Pouvez-vous nous présenter la stratégie d’acquisition de la SCPI Remake Live ?
La SCPI de rendement Remake Live, gérée par Remake AM a été imaginée à partir d’un constat simple : notre métier est d’exposer le client à une performance immobilière tout en mutualisant le risque de perte en capital. La meilleure façon d’atteindre cet objectif est, selon nous, de ne fermer aucune porte, que ce soit sur la typologie des immeubles ou les zones géographiques ciblées. Notre stratégie est donc opportuniste et diversifiée, dans le but de saisir les meilleures opportunités d’investissement pour les épargnants.
Nous couplons à cette stratégie une approche sur la valorisation foncière. En clair, nous ne nous contentons pas d’analyser les actifs à travers les rendements potentiels et la durée des baux établis avec leur location mais aussi, et surtout, par le potentiel foncier à moyen et long terme des investissements. Or, la valeur foncière est souvent synonyme de rareté. La SCPI sans frais Remake Live cible donc les métropoles de plus de 200 000 habitants en France et en Europe de l’Ouest qui vont être confrontées à de véritables défis démographiques, donc d’urbanisme, dans les 30 prochaines années.
Au sein de ces métropoles, nous préférons les territoires qui seront amenés à se transformer, ou qui seront contraints de le faire, pour y réaliser des investissements qui accompagnent ces mutations. Les rendements locatifs y sont plus élevés qu’en centre-ville et la valorisation potentielle peut être, pour qui sait attendre, substantielle.
Quelques mois après le lancement de votre SCPI, comment se compose son patrimoine ? Quelle est l’acquisition récente la plus emblématique ?
Le patrimoine de la SCPI Remake Live est déjà largement diversifié, en phase avec sa stratégie. En fin d’année 2022, le patrimoine se compose d’environ 48% de bureaux et environ 33% de commerce. Le reste du portefeuille est dédié à des locaux d’activité, de l’entreposage et un data center. Cette diversification s’applique également à la répartition géographique de nos investissements : Remake Live détient des actifs dans quatre pays d’Europe, tous en zone Euro :
- France,
- Espagne,
- Irlande,
- Pays-Bas.
Les immeubles de la SCPI Remake Live sont occupés physiquement à hauteur de 96% des surfaces et le taux d’occupation financier s’établit à 100%. La durée résiduelle des baux, en moyenne, est supérieure à 5 ans, ce qui offre une bonne visibilité sur les encaissements potentiels attendus. Enfin, la caractéristique commune à 95% des investissements est la détention de la pleine propriété. Cela permet de maîtriser à la fois la valeur foncière mais aussi assurer un maintien ou une amélioration des performances environnementales de l’actif, en accord avec le label ISR obtenu en mai 2022. Une bonne façon d’allier responsabilité et performance.
En guise d’illustration, nous pouvons citer l’acquisition d’un immeuble de bureaux en centre-ville de Dublin. Nous ne visons pas ici la valorisation foncière puisque l’immeuble est en hyper-centre mais nous avons profité d’un cycle de marché plus en avance qu’en France pour renforcer l’exposition de la SCPI en Europe. L'immeuble bénéficie d’une grande qualité architecturale et technique et offre un taux de rendement initial de 6,1%. L’opportunisme dont les équipes de Remake AM ont fait preuve guide désormais notre stratégie d’investissement pour 2023 : plus d’actifs à l’étranger et moins en France, car nous pensons que les opportunités sont, en ce moment, hors des frontières.
La SCPI Remake Live fait partie des véhicules de nouvelle génération, sans frais de souscription, pourquoi ce choix ?
La SCPI Remake Live a été pensée pour être accessible au plus grand nombre. Ce placement immobilier, longtemps réservé aux initiés, est en train de se démocratiser et de trouver sa place dans le patrimoine de nombreux français. Nous voulons nous inscrire dans cette évolution et avons repensé la façon dont ces produits sont historiquement construits. L’idée principale : faire tomber les barrières à l’entrée, en structurant les frais de façon différente afin de faire disparaître les frais de souscription de la SCPI Remake Live, en contrepartie de frais de gestion plus élevés, qui correspondent à environ 1% par an rapportés à l’investissement initial du client – ou 18% TTC des loyers perçus (à noter que nous communiquons nos performances nettes de ces frais de gestion). Afin d’aller au bout de notre démarche, nous avons également fixé le minimum de souscription à 1 part, soit 200€, et acceptons les versements programmés, dans le but de donner accès à ce placement au plus grand nombre. Ainsi, la société de gestion n’est plus rémunérée pour collecter de l’épargne mais bien pour l’investir et générer la meilleure performance possible : c’est un alignement d’intérêts très bénéfique pour nos associés.
Comment se concrétise l’engagement ESG de la SCPI Remake Live ?
Le grand atout de l’immobilier est qu’il s’agit d’un actif tangible. Dans ce domaine, non seulement tout est mesurable et peut se constater dans la durée, mais il est également possible d’agir directement sur les caractéristiques d’un actif. Évaluer la pertinence et l’engagement d’un acteur comme Remake AM devient donc simple et transparent.
Partant de ce constat et des nombreux besoins de réhabilitation du parc immobilier déjà bâti, nous avons choisi de nous engager sur le Label ISR « Best In Progress ». L’objectif est de travailler sur l’ensemble du patrimoine existant pour en améliorer la qualité et en réduire les consommations énergétiques, favoriser la mobilité douce et les facilités d’accès, et développer des espaces verts. Ce Label ISR vient donc mesurer l’engagement des équipes de Remake AM au quotidien.
Par ailleurs, nous avons souhaité aller plus loin dans notre démarche en proposant, pour la première fois au sein d’une SCPI, une approche sociale. Ainsi, 5 à 10% de notre collecte a pour objectif d’être investi dans l'immobilier à vocation sociale, sans en attendre de rendement en contrepartie. Concrètement, ce budget est par exemple consacré à des logements sociaux, des maisons de santé au sein de déserts médicaux et des locaux abritant des associations. Ces acquisitions sont actuellement faites en nue-propriété afin de déléguer la gestion à ses spécialistes (par exemple, les bailleurs sociaux). À travers cette poche sociale, nous aimerions déployer 100M€ d’ici 2027 pour apporter une réponse concrète, palpable, à des besoins immobiliers difficilement adressables.
Remake Live se positionne déjà sur le podium des meilleures SCPI en matière de rendement, cette tendance va-t-elle se poursuivre à long terme ?
Notre SCPI Remake Live est née au moment où la Russie traversait la frontière ukrainienne, plongeant les économies mondiales dans un choc inflationniste lié au coût de l’énergie. Au même moment, les banques centrales entraient dans un cycle d’augmentation des taux directeurs, provoquant mécaniquement une baisse des valeurs immobilières. Le parc immobilier franco-européen n’est cependant pas en situation de suroffre, contrairement à la crise du début des année 1990, la demande locative est robuste puisqu’elle a retrouvé son niveau d’avant Covid en moyenne pour le bureau, et nous ne sommes pas non plus dans une situation d’assèchement du crédit, même s’il coûte beaucoup plus cher.
Autrement dit, si la baisse des valeurs immobilières est inéluctable, le marché immobilier est sain. Ce contexte et notre stratégie opportuniste nous a permis de lancer notre SCPI sur d’excellentes bases sans pour autant être lestés d’un patrimoine acquis durant les années précédentes. Ainsi, en 2022, les expertises immobilières affichent de légères revalorisations et le taux de distribution atteint 7,64% (les performances passées ne préjugent pas des performances futures). Même si nous allons nous employer à le battre, nous rappelons que l’objectif de Taux de Rendement Interne sur 10 ans, qui tient compte à la fois du rendement et de la valorisation du patrimoine, est de 5,9%, avec un taux de distribution cible de 5,5%.
Quels sont vos projets futurs pour 2023 ?
Nous souhaitons installer durablement la SCPI Remake Live dans le paysage des produits d’épargne responsables, en assurance vie et en titres. À noter que la SCPI Remake Live est distribuée exclusivement par les professionnels du patrimoine. La souscription 100% digitalisée est disponible sur le site de France SCPI.
Nous réfléchissons également au lancement d’une ou plusieurs autres offres dans le courant de l’année 2023, que ce soit un produit destiné à l’assurance vie ou pas, mais toujours avec un fort ADN ESG.
