actuel. À ce titre, la SCPI ne compte par exemple qu’un seul locataire ayant une activité de prêt à porter.
- Altixia Commerces bénéficie d’un patrimoine récent puisque 65% des actifs (en valeur vénale du patrimoine) ont moins de 5 ans et répondent aux dernières normes environnementales. C’est un véritable atout pour la SCPI à plus d’un titre, car outre le fait que cela réduit considérablement les coûts d’entretien et de mise aux normes du patrimoine supportés par les porteurs de parts, ce sont avant tout ces typologies de surfaces qui sont plébiscitées par les commerçants.
- La proximité avec les locataires est l’un de nos autres atouts. Altixia REIM prend en charge directement le Property Management (la gestion immobilière), qui lui permet d’être aux plus près des locataires et d’anticiper les difficultés de certains, notamment pendant la période du Covid-19.
Enfin, Altixia REIM a mis en place une stratégie d’arbitrages ciblés et opportunistes qui privilégie actuellement les ventes à utilisateurs (lorsqu’un propriétaire bailleur vend un actif immobilier à son locataire occupant). Ainsi, à la fin de l’année 2023, la SCPI a cédé une surface de 186 m² située dans l’éco quartier de l’Arsenal à Rueil Malmaison (92) à un laboratoire d’analyses médicales qui souhaitait être propriétaire de ses murs, puis une surface de 258 m² dans le même quartier a été cédée à l’occupant (une pharmacie) en février 2024. Ces deux ventes à utilisateurs se sont négociées à des prix supérieurs aux valeurs vénales et ont permis de dégager des plus-values substantielles, distribuées aux porteurs de parts.
Altixia Cadence XII s’est étendue à la zone euro. La SCPI Altixia Commerces envisage-t-elle une expansion similaire ?
Oui tout à fait, nous envisageons une expansion des actifs de la SCPI Altixia Commerces hors de France. Vous évoquez les récentes acquisitions par Altixia Cadence XII d’actifs de commerces situés dans le centre touristique de Dublin en Irlande. Au-delà de la diversification géographique, ces actifs font ressortir des taux de rendement autour de 7% et sont donc supérieurs à ceux du marché français à qualité comparable, même si notre marché domestique offre actuellement des opportunités d’investissement à des conditions uniques en raison du peu d’acteurs présents à l’investissement. Maintenant que le repricing (aménagement des prix en fonction de la concurrence) est opéré, c’est le market timing parfait pour investir.
Notre objectif actuellement est de relancer la dynamique de collecte d’Altixia Commerces, afin de saisir ces opportunités exceptionnelles pour pouvoir faire bénéficier à nos porteurs de parts d’une surperformance sur les années à venir.
En période de crise, les commerces peuvent être affectés. Quelles stratégies mettez-vous en place pour attirer les locataires et améliorer le taux d’occupation financier de la SCPI ?
Encore une fois, nous sommes convaincus que les impacts liés à des crises sont tout à fait différents selon les typologies de commerces. Certains savent se montrer tout à fait résilients, pour preuve le succès des commerces alimentaires pendant la la crise sanitaire de 2020. Cependant, il est clair que les commerçants sont des entreprises dont les surfaces financières sont très vastes, et nous comptons parmi eux de grandes enseignes nationales ainsi que des petits entrepreneurs qui réalisent d’importants investissements dans leur outil de travail, qui sont beaucoup plus susceptibles par conséquent de faire face à des difficultés financières.
Nous sommes convaincus que la clé du succès d’une SCPI investie en murs de commerces, telle qu’Altixia Commerces, passe avant tout par une gestion active : connaître non seulement ses actifs, mais également ses locataires, afin le cas échéant d’anticiper avec agilité les mouvements locatifs sur le portefeuille et maintenir un taux d’occupation élevé. Par l’implication de nos équipes, nous tablons sur un taux d’occupation financier supérieur à 95% à la fin de l’année 2024.
Cette gestion active doit également être mise en œuvre pour attirer de nouveaux locataires commerçants. La stratégie de commercialisation doit être dynamique et s’appuyer sur une connaissance approfondie des zones de chalandise, de l’offre commerciale existante et donc des besoins en termes de diversification de cette offre ainsi que l’anticipation des nouvelles tendances. Dès nos premiers investissements, nous avons été convaincus de l’intérêt de disposer d’un mix équilibré entre commerce et loisir de par leur complémentarité.
Il faut également être capable d’œuvrer en permanence à l’amélioration de l’environnement de travail des commerçants. A certains emplacements, comme dans les quartiers récents dans lesquels nous sommes investis, la société de gestion est en contact permanent avec les mairies et les aménageurs afin de faire valoir les attentes et les besoins de nos locataires commerçants. C'est aussi l'occasion de mettre en place nos stratégies de « plan merchandising (un plan qui sert à organiser l'espace de vente en amont, qui prévoit quels produits seront présentés, à quel endroit et à quel moment) ». Enfin, nous mettons en œuvre des stratégies d’amélioration constante des abords et des environnements de nos commerces, ce qui a pu se traduire par exemple par l’installation de bornes de recharge électriques qui amène sur nos sites une clientèle supplémentaire, de solutions de tri plus efficientes, ou d’amélioration des accès et des signalisations de nos zones commerciales.
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