La SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est un placement sous-jacent de l’immobilier qui comprend l’achat et donc la revente de parts de la SCPI. Si le processus de souscription en ligne est connu des investisseurs, celui de la revente de parts SCPI en laisse certains perplexes.
En effet, vendre ses parts ne s’effectue pas de la même manière que vendre un bien immobilier ou un produit financier. La procédure dépend également de la nature de la SCPI et de sa situation financière.
Quand revendre ses parts de SCPI ?
Contrairement aux autres produits immobiliers, la SCPI de rendement est un placement comportant un avantage important : l’investisseur peut prétendre à se séparer de ses parts à n’importe quel moment. Toutefois, la durée recommandée d’un investissement en SCPI, que l’on appelle également l’horizon de placement, pour optimiser sa rentabilité est de 8 à 10 ans. Cette période amortit, en fait, les frais accumulés pendant toute la durée de placement, permettant aux associés de valoriser au mieux leur capital.
Les SCPI dites traditionnelles appliquent en effet des frais de souscription, généralement de l'ordre de 8% à 12%, lesquels sont ressentis au moment de la revente des parts. Pour cette raison, la durée de détention des parts conseillée est de cette durée, bien qu’il soit possible de revendre ses parts à tout moment. Généralement, les épargnants conservent leurs parts pour une durée allant jusqu'à 25 ans.
Comment revendre ses parts de SCPI ?
Le processus de cession de parts diffère selon le modèle de capital de la SCPI, soit à capital variable, soit à capital fixe, et de l'enveloppe dans laquelle elle est souscrite.
La revente de SCPI à capital variable
Il s’agit du procédé le plus utilisé puisque la plupart des SCPI sont à capital variable. Pour effectuer une demande de retrait, les détenteurs de parts s’adressent à l’intermédiaire de gestion à l’origine de l’opération ou à la société de gestion responsable de la SCPI. Pour que la demande de retrait soit effective, la société de gestion s’assure que les parts de départ soient compensées par celles des arrivées. En revanche, si la SCPI ne compte aucun nouvel épargnant, la société de gestion peut être amenée à se séparer d’un actif immobilier de son portefeuille pour satisfaire toutes les demandes de retrait des épargnants.
Selon la SCPI et la trésorerie dont elle dispose au moment de la demande, les épargnants récupèrent généralement leur capital, soit le prix de part multiplié par le nombre de parts détenues, dans un délai de quelques semaines. Pour les SCPI plus anciennes, ce délai peut se rallonger. Confrontées à une collecte moins dynamique, elles peuvent rencontrer davantage de difficultés pour honorer les retraits. Dans ces cas-là, les associés doivent parfois patienter plusieurs mois.
La revente de SCPI à capital fixe
Contrairement à la SCPI précédente, les parts de SCPI à capital fixe se rachètent au prix d’exécution. C’est le détenteur des parts qui fixe un prix minimum auprès d’un carnet d’ordres tenu par la société de gestion. La vente peut se réaliser dès lors que la SCPI trouve un acheteur qui accepte le prix minimum fixé. En fonction de l’offre et de la demande du marché SCPI, une plus-value pourra être constatée au moment de la cession.
Depuis le début des années 2000, les sociétés de gestion sont contraintes d’organiser ce marché secondaire pour éviter des problèmes de liquidités au sein du marché de la SCPI. Il n’interdit pas pour autant aux épargnants de procéder eux-mêmes à une vente SCPI par leurs propres moyens, sur le marché de gré à gré. Bien sûr, ils doivent en informer la société de gestion responsable de la SCPI. À titre indicatif, sur le marché secondaire, les vendeurs ne sont pas soumis à des frais de retrait mais à des frais de mutation.
La revente de SCPI dans le contrat d’assurance vie
La SCPI a le vent en poupe et les groupes bancaires l’ont ainsi ajouté à leur offre dans leur contrat d’assurance-vie. Mais leur processus de revente diffère puisqu’il est confié aux mains de l’assureur. Ce dernier envoie, en effet, un ordre de retrait à la SCPI pour récupérer la valeur de retrait, permettant de mettre à jour le contrat. La société de gestion transfère ensuite les fonds à l’assureur, qui les verse à l’épargnant. Dans ce cas, les délais pour la vente oscillent généralement entre 1 et 3 semaines, selon la SCPI et le nombre de demandes.
Quel délai pour la revente de parts de SCPI ?
Sur ces dernières années, à partir du moment où le détenteur des parts manifeste l’envie de les vendre, le délai observé avant de percevoir les fonds sur son compte est généralement de 3 semaines. Ce processus de vente peut néanmoins être retardé si la SCPI ne peut pas compenser les demandes par les demandes de souscription. Habituellement et conformément aux statuts de chaque SCPI, après une année d’attente, une Assemblée Générale Extraordinaire peut être convoquée pour contraindre la société de gestion à trouver une solution de remboursement. Si aucun fonds ne sont trouvés pour rendre ses capitaux à l’investisseur, la SCPI peut être amenée à se séparer d’actifs, qui permettra d’alimenter un fonds de remboursement à destination des associés.
La vente de parts SCPI : à quel prix ?
Bien que cette transaction soit possible à n’importe quel moment, elle n’est pas sans conséquence sur les frais. Au moment de la souscription, des frais éponymes sont requis, dont le taux varie entre 7 et 12% selon chaque SCPI. Ces frais sont retenus au moment de la vente, ce qui influence la valeur de retrait des parts. Si l’associé achète une part à 100 euros avec 10% de frais de souscription, il la revendra donc le jour même au prix de 90 euros. Loin d'être anodins, ces frais doivent être pris en compte pour connaître la période optimale de possession des parts, dans le but d’amortir ces frais. C’est ainsi pour cette raison que la durée recommandée pour l’investissement en SCPI est de 8 à 10 ans.
En revanche, ceux qui ne vendent pas leurs parts ne supportent pas ces frais. Certains épargnants ont acheté des parts SCPI dans les années 80, perçoivent les dividendes et ne paieront ces frais qu’au moment de la revente.
Ces frais, qui peuvent être considérés comme lourds, ont fait naître une nouvelle gamme de SCPI ces dernières années : les SCPI sans frais de souscription. Ces dernières n’appliquent pas de frais lorsque les associés souhaitent revendre leurs parts. Le prix de retrait reste, de ce fait, identique au prix de souscription, rendant ce modèle plus attrayant auprès des investisseurs. Pour anticiper des mouvements trop fréquents d’achat-revente, ces SCPI introduisent toutefois des frais de pénalités en cas de sortie anticipée, avant un délai de 5 ans généralement.
La fiscalité lors de la revente
Lors de la cession de parts, la fiscalité est à considérer. Entre l’achat et la vente, le prix de part de la SCPI peut subir des modifications, vaguant à la hausse ou à la baisse selon les fluctuations du marché immobilier. Si le prix augmente, la différence constitue une plus-value immobilière. Elle est alors soumise au régime fiscal applicable aux cessions immobilières, soit 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% dans le cas où la SCPI investit en France.
Ces abattements peuvent d’ailleurs conduire à une exonération totale : après 30 ans, aucune imposition n’est due sur la plus-value. Dans le cas d’une moins-value, la vente peut être imputables uniquement sur d’autres plus-values immobilières réalisées au cours des 10 années suivantes.
⚠️ Attention, l’exonération ne concerne que la plus-value. Les revenus distribués pendant ces 30 années de détention restent soumis à l’impôt foncier, selon la TMI (Tranche Marginale de l’Imposition) de l’investisseur. Les dividendes perçus peuvent donc varier en fonction de chaque épargnant.
Dans la cas de la revente de parts dans un contrat d’assurance-vie, l’investisseur bénéficie d’une fiscalité avantageuse sur les ventes après une période de 8 ans. En effet, le contrat peut recevoir un abattement annuel sur les gains de 4.600 euros par personne. Le taux d’imposition est également réduit de 7,5% sur la part imposable pour les capitaux supérieurs à 150.000 euros. La vente de parts de SCPI n’est pas non plus sujette à l'impôt sur les plus-values immobilières.
En savoir plus sur la fiscalité des SCPI.
La liquidité lors de la vente de parts
Comme expliqué précédemment, la liquidité constitue l’un des principaux risques en SCPI. En effet, les sociétés de gestion ne garantissent pas la liquidité aux épargnants, ceux-ci ne sont donc pas certains de récupérer leur capital intact au moment de la revente. Lorsque les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs, celles-ci se retrouvent en déséquilibre financier, ce qui peut impacter les délais d’attente pour récupérer les fonds.
Dans le cas extrême ou au moins 10% des parts émises par la SCPI ne trouveraient pas preneurs après une année, la société de gestion serait obligée d’en informer l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), l’instance suprême du marché de la pierre papier. Dans ce cas, l'AMF exigerait l'ordre de convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les 2 mois afin de procéder à une vente de biens immobiliers pour rembourser les souscripteurs.
Récemment diplômée d'une licence de management international, elle débute sa carrière de jeune journaliste chez France Scpi en tant que Rédactrice Web.
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