SCPI Fortuneo : Est-il possible d'investir en ligne ?

Les SCPI séduisent de plus en plus d'épargnants, attirés par la simplicité de cet investissement. Face à un fort engouement, les canaux de distribution se multiplient et il est désormais possible d'acquérir des parts de SCPI directement depuis certaines banques en ligne.

Après avoir exploré l'offre de BoursoBank, il paraissait naturel de se tourner vers une autre grande figure du secteur : Fortuneo. Filiale du groupe Crédit Mutuel Arkéa, cette banque 100% digitale s'est imposée comme un acteur pionnier des services bancaires en ligne, alliant accessibilité et performances.

Comment investir en SCPI via Fortuneo ?

Un appel passé au service client permet de lever le doute : il est bien possible d'investir dans des SCPI via Fortuneo. La procédure digitale reste assez simple : depuis l'espace client, il suffit de se rendre dans l'onglet « Épargner », puis de sélectionner la rubrique « Supports immobiliers » pour accéder aux SCPI proposées.

Cependant, la banque en ligne ne permet pas un investissement en direct. Fortuneo ne commercialise les SCPI qu'en Unité de Compte (UC) au sein de son contrat d'assurance vie Fortuneo Vie, géré par l'assureur Suravenir (filiale du Crédit Mutuel Arkéa). C'est en réalité Suravenir qui détient les parts de SCPI pour le compte de l'épargnant : vous ne recevez pas de parts dans un compte-titres, comme ce serait le cas via une société de gestion ou une plateforme spécialisée en direct. Si cette enveloppe présente des avantages fiscaux non négligeables, elle demeure moins flexible qu'un investissement réalisé en direct. Pas de démembrement de propriété, pas de financement à crédit, et une revente qui dépend des conditions du contrat plutôt que du marché secondaire propre à chaque SCPI.

Quelles SCPI sont disponibles chez Fortuneo, et sont-elles toutes ouvertes à la souscription ?

En effet, l'offre de Fortuneo, accessible uniquement via son contrat d'assurance vie, ne se limite qu'à quatre SCPI de rendement. Leur statut de souscription doit être vérifié avant toute démarche, plusieurs d'entre elles ayant suspendu la variabilité de leur capital courant 2026 :

• Transitions Europe : dirigée par la société de gestion Arkéa REIM, cette SCPI investit dans des actifs appartenant à différents secteurs comme le bureau, le commerce, la logistique, la santé et l’éducation.
• Primovie : gérée par la société de gestion Praemia REIM France, elle détient un patrimoine composé majoritairement de biens de santé et dans une moindre proportion d’immeubles de bureaux, d’établissements d'enseignement et des biens hôteliers.
• Primopierre : lancée en 2008 par Praemia REIM France, — initialement gérée par BNP Paribas REIM avant que la gestion ne soit reprise par Primonial REIM, devenu depuis Praemia REIM France — cette SCPI détient un portefeuille tourné vers les immeubles de bureaux. Ses actifs se concentrent sur certaines zones de l'Hexagone, notamment en Ile-de-France, à Paris et en régions.
• Patrimmo Commerce : fondée en 2011 par la société de gestion Praemia REIM France, elle investit principalement dans des actifs de commerces et dans une moindre proportion dans des immeubles de bureaux et des locaux d’activités.

Sur leur fiche respective, chaque SCPI présente ses avantages, ses inconvénients ainsi que la performance de l’année antérieure.

Ce qu'implique la suspension de la variabilité du capital : pour les trois SCPI concernées, plus aucune nouvelle souscription n'est possible auprès de la société de gestion, y compris, selon les informations disponibles, pour les versements réalisés via des contrats d'assurance-vie qui les référencent. La cession de parts existantes passe désormais par un marché secondaire organisé mensuellement par Praemia REIM France, sans garantie de prix ni de délai.

Comme pour tout support en unités de compte, ces quatre SCPI ne garantissent ni le capital investi, ni un niveau de revenu : leur valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse, et s'ajoute au risque propre de perte en capital inhérent à toute SCPI.

Quelles sont les conditions pour investir en SCPI via Fortuneo ?

L’investissement en SCPI via Fortuneo impose le respect de certaines conditions. Les épargnants doivent donc tenir compte des règles suivantes :

• Le plafond d’investissement : un épargnant ne peut pas investir plus de 50.000 euros sur une même SCPI. Cette limite permet d’éviter un trop grand risque en cas de vacance locative ou de défaut d’un paiement de loyer. Par ailleurs, cela incite l’épargnant à investir dans d’autres fonds immobiliers.
• Les frais de souscription : pour acquérir des parts de SCPI, des commissions de souscription sont supportées lors de la revente des parts. Les frais de souscription sont généralement compris entre 8% et 12% en fonction de certaines SCPI.
• Souscrire uniquement aux SCPI proposées par Fortuneo : La banque 100% en ligne ne propose pas l'ensemble des SCPI en raison de partenariats exclusifs avec certaines sociétés de gestion. Ce qui explique le choix limité et sa dépendance actuelle vis-à-vis de la situation de ses partenaires (voir plus haut).

Quelle fiscalité pour les SCPI logées dans Fortuneo Vie ?

Contrairement à une SCPI détenue en direct, dont les revenus sont imposés comme des revenus fonciers (barème progressif de l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), une SCPI logée en unité de compte dans Fortuneo Vie relève de la fiscalité de l'assurance-vie.

Après 8 ans de détention du contrat, les gains bénéficient d'un abattement annuel avant imposition, ce qui peut représenter un avantage significatif pour les épargnants les plus fiscalisés. En contrepartie, l'épargnant renonce à la fiscalité parfois plus favorable de certains montages en direct (démembrement notamment) puisque celui-ci n'est pas proposé via Fortuneo.

Quelle alternative pour investir en SCPI ?

En dehors des banques en ligne comme Fortuneo, d’autres alternatives plus pertinentes existent. Les investisseurs peuvent, en effet, investir dans des parts de SCPI en direct via la plateforme France SCPI.

Contrairement aux établissements bancaires, France SCPI met à disposition un catalogue de plus de 150 SCPI présentes sur le marché (151 SCPI référencées sur le comparateur France SCPI au 29/05/2026). Cette diversité de fonds permet aux investisseurs de comparer les différentes SCPI entre elles, en fonction de leur rendement, du prix de souscription ainsi que de leur stratégie d'acquisition. In fine, cela leur permet de construire un portefeuille de SCPI diversifié. Les épargnants peuvent d'ailleurs consulter les différents avantages de la SCPI.

Avant d’acquérir des parts de SCPI, les épargnants peuvent contacter les conseillers spécialisés dans la gestion de patrimoine de France SCPI. Disponibles pour toute demande de souscription en SCPI, ces derniers accompagnent les investisseurs de manière personnalisée, en fonction de leur situation patrimoniale. Les épargnants peuvent en effet investir en SCPI au comptant, à crédit, en démembrement de propriété et dans le cadre d’un contrat en assurance vie.

Article écrit par Manon SUN Rédactrice Web Linkedin

Diplômée d'une Licence en Psychologie à l'université de Paris-Nanterre, Manon se destine à être journaliste. Après une expérience de communication interne notamment au sein de la Collectivité Territoriale de la ville de Nanterre, elle rejoint France SCPI en tant que...

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