Pouvez-vous nous présenter la SCPI Activimmo ?
Activimmo est la première SCPI entièrement dédiée aux locaux d'activités et à la logistique, notamment urbaine créée par la société de gestion Alderan en 2019. Sur le marché, Activimmo connaît une croissance exceptionnelle et possède une santé financière exemplaire. En juin 2023, la SCPI a atteint une capitalisation d’un milliard d'euros et affiche un objectif de taux de rendement de 5,5%.
En moins de quatre ans, Activimmo s'est imposée comme leader français sur le marché européen de la logistique et des locaux d'activités. Au 1er août 2023, elle détient un patrimoine de 156 actifs répartis en France, en Espagne et en Italie, avec plus de 280 locataires et 370 baux, contribuant ainsi à une dilution significative du risque locatif. La surface totale sous gestion dépasse le million de mètres carrés.
Outre des fondamentaux immobiliers solides, la SCPI spécialisée dans l’investissement logistique offre une large gamme d'outils innovants pour le développement de l'épargne de ses associés. Parmi ces options, on retrouve notamment la souscription dématérialisée, la décimalisation de la part, l'épargne programmée, le paiement par prélèvement et le réinvestissement du dividende.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Depuis l’obtention du label ISR, quels sont les changements qui s’opèrent en termes de stratégie d'acquisition ?
La SCPI a obtenu en décembre 2021 le label ISR (Investissement Socialement Responsable) avec pour objectif de contribuer à construire la logistique durable de demain. La décision de labellisation est issue d’une conviction forte qui anime les équipes d’Alderan. L’obtention du label fut ainsi une étape structurante pour améliorer les performances ESG (Environnementales, Sociales et de Gouvernance) du patrimoine.
Ainsi, la dimension ISR est intégrée à toutes les étapes du cycle d’acquisition d’un actif, dès le sourcing et jusqu’à la gestion du bien-être des locataires. Chaque actif présenté au Comité d’Investissement fait ainsi l'objet d’une évaluation préalable sur des critères ESG. Cette évaluation est accompagnée d’une étude des pistes d'amélioration et de la définition d’une note cible après amélioration.
Aujourd’hui, pour chaque nouvelle signature de bail, Alderan prépare des baux dits « verts » ou « responsables », qualifiés ainsi car ils intègrent une annexe environnementale solide. Cette annexe encadre les relations entre le bailleur et le preneur sur les aspects E, S et G. Elle permet par exemple au propriétaire le droit d’accéder aux locaux loués pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique en cours de bail.
L'approche privilégiée par Alderan est principalement celle du "Best-in-Progress", qui vise à améliorer progressivement les performances des actifs déjà existants plutôt que d'acquérir des actifs exemplaires avec une marge d'amélioration moindre.
La SCPI détient un important portefeuille immobilier, comment gérez-vous les risques associés à l'acquisition rapide de biens immobiliers ?
Bien que la SCPI paneuropéenne Activimmo maintienne un rythme soutenu d’acquisitions depuis sa création, la SCPI ne fait aucun compromis sur la qualité des actifs achetés. Avant chaque acquisition, elle procède à une évaluation minutieuse de chaque bien immobilier. L’équipe du pôle immobilier examine les aspects financiers, techniques et juridiques pour s'assurer que les actifs répondent aux critères d'investissement définis par la stratégie d’Alderan. Cette démarche rigoureuse permet de limiter les risques et cela dès la phase de pré-achat.
Activimmo accorde de plus une attention particulière au choix de ses locataires. L’accent est mis à la fois sur la dilution du risque à travers la signature d’un nombre élevé de baux mais aussi sur une sélection de locataires de qualité. Parmi les locataires de la SCPI écologique figurent des groupes bien connus tels que :
- Jacky Perrenot,
- Bert,
- Leclerc,
- LVM,
- La Poste,
- FM Logistic.
La gestion locative est également entièrement internalisée chez Alderan, permettant ainsi un suivi et une gestion proactive tout au long de la détention des biens. Les équipes d’Alderan entretiennent une relation de proximité avec les locataires pour veiller à leur satisfaction et assurer le bon entretien des actifs. Afin d'accompagner cette croissance rapide, Alderan continue de renforcer ses effectifs de manière continue.
Comment se fait-il que la SCPI Activimmo ait acquis un nombre important d’actifs ces derniers mois alors que le marché immobilier connaît, semble-t-il, une période de turbulences ?
La résilience d'Activimmo résulte d'un ensemble de facteurs qui la démarquent des autres SCPI présentes sur le marché logistique. Les turbulences immobilières entraînent souvent une baisse des prix et le secteur de la logistique et des locaux d'activités n'a pas été épargné. Cependant, après la période Covid qui a vu une flambée des prix des actifs logistiques et une compression des taux prime, le contexte actuel est plutôt perçu comme opportun pour ActivImmo.
Grâce à une collecte soutenue, la SCPI dispose de fonds propres disponibles qui lui permettent d'acquérir des actifs à des prix plus avantageux qu'il y a un an, tout en bénéficiant d'une revalorisation des loyers indexée sur l'inflation.
Alderan possède en outre une maîtrise historique et approfondie de la classe d’actifs d’activités et de logistique. C’est donc en tant qu’expert et non par opportunisme qu’Alderan a choisi de positionner son premier véhicule d’épargne grand public, Activimmo, sur ce marché.
Avec une forte présence dans le paysage logistique français voire européen, Activimmo tire pleinement parti de son réseau pour réaliser des opérations « off-market » (une transaction réalisée en dehors des marchés traditionnels ou publics entre l'acheteur et le vendeur). Un exemple récent est l'acquisition par le biais d'une négociation directe, d'un portefeuille de 22 actifs d'une valeur totale d'environ 110 millions d'euros.
Quelles sont les perspectives de croissance de la SCPI Activimmo pour ce second semestre 2023 ?
Dans le contexte actuel où les SCPI sont suivies de près, il est primordial pour nous de démontrer la robustesse et la stabilité de notre véhicule d'investissement.
Ainsi, au cours du second trimestre 2023, la SCPI internationale Activimmo s'engage à maintenir le cap de son développement et de ses performances. Son objectif principal est de maintenir un taux de distribution stable autour de 5,5%.
Malgré la contraction du marché de la logistique, Activimmo se montre résolument proactive. La SCPI a d’ores et déjà émis des offres d'achat pour des investissements potentiels atteignant près de 300 millions d'euros.
Par ailleurs, Alderan prévoit de poursuivre l’expansion de la SCPI Activimmo à l’international en ciblant des acquisitions en Espagne, en Italie, et potentiellement dans d'autres pays de la Zone Euro. Cette diversification géographique vise à renforcer le portefeuille immobilier de la SCPI Activimmo et à saisir de nouvelles opportunités de croissance sur des marchés prometteurs.
Enfin, pour assurer une meilleure expérience utilisateur et faciliter les démarches de ses partenaires et associés, Alderan lancera le 16 octobre prochain Falcon, un outil propriétaire qui répondra à tous les besoins et regroupera toutes les fonctionnalités nécessaires pour un parcours utilisateur optimal.
Alderan est convaincue que ces initiatives stratégiques conjuguées à son engagement pour une transparence et une communication ouverte avec ses investisseurs renforceront la confiance et la satisfaction de ses partenaires.
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