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La SCPI Cristal Rente : interview avec Franck Inghels, Directeur de la Distribution d'Inter Gestion REIM

Lancée par la société de gestion Inter Gestion REIM en 2011, Cristal Rente est une SCPI dédiée aux commerces. Sa stratégie d’acquisition se focalise en effet sur des actifs considérés comme résiliants et des locataires de premier plan. Elle se démarque notamment par sa capacité à naviguer avec succès dans un environnement économique et digital fluctuant. Grâce à des performances solides et une vision innovante, elle se positionne en véritable pionnière sur le marché de la pierre papier. France SCPI a interviewé Franck Inghels, Directeur de la Distribution au sujet de la SCPI Cristal Rente.

Pouvez-vous présenter à nos épargnants votre SCPI Cristal Rente ?

Cristal Rente a pour objectif de viser les actifs de commerces avec des locataires de référence sur leur secteur d’activité. La SCPI tend à devenir une véritable pionnière sur le marché de la pierre papier, elle a historiquement ciblé les locataires les plus résilients aux cycles économiques, ayant des business model peu exposés au digital.

Forte de cette approche unique, la SCPI Cristal Rente a constitué depuis 12 ans un patrimoine de près de 650 millions d’euros. Cette SCPI commerces est principalement investie en France, dans des zones commerciales, avec des enseignes telles que :

  • Des grandes marques de distribution alimentaires,
  • De jardineries/bricolage,
  • De restauration rapide.

Bref, des locataires ultra-résistants, très agiles et « anti fragiles » dans le contexte actuel. Un gage de pérennité et de performances à court-terme et long-terme.

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Quels avantages permettent à la SCPI Cristal Rente de se différencier des autres SCPI ?

Cristal Rente permet d’investir sereinement dans des actifs Commerces, de manière unique grâce à « la société de gestion Inter Gestion REIM touch ». Elle a par ailleurs prouvé sa capacité à résister, avec le passage du digital, des gilets jaunes, du covid-19, de l’explosion des matières premières, du retour de l’inflation, et cela, sans fléchir.

Injustement décriée, cette classe d’actifs de commerces offre en réalité une haute résilience et fait encore plus sens dans le contexte incertain d’autres classes d’actifs comme le bureau.

Avec un historique de plus de 12 ans, la SCPI européenne fait clairement la différence avec un taux de distribution toujours supérieur à 5% chaque année et des hausses de valeurs de parts régulières (+9,60% sur les 6 dernières années). C’est tout à fait remarquable et quasi unique le marché.

La période chahutée annonce le démarrage d’un nouveau cycle immobilier. Quelles sont vos attentes en matière d’acquisition pour l’année 2023 ?

Le changement de paradigme sur le marché, avec une hausse forte des taux générant des réajustements de valorisations, était prédictible.

Au sein de la société de gestion Inter Gestion Reim, nous considérons que nous ne sommes pas prisonniers de la macroéconomie, restant à tout moment en capacité de créer de la valeur immobilière dans ce contexte.

Car, force est de constater que le marché regorge d’opportunités. A la condition de collecter comme le fait Cristal Rente, la baisse de prix, en particulier en zone Euro, permet d’engranger des acquisitions à des clauses que nous n’aurions espérées il y a deux ans. Cela signifie que les acquisitions viennent améliorer la performance globale du fonds, sans prendre plus de risques en termes de locataires et d’actifs. Il s’agit, de notre point de vue, d’un gage de revenus réguliers et de la création de valeur future.

Découvrir la SCPI Cristal Rente

CRISTAL Rente a ainsi investi à nouveau plus de 110 millions d’euros cette année, à 70% hors de France, afin de capter ces opportunités. A noter également que les acquisitions de cette année représentent 25% de la capitalisation, promesse d’une réelle agilité du fonds, en développement rapide.

Fidèle à nos engagements et convictions, nous restons donc très exigeants à la fois en termes de qualité et de « Yield » sur chaque acquisition.

Quelles sont les évolutions du marché positives pour le futur de la SCPI Cristal Rente ?

Au-delà de la forte diversification européenne opérée en 2023 sur le fonds et ses effets instantanés sur la qualité de la performance, nous sommes réellement portés par la loi ZAN, visant à réduire l’artificialisation des sols.

En effet, cette loi vient réduire le développement des zones d’activité en France, renforçant ainsi la valeur de nos actifs (85% du fonds est situé dans ces zones).

Ainsi, CRISTAL Rente est l’une des seules SCPI à avoir vu augmenter sa valeur entre fin 2022 et l’estimation de mi 2023 (+1,51%). Une réelle sécurité dans le contexte, offrant une puissante réserve de valeur au fonds (8,80% de décote entre prix de part et valeur de reconstitution).

Découvrir la SCPI Cristal Rente

Ensuite, le crédit étant devenu cher, les SCPI qui collectent sont largement avantagées sur les acquisitions offertes aujourd’hui sur le marché immobilier. Cristal Rente peut ainsi accéder à des actifs de qualité à des prix attractifs. Ces excellentes acquisitions viennent sécuriser un peu plus le Taux de Distribution, qui sera une nouvelle fois supérieur à 5% pour 2023.

Enfin, il y a un effet de levier de l’inflation, par le jeu des indexations de loyers. Le patrimoine de Cristal Rente étant loué à de grandes enseignes, nous avons la capacité d’appliquer les hausses d’indices, ce qui représentera près de 2 millions d’euros de revenus distribuables supplémentaires cette année, au bénéfice des associés.

Avez-vous des projets que vous pouvez nous dévoiler en primeur pour le second semestre 2023 ?

Nous avons ainsi abaissé le seuil d’accès à nos fonds à une part (250€ pour Cristal Rente) et ouvert le versement programmé à partir de 25 € par mois. Il est important de rappeler que nous avons été la première société de gestion à offrir la capacité de souscrire en démembrement temporaire par versement programmé, depuis avril 2020. Une solution redoutable d’efficacité pour se constituer une épargne immobilière sur le long terme, avec l’optique de valorisation et de revenus réguliers à terme.

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Pierre Aboukrat
Article écrit par Pierre ABOUKRAT Rédacteur Web Linkedin

Titulaire d'un Master 2 en Métiers du Multimédia Interactif à La Sorbonne, et après plusieurs expériences en tant que Concepteur Rédacteur ou Responsable de la Communication dans différents groupes, il rejoint France SCPI en tant que Rédacteur Web.

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