Iroko Atlas s’ancre dans le bassin industriel de Saragosse

La SCPI Iroko Atlas, gérée par Iroko, renforce son patrimoine espagnol avec l’acquisition d’un ensemble immobilier de 3.845 m² situé à Pedrola, dans la périphérie de Saragosse. Acheté au cours des dernières semaines pour 1,317 million d’euros, l’actif devrait servir à la SCPI un rendement acte en main de 8,51%.

Le site est intégralement occupé par Grupo Marsan, un groupe industriel espagnol spécialisé dans le traitement de surfaces métalliques, l’emboutissage, la soudure et l’assemblage de pièces destinées notamment au secteur automobile.

L’opération a été réalisée dans le cadre d’un sale & leaseback : Grupo Marsan cède les murs de son site tout en poursuivant son activité dans les lieux. L’entreprise devient donc locataire et s’engage au travers d’un bail triple net de 20 ans, dont 15 années fermes.

Pour Iroko Atlas, qui ambitionne de s’installer parmi les meilleures SCPI, cette acquisition réunit plusieurs marqueurs de sa stratégie : un rendement immédiat important et une occupation sécurisée sur une longue durée. Ces éléments ne préjugent toutefois pas des performances futures du fonds.

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Saragosse, au croisement des routes industrielles espagnoles

Le choix de Pedrola se comprend d’abord à l’échelle de la carte espagnole. Située à proximité de Saragosse, la commune se trouve au cœur d’un corridor reliant Madrid à Barcelone par l’autoroute A2, tout en bénéficiant d’un accès vers Bilbao et le nord de la péninsule.

Cette position a notamment permis à la capitale aragonaise de devenir l’un des principaux pôles logistiques et industriels du pays. Son territoire accueille de vastes plateformes de transport, des infrastructures ferroviaires et de nombreuses entreprises travaillant pour l’industrie automobile.

Pedrola appartient pleinement à cet écosystème. La présence, dans les environs, de sites de production automobile et de leurs sous-traitants a favorisé le développement d’un tissu d’entreprises spécialisées dans la fabrication, la transformation et l’acheminement de pièces. L’activité de Grupo Marsan s’inscrit directement dans cette mécanique. Le groupe intervient sur différentes étapes de la chaîne de production, depuis le traitement des surfaces jusqu’à l’assemblage de composants.

Un sale & leaseback pour inscrire le locataire dans la durée

La seconde force de l’opération réside dans son montage. Le sale & leaseback permet à Grupo Marsan de convertir son patrimoine immobilier en liquidités tout en conservant l’usage de son site. Pour la SCPI, il donne accès à un immeuble immédiatement occupé, sans phase de commercialisation préalable.

Le bail ferme de 15 ans apporte une visibilité particulièrement longue sur l’occupation du bâtiment. Sa structure triple net prévoit également que le locataire supporte une large part des dépenses liées à l’exploitation et à l’entretien du site, selon les dispositions précises du contrat.

Cette durée prend une importance particulière pour un actif industriel. Le déménagement d’une telle activité ne se limite pas au transfert de quelques postes de travail. Il suppose de déplacer des équipements, de réorganiser des chaînes de production et de reconstituer des flux logistiques. Ces contraintes peuvent renforcer l’attachement du locataire à son implantation.

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Article écrit par Rabia AL SID CHIKH Rédactrice Web Linkedin

Titulaire d’une licence LEA (Université de Nanterre) et d’une licence professionnelle en création digitale (IUT de Paris), Rabia consolide son expertise en rejoignant France SCPI. Actuellement étudiante en Master PGE à l’INSEEC, elle se consacre désormais aux enjeux du marketing...

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