La SCPI Affinités Pierre : interview avec Jean-François Houdeau, Directeur Général de Groupama Gan REIM

Pouvez-vous nous présenter la SCPI Affinités Pierre ?

La SCPI Affinités Pierre est une SCPI à capital fixe créée le 30 décembre 2015. Elle compte à ce jour près de 10.000 associés pour une capitalisation d’environ 600 M€. Son patrimoine est diversifié tant en termes de classes d’actifs (Bureaux 62%, Commerces 22% et Logistique 16%) que d’un point de vue géographique (Régions à 53%, Île-de-France à 19% et en Europe à 28%).

Au 30 juin 2023, les indicateurs opérationnels de la SCPI Affinités Pierre sont bien orientés comme en témoigne le Taux d’Occupation Financier de 99,5% et la durée moyenne résiduelle des baux de 4,8 années.

Sur le plan économique et financier, alors que l’ensemble du secteur immobilier est confronté à une remontée inédite des taux de financement, la SCPI Affinités Pierre affiche son meilleur premier semestre :

• en matière de distribution. 6,35 euros par part, soit un Taux de Distribution de 5,18% sur un an glissant.
• un niveau d’endettement très faible, inférieur à 10%, soit en dessous de la moyenne du marché des SCPI et
• une collecte soutenue démontrant à la fois la résilience et la pertinence du modèle développé par Groupama Gan REIM ainsi que l’adhésion des porteurs de parts à la stratégie et aux spécificités de la SCPI Affinités Pierre.

La SCPI n'est actuellement pas labellisée ISR. Cependant, elle a acquis récemment un immeuble répondant aux normes écologiques. Est-ce que les futures acquisitions suivront cette orientation environnementale ?

La SCPI Affinités Pierre revendique de ne pas être actuellement labellisée ISR considérant qu’il s’agit d’un sujet sérieux et non d’un argument marketing, d’une démarche concrète qui s’inscrit dans une trajectoire plausible et qui doit aussi être autorisée par les porteurs de parts de la SCPI. A cet égard, il n’est pas à exclure que la SCPI Affinités Pierre dispose d’une labellisation dans un avenir plus ou moins proche.

Depuis sa création, sous l’impulsion de la société de gestion Groupama Gan REIM, la SCPI Affinités Pierre s’est inscrite dans une démarche sociale et environnementale vertueuse dans le choix de ses investissements immobiliers qui doivent répondre à un cahier des charges technique et environnemental d’une exigence absolue. A ce jour, près des 2/3 du patrimoine de la SCPI font l’objet d’une certification/labellisation environnementale. Enfin, grâce à une étroite collaboration avec les promoteurs depuis près de 8 ans, la SCPI diversifiée Affinités Pierre joue un rôle actif dans la conception de l’immobilier de demain.

Que ce soit en France comme à l’étranger, en 2022 comme en 2023, les investissements réalisés s’inscrivent pleinement dans cette démarche vertueuse. A cet égard, il convient de souligner l’acquisition récente de l’Hôtel de Coulanges à Paris qui a fait l’objet d’une rénovation ambitieuse pendant plus de deux ans lui permettant d’obtenir la haute certification NF HQE niveau « Très bon » et le label HPE Effinergie « BBC Rénovation 2009 ». Aussi celle à Lyon de l’immeuble « Cours du Midi », labellisé Effinergie Rénovation PEQA par suite de travaux de rénovation très importants et qui ont également duré plus de deux ans et qui accueille le Centre Hospitalier Le Vinatier, référence régionale sur le traitement des pathologies psychiatriques.

La SCPI a réduit son rythme d'acquisition. À quels défis êtes-vous désormais confronté ?

Après une année 2022 marquée par un volume d’acquisitions record (177.2 M€ droits inclus) et dans un marché immobilier à la recherche de nouveaux repères, la SCPI Affinités Pierre a marqué une respiration visant, sur le premier semestre 2023, à redéfinir l’ordre de priorité des opportunités d’investissement identifiées. C’est ainsi que près de 87 M€ ont été investis courant juillet sur les deux actifs évoqués précédemment.

Si la SCPI donne l’impression d’avoir réduit son rythme d’acquisition entre 2022 et 2023, ce n’est pas le cas dans les faits : 2022, surtout le second semestre, a été marqué par des acquisitions opportunistes et structurantes en France et à l’étranger qui permettaient une relution du Taux de Distribution et qui complétaient merveilleusement le patrimoine constitué.

Le terme « défis » ne nous apparaît pas adapté puisque la période qui s’ouvre nous semble plutôt être placée sous le signe de la saisie de nouvelles opportunités. Nous sommes, comme disait Winston Churchill, « l’optimiste qui voit l’opportunité dans chaque difficulté ».

Au 31/12/2022, le portefeuille d'Affinités Pierre est composé à plus de 60% de bureaux. Malgré son statut de SCPI diversifiée, ne craignez-vous pas une baisse du prix de part, à l'instar des SCPI spécialisées sur cette typologie ?

La SCPI Affinités Pierre, sous l’impulsion des convictions affichées par l’équipe managériale de Groupama Gan REIM, a su se positionner, depuis son origine, sur des actifs de bureaux emblématiques, à l’état locatif sécurisé par des baux long terme, stratégiques pour les projets d’entreprise des locataires, localisés sur des emplacements recherchés et bénéficiant de certifications et labels environnementaux. Les actifs qui constituent le patrimoine de la SCPI disposent des vertus cardinales qui s’imposent comme les seuls « drivers » sérieux en matière d’investissement.

En ce qui concerne le prix de la part de la SCPI européenne, la dernière valeur de reconstitution disponible et auditée est celle du 31 décembre 2022 qui se situait à un niveau bien supérieur au prix de part actuel : 266,15€ à comparer à un prix de part de 250€, soit un écart positif de +6,46% par rapport au prix de part, et de +18,3% au-dessus du seuil en dessous duquel une revalorisation à la baisse du prix de part s’impose.

Enfin, même si la réglementation n’exige qu’une seule expertise annuelle en fin d’exercice, la SCPI Affinités Pierre, par souci de transparence et pour répondre aux recommandations de place, a décidé de faire expertiser son patrimoine en date du 30 septembre 2023. Dès que l’information sera disponible, elle sera communiquée aux porteurs de parts et plus globalement au marché.

Quelles sont les perspectives de croissance d’Affinités Pierre pour ce second semestre 2023 ?

Au titre du deuxième semestre 2023, la SCPI Affinités Pierre a concrétisé un troisième investissement, le 18 septembre 2023, par l’acquisition d’un portefeuille de deux commerces idéalement situés dans le centre de Paris.

En outre, dans le cadre des projets acquis en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), la SCPI devrait constater l’achèvement du futur siège de GA Smart Building à Toulouse. Enfin, à l’instar des années précédentes, la SCPI poursuit sa politique de gestion active de son patrimoine en matière de cessions. La cession d’un actif n’est donc pas à exclure.

Article écrit par Rubens ZADEL Responsable contenu éditorial Linkedin

Titulaire d'un Bachelor en Journalisme à l'ISCPA Lyon, il se constitue une expérience auprès de différents médias comme Lyon Capitale, Jerusalem Post ou La Manche Libre. Il intègre France SCPI en tant que Rédacteur web avant de devenir Responsable contenu...

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