Sur le marché immobilier américain, la capacité à se positionner rapidement peut déterminer l'issue d'une transaction. Pour sa quatrième acquisition aux États-Unis, la SCPI Principal Inside et sa société de gestion Principal AM s'appuient donc sur un montage particulier : l'actif est d'abord acquis par le Groupe Principal, avant d’être transféré à la SCPI au rythme de sa collecte.
Ce mécanisme a permis de sécuriser l’achat d’un retail park à Charlotte, en Caroline du Nord, pour un montant de 12,4 millions de dollars. Affichant un rendement de 8,33%, l'ensemble est intégralement loué à cinq enseignes nationales.
Cette opération devrait constituer le cinquième actif du portefeuille de la SCPI et inaugurait son exposition au commerce de détail. À court terme, la SCPI devrait faire partie du classement des meilleures SCPI.
Un mécanisme pour ne pas dépendre du seul rythme de collecte
Une opération assez surprenante sur le marché de la pierre papier qui joue en la faveur de la SCPI. Une SCPI doit en effet attendre d'avoir les fonds avant de pouvoir acheter un bien. Dans la plupart des cas, la SCPI manque les opportunités. Ce montage permet ainsi de sécuriser l'actif de Charlotte sans attendre la collecte complète, la SCPI en deviendra progressivement l'unique détentrice au fil de ses levées de fonds.
Cette transaction fait partie du prêt accordé jusqu’à 30 millions de dollars par le Groupe Principal à la SCPI, destiné à faciliter la sécurisation d'autres opérations.
Ce dispositif appelé le financement relais permet de rapprocher le calendrier des investissements de celui des opportunités immobilières, plutôt que de le faire dépendre uniquement de la collecte. Il doit toutefois être observé au regard du rythme réel des souscriptions, puisque l'intégration complète des actifs demeure conditionnée à la capacité de la SCPI à lever les capitaux nécessaires.
Charlotte apporte une nouvelle exposition sectorielle au portefeuille
L'actif en question se situe au 8813 JW Clay Boulevard, dans le quartier d'University City, l'un des principaux pôles universitaires et économiques de Charlotte. Il bénéficie d'un accès direct à l'Interstate 85 ainsi que de la proximité de la ligne de transport LYNX Blue Line.
Le retail park est entièrement occupé par Ross Dress for Less, Michaels Stores, Office Depot, Guitar Center et National Vision. Ces cinq enseignes couvrent plusieurs activités, parmi lesquelles le commerce à prix réduits, les loisirs créatifs, les fournitures de bureau, les instruments de musique et les services d'optique.
Cette diversité locative évite que les revenus de l'ensemble reposent sur un seul exploitant ou un seul secteur commercial. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à environ cinq ans et aucune échéance locative n'est prévue avant août 2030. En ajoutant le commerce de détail à son portefeuille, Principal Inside poursuit sa diversification sectorielle tout en renforçant son implantation américaine.
Titulaire d’une licence LEA (Université de Nanterre) et d’une licence professionnelle en création digitale (IUT de Paris), Rabia consolide son expertise en rejoignant France SCPI. Actuellement étudiante en Master PGE à l’INSEEC, elle se consacre désormais aux enjeux du marketing...
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