Qu'est-ce qu'une SCPI résidentielle ? Définition
Une SCPI résidentielle est une Société Civile de Placement Immobilier qui fonctionne de la même manière qu’une SCPI classique de bureaux, à la différence qu’elle investit dans l’immobilier résidentiel. Elle se positionne donc sur des immeubles d’habitation, des logements sociaux, des résidences seniors ou étudiantes par exemple.
Certaines SCPI résidentielles se démarquent particulièrement, comme la célèbre SCPI Kyaneos Pierre, l'une des pionnières sur le marché de la pierre papier. Néanmoins, il faut distinguer les véhicules de placement ayant pour objectif l’obtention de revenus immédiats, celles dévolues à la constitution d’un patrimoine sur le long terme ou celles qui offrent des réductions d’impôts à leurs souscripteurs. Cet avantage permet donc de repeupler les villes et répondre à la crise du logement, but premier des SCPI résidentielles.
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Les SCPI fiscales pour bénéficier d’une réduction d’impôt
Généralement, les SCPI résidentielles ont une double stratégie : elles investissent dans des biens d’habitation afin de percevoir des rendements locatifs et permettent également aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment à travers des dispositifs fiscaux comme Malraux ou Monuments Historiques. Parmi les SCPI fiscales, on retrouve notamment la gamme Kyaneos Denormandie et Urban Pierre 6.
Les SCPI de plus-values pour se constituer un patrimoine immobilier
Parmi les SCPI qui investissent dans le résidentiel, certaines orientent leur stratégie d’acquisition vers la distribution de plus-values plutôt que le versement de revenus locatifs, plus communément appelés des dividendes. On les appelle les SCPI de plus value ou SCPI de capitalisation. Leur objectif est d’augmenter la valeur de leur capital grâce à l’acquisition de biens immobiliers décôtés avec une perspective de valorisation à long terme. Cette typologie de véhicule d’investissement s’adresse donc à des épargnants qui ne recherchent pas des revenus immédiats.
Il existe actuellement trois SCPI de plus-values reconnues sur le marché :
- La SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par Paref Gestion qui se positionne sur des actifs immobiliers exclusivement parisiens.
- La SCPI Patrimmo Croissance, gérée par la société de gestion Praemia REIM France, qui investit essentiellement dans les logements sociaux et intermédiaires.
- La SCPI Sofiprime, gérée par Sofidy, dont le patrimoine se situe dans les quartiers les plus prisés de Paris.
Pourquoi investir en SCPI dans le résidentiel ?
L’immobilier résidentiel a longtemps été délaissé par les sociétés de gestion ou exclusivement utilisé à des fins de défiscalisation de part sa difficulté de gestion. Les locataires ont en effet plus de flexibilité pour quitter un logement qu’une entreprise engagée par un bail de longue durée. Mais depuis les années 2010, les gérants s’intéressent de plus en plus à cette classe d’actifs spécialisée dans l’immobilier résidentiel. La quantité importante de locataires au sein d’un immeuble de logement offre une forte mutualisation des risques.
Par ailleurs, le logement répond à un besoin essentiel, quelle que soit la crise traversée. Les SCPI résidentielles font donc figure de solutions anti-crise et de valeurs refuges pour les investisseurs. Les gérants de ces véhicules de placement sélectionnent des zones stratégiques où la demande de logement est tendue, en périphérie des cœurs de ville.
Pour cette typologie, les SCPI résidentielles occupent une place particulière. Elles sont intéressantes notamment pour leur caractère acyclique en période d'inflation.
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Toutes les SCPI de rendement résidentielles
Retrouvez ci-dessous le classement des SCPI résidentielles dont l’objectif est de verser du rendement à leur associé.
| RANG | SCPI | SOCIÉTÉ DE GESTION | TD 2025 | TD 2024 |
| 1 | Kyaneos Pierre | Kyaneos AM | 4,35% | 4,96% |
| 2 | Allianz Home | Immovalor Gestion | 3,31% | 3,69% |
| 3 | Primofamily | Primonial REIM | 3,9% | 3,66% |
| 4 | Grand Paris Résidentiels | Inter Gestion | N.C. | N.C. |
| 5 | Novapierre Résidentiel | Paref Gestion | N.C. | N.C. |
Le TD (Taux de Distribution), appelé également le rendement est un indicateur de performance mais il ne se suffit pas à lui-même pour choisir d'investir dans une SCPI. En effet, les épargnants doivent prendre en compte certains indicateurs avant d’acquérir des parts de SCPI tels que la capitalisation ou la valeur de reconstitution.
Quelles sont les meilleures SCPI résidentielles ?
Trois SCPI peuvent être considérées comme les meilleures SCPI dans la thématique résidentielle. Elles revendiquent des stratégies d’investissement SCPI différentes et remplissent des objectifs patrimoniaux aussi différents qu’intéressants tels que :
- La recherche d’une rentabilité immédiate,
- La constitution d’un patrimoine immobilier futur,
- La diversification d’un patrimoine déjà existant.
Les SCPI suivantes nous semblent donc particulièrement pertinente pour un investissement en SCPI :
Kyaneos Pierre, une SCPI respectueuse de l’environnement
Ouverte à la souscription depuis juin 2018, la SCPI Kyaneos Pierre a clos son exercice 2025 avec un taux de distribution de 4,35%. Elle fait partie du classement des meilleures SCPI de rendement du marché avec une capitalisation supérieure à 440 millions d’euros. La stratégie d’investissement orchestrée par sa société de gestion Kyaneos AM repose sur la conviction qu’il est possible de concilier rentabilité locative élevée et investissement socialement responsable.
Son portefeuille est constitué de biens immobiliers répondant aux normes de performances thermiques favorables à la transition énergétique. La SCPI réalise donc de nombreux travaux au sein de son patrimoine. Il s’agit d’une SCPI à capital variable à laquelle il est possible de souscrire à n’importe quel moment. Son montant minimum de souscription est fixé à 2.240 euros, soit 10 parts dont le prix unitaire s’élève à 224 euros.
La SCPI Novapierre Résidentiel, véhicule d’investissement à vocation patrimoniale
Créée en 1996, sous l’appellation « Pierre 48 », la SCPI Novapierre Résidentiel avait initialement pour objectif d’investir dans des biens immobiliers occupés, sous le régime de la Loi de 1948. La raréfaction de ceux-ci a conduit les gérants de Paref Gestion à modifier sa dénomination en 2019. La stratégie d’investissement de cette SCPI reste toujours d’acquérir des biens résidentiels, parfois en nue-propriété et au sein d’immeubles conventionnés.
Contrairement à Kyaneos Pierre, Novapierre Résidentiel n’a pas vocation à distribuer immédiatement des revenus. L’intérêt de cette SCPI de plus-value réside davantage dans la capacité de ses gérants à valoriser un patrimoine immobilier sur le long terme. Sans mettre l’accent sur le rendement, la SCPI sert à ses associés un rendement annuel 1,5% en 2025. De plus, son statut SCPI de plus-value ne lui permet pas de figurer dans le classement des meilleures SCPI. Il est possible de souscrire à la SCPI Novapierre Résidentiel dès 5 parts dont le prix de souscription unitaire est de 8.320 euros. Cela correspond à une mise de fonds de 41.600 euros. Il faut noter la belle résilience de ce « placement pierre papier » qui affiche au 31/12/2025 un TRI (Taux de Rendement Interne) de 1,11% sur 15 ans.
La SCPI Primofamily, un mixte entre rendement et plus-value
En la baptisant SCPI Primofamily, les gérants de Praemia REIM France ont voulu souligner une stratégie d’investissement orientée vers le secteur résidentiel dans les grandes métropoles. Le patrimoine de cette SCPI est constitué de biens dans l’Hexagone, avec 15% en Île-de-France et 10,3% à Paris, mais également en régions (35,7%) et en Europe (39%). La SCPI alterne donc entre résidences, commerces et hôtellerie, avec pour objectif de privilégier la distribution de revenus mais également des plus-values. La SCPI Primofamily ne requiert qu’un montant de 2.040€ pour 10 parts à 204€. Le rendement servi par cette SCPI s’est élevé à 3,9% en 2025.
Comment investir dans une SCPI résidentielle ?
Une SCPI dont le patrimoine immobilier est composé essentiellement de logements fonctionne de la même manière qu’une SCPI investie dans un secteur plus classique. L’acquéreur peut investir le montant de son choix dans la SCPI résidentielle via différentes méthodes d’investissement :
-
Au comptant pour les investisseurs disposant d’une épargne préalable.
-
À crédit pour les épargnants qui souhaitent profiter de l’effet de levier de l’emprunt.
-
En démembrement de propriété pour les sociétés de gestion qui le permettent.
-
Via une assurance vie pour profiter d’une fiscalité sur les revenus plus douce.
-
En versement programmé pour certaines d’entre elles. Retrouvez la liste des SCPI disponibles en investissement programmé.
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